Frankfurt am Main, 4. Oktober 2017(Marktnews): Mit einem bundesweiten Transaktionsumsatz von gut 6,67 Mrd. € haben Logistikobjekte ein neues Investitionsniveau erreicht und wiederum einen Rekord aufgestellt. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde noch einmal um 145 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Verantwortlich für dieses Traumresultat sind unter anderem mehrere große Portfoliotransaktionen wie der Verkauf von Logicor, der Logistikplattform von Blackstone, der Erwerb des deutschen Hansteen Portfolios durch ein Joint Venture aus Blackstone und M7 oder die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint aus Singapur“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Aufgrund der Vielzahl großer Paketverkäufe ist der Portfolioanteil am Gesamtumsatz auf gut zwei Drittel angestiegen und liegt mit 4,56 Mrd. € rund viermal so hoch wie im Vorjahreszeitraum.“ Aber auch Einzeldeals haben um 31 % zugelegt und tragen gut 2,11 Mrd. € zum Ergebnis bei. Auch dies ist eine neue Bestmarke für die ersten drei Quartale. Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass sich das Investoreninteresse auf alle Teilmärkte richtet und deutsche Logistikimmobilien so begehrt sind wie noch nie.

Von der starken Dynamik haben auch die großen Logistikhubs profitiert, die mit einem Umsatz von gut 1,37 Mrd. € den Vorjahreswert um 129 % gesteigert und gleichzeitig das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt haben. Mit Ausnahme von Hamburg und Berlin, wo mit 108 Mio. € (-28 %) beziehungsweise 89 Mio. € (-10 %) leichte Rückgänge zu verzeichnen waren, konnten alle Standorte sehr deutlich zulegen. Spitzenreiter ist München mit 347 Mio. €, das sich damit vor Frankfurt mit 320 Mio. € platziert. Sehr gute Transaktionsvolumina erreichen auch die beiden rheinischen Metropolen Köln mit 231 Mio. € sowie Düsseldorf mit 223 Mio. €. In Leipzig liegt das Volumen mit 57 Mio. € zwar spürbar niedriger, trotzdem war auch hier eine positive Entwicklung und Steigerung um 87 % zu beobachten.

Die Portfolioverkäufe sind auch ausschlaggebend dafür, dass Großdeals im dreistelligen Millionenbereich mit Abstand am meisten zum Gesamtumsatz beitragen. Ihr Anteil beläuft sich auf knapp 62 %. Auf Platz zwei folgt die Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf fast 18 % kommt. Den Bronzerang belegen Abschlüsse von 50 bis 100 Mio. €, die weitere 11 % zum Resultat beisteuern. Aber auch Deals unter 25 Mio. € sind zusammen für knapp 10 % des Volumens verantwortlich, müssen gegenüber dem Vorjahr aber deutliche Einbußen hinnehmen.

Durch die Übernahme der Logicor-Plattform durch China Investment Corporation entfallen fast 29 % des Transaktionsvolumens auf Staatsfonds. Mit deutlichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit gut 15 % auf Rang zwei und platzieren sich damit knapp vor Spezialfonds, deren Anteil gut 13 % umfasst. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen darüber hinaus noch Investment Manager mit über 12 % sowie Versicherungen mit rund 10 %. Einen größeren Beitrag leisteten außerdem noch Immobilien AGs/REITs, die knapp 8 % beisteuern. Insgesamt entfallen auf diese sechs Käufergruppen damit gut 87 % des Transaktionsvolumens.

Mit einem Anteil von 72 % am Gesamtumsatz dominieren ausländische Anleger das bisherige Marktgeschehen. Verantwortlich hierfür ist der hohe Anteil von Paketverkäufen. Gerade in diesem Segment sind ausländische Käufer traditionell besonders stark vertreten. Auch aktuell tragen sie bei Portfolios knapp 90 % zum Ergebnis bei. Am aktivsten waren asiatische Investoren, die über 35 % zum Transaktionsvolumen beisteuern und sich damit noch vor den deutschen Anlegern (28 %) platzieren. Auf nordamerikanische Käufer entfallen knapp 19 % und europäische Investoren zeichnen für weitere 15 % verantwortlich. Insgesamt steht die Nachfrage damit auf einem sehr breiten Fundament.

Die große Nachfrage und der starke Wettbewerb zwischen den Investoren spiegeln sich auch in der Preisentwicklung wider. Auch im dritten Quartal hat die Yield Compression unvermindert angehalten und die Renditen weiter sinken lassen. An den großen deutschen Logistikstandorten liegt die Spitzenrendite mittlerweile durchschnittlich bei 4,70 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sie damit um rund 40 Basispunkte nachgegeben.

Quelle: BNP Paribas Real Estate