immobilienbrief_beteiligungsreport_deEditorial aus dem aktuellen Immobilienbrief von Werner Rohmert:

Sehr geehrte Damen und Herren,

täglich zeigen uns neuerdings Analysen auf, dass die Zinswende die Immobilienmärkte wenig tangiert. Ich stelle gleich noch ein paar Thesen dazu auf. Ehrlich, ich bin da auch ganz locker. Aber woher wollen wir es wissen? Was hilft uns weiter? Logik? Erfahrung? Die Zinssituation hat den Immobilienmarkt verändert. Darüber besteht wohl Konsens. Wenn die Zinswende kommt, berührt es die Immobilie aber wenig. Gute Logik. Erfahrung? Die Virtualisierung der Immobilie als Finanzmarkt-Zinsspekulations-Produkt hat in Deutschland vor gerade 15 Jahren begonnen. Das einzige, was wir als Erfahrung daraus bis heute lernen konnten, war die größte Finanzkrise seit 80 Jahren. Die war richtig Sch … (Begriff zensiert). Damals wurden viele Konstrukte, wie ich damals kritisch herausarbeitete, so gestaltet, dass es egal war, ob da Handtücher oder Immobilien drin waren. „Durchhandeln, nicht reinschauen“ war die Devise.

Heute ist das alles viel seriöser. Da stecken jetzt wirklich Immobilien und Eigenkapital drin – von ein paar mehrfach geleveragten, internationalen (Private Equity-) Feeder-Strukturen mit ihren Eigenkapital-Investments abgesehen. (Nein, liebe Leser, offene Immobilienfonds sind etwas anderes und nicht gemeint. Die machen klassisch deutsch jetzt eher Hausputz und legen Bewertungsreserven für den Winter an.) Die Zinsdifferenz bzw. Risikoprämie zu nicht vorhandenen Alternativzinsen mit Leverage-Geschenken der Geldpolitik machen heute 3%-Immobilien rechenbar. Allerdings wünschte ich mir heute in manchen Immobilien-Portfolios mehr Handtücher. Da hat man Qualität und Risiko besser im Griff, hätte Alterung kalkuliert und bräuchte in zyklischer Spätphase nicht noch Excel-Wertsteigerungsphantasien. Ich will nicht schon wieder meine Frage nach der langfristigen Rechenbarkeit von 3%ern bei Gewerbe und Wohnen mit Erstvermietungsphantasie unter Nachvermietungs-, Erwerbskosten-, Nebenkosten-, Alterungs- und Management-Aspekten stellen. Manche Marktbeobachter denken schon wieder über die Folgen der klassischen Hochzyklus-Investitionsmotive nach: Glaube, Going Concern oder persönliches Interesse, die aktuell noch um Alternativen-Verzweiflung ergänzt werden. Für „Glaube“ oder „Interesse“ werden oft auch deftigere Begriffe verwendet. Was passiert dann bei einer spürbaren Zinswende?

Rohmert’s Zinswende-Thesen: 1. Wenn die Zinswende kommt, kommt auch die Immobilienwende. Ich kenne kaum jemand in- und außerhalb der Branche, der nicht gerne auf heutigem Preisniveau der Schwarm- und Core-Märkte realisieren würde, wenn er eine 3% Zins-Alternative hätte. Bei welchem Zinsniveau die Lemminge schon loslaufen, weiß ich allerdings nicht. Auch langfristig denkende Großinvestoren bekommen dann Bewertungsprobleme oder möglicherweise strukturelle Verkaufszwänge wider besseres Wissen. 2. Wenn die Zinswende wirklich kommt, kommt sie schneller und stärker als wir denken. Allerdings muss man eine echte Zinswende von aktueller Sparer-Beruhigungs-Zeitgewinnungs-Politik unterscheiden. 3. Der Immobilienmarkt ist im Zyklus immer weiter als die Statistik rechnet. Auch in USA gab es bis zum Moment des Platzens nach meinen Statistiken damals keine Blase, sondern nur eine steile Aufholbewegung nach langer Pause – wie heute in Deutschland, wo ich „natürlich“ auch keine Blase sehe. Die Statistiken heute zeigen, dass der Immobilienmarkt noch einmal privat und institutionell preislich richtig aufdreht (vdp-Index und JLL Victor). Die angekündigte Zinswende macht Zeitungslesern Investitionsdruck. Trotzdem bleibe ich persönlich mit zugegebenermaßen hoher Irrtumswahrscheinlichkeit und natürlich im Brancheninteresse locker. Was mich erstmal aufrecht hält, ist die Erwartung, dass die Konjunkturwende schneller kommt als die Zinswende, die dann sofort wieder rückgängig gemacht wird, und sich eine spürbare Zinswende sowieso niemand leisten kann, die deshalb sowieso nicht kommt. Blöd wird‘s nur, wenn die Konjunkturwende schon wieder zur Krise wird.

Und eines beruhigt: Immobilien verschwinden auch in Fonds nicht einfach wie die 1 Million P&RPleite Container. Das sind über 6.000 km Container auf deren Dächern man trocken von Gütersloh nach New York laufen könnte. Die würde man von hier aus auf dem Mond sehen können. Aber nicht umgekehrt. Denn auf der Erde bleiben sie unter dem Mantel der Virtualisierung der Realwirtschaft durch die Finanzwirtschaft verborgen.

Und eines freut: Fachmedien, die überleben, könnten dank EU wieder richtig wichtig werden.

Werner Rohmert, Herausgeber

Den aktuellen Immobilienbrief der Research Medien AG finden Sie hier:

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