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Scope bestätigt das Asset Management Rating der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement mit AA+ (AMR). Dem Unternehmen wird damit eine weiterhin sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von Immobilien attestiert.

Die Münchner Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement („Real I.S.“) ist ein bedeutender Investmentmanager für private und institutionelle Anleger mit ausgewiesener nationaler und selektiv internationaler Länderexpertise und Research-basiertem Investmentansatz. Die Gesellschaft verwaltet ein Gesamtimmobilienvermögen von ca. 6,8 Mrd. Euro, das sich auf institutionelle Portfolio- und Themenfonds (51 Prozent), geschlossene Fonds (42 Prozent), Individualfonds (4 Prozent) und Club Deals (3 Prozent) verteilt. Die Immobilien liegen hauptsächlich in Deutschland, den Niederlanden, Frankreich und Australien, mit einer weiteren Berücksichtigung von Belgien, Großbritannien, Irland, Luxemburg, Österreich, Spanien und Ungarn. Seit mehr als 25 Jahren ist die Gesellschaft eine strategische Beteiligung der BayernLB und Verbundpartner in der Sparkassen-Finanzgruppe.

Aus Sicht von Scope kann die Real I.S. mit einem überdurchschnittlichen operativen Asset Management punkten; so konnte in jedem der letzten drei Jahre eine hervorragende Vermietungsleistung von über 150.000 m2 pro Jahr erzielt werden, aus der eine gleichbleibend hohe Vermietungsquote auf den Bestand von über 96 Prozent resultierte. Darüber hinaus würdigt Scope die Real I.S. als signifikanten Player am Transaktionsmarkt – im Zeitraum 2015-2017 konnte jeweils ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro pro Jahr gestemmt werden. 2017 entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens in Höhe von 1,3 Milliarden Euro (davon 350 Millionen Euro Verkäufe) auf internationale Immobilienmärkte.

Besonders gewürdigt im Rahmen des Ratings wird die langjährige Branchenexpertise verantwortlich handelnder Personen der ersten und zweiten Führungsriege und das eingespielte Managementteam, welches konsequent strategische Projekte vorantreibt, um das Unternehmen auch in Zukunft aus eigener Kraft wachsen zu lassen. Beispielhaft seien an dieser Stelle der Ausbau von Club Deals für Institutionelle und Fondslösungen für Individualmandate, ein Weiterbildungsprogramm für die Mitarbeiter in Kooperation mit der European Business School sowie die Etablierung der Markenwerte des Unternehmens genannt.

Positiv beeinflusst wurde das Ratingurteil durch die kontinuierliche und reflektierte Effizienzsteigerung hinsichtlich der Organisationsstruktur sowie prozessualen Abläufen; seit 2017 wurden zahlreiche Projekte im IT-Bereich und hinsichtlich der Digitalisierungsstrategie gestartet und einige bereits vollständig umgesetzt. In diesem Zusammenhang verdient die erfolgte Auslagerung der IT-Infrastruktur an einen im Bankenumfeld erfahrenen externen Anbieter besondere Erwähnung. Die strategischen und operativen Vorteile des IT-Infrastruktur-Outsourcings vermögen aus Sicht von Scope zu überzeugen. So verspricht sich die Real I.S. hiervon eine größere Flexibilität und Skalierbarkeit, bessere Unterstützung des geplanten Unternehmenswachstums, die Bereitstellung einer hochverfügbaren und technisch modernen IT-Infrastruktur sowie die nachhaltige Sicherstellung der Erfüllung von regulatorischen Anforderungen.

Die Real I.S. verfügt über zwei lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften, die beide mit allen Organisationseinheiten, Prozessen und Dienstleistungen der direkten Kontrolle durch die BaFin unterliegen. Der Umstand, dass die im Jahr 2017 durchgeführte aufsichtsrechtliche Prüfung nach § 44 KWG zu keinen Anmerkungen führte, ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben.

Das Immobilienvermögen konnte wie in den Vorjahren deutlich auf aktuell rund 6,8 Milliarden Euro (6 Mrd. Euro im Vorjahr) – verteilt auf 126 vornehmlich gewerblich genutzte Immobilien – gesteigert werden, bei Gesamt-AuM von knapp 8 Mrd. Euro unter Einbeziehung der restlichen Anlagesegmente. Das andauernde Wachstum bei den verwalteten Vermögenswerten spiegelt die weiterhin sehr erfolgreiche Einwerbung institutioneller Anlegergelder wider, allein 745 Millionen Euro in 2017. Mit über 500 Mandaten von rund 250 institutionellen Anlegern, insbesondere Sparkassen, verfügt die Real I.S. aus Sicht von Scope über eine äußerst stabile und vergleichsweise granulare Investorenbasis im institutionellen Geschäft – eine hervorragende Basis, um den Anteil von Nicht-Sparkassen (insbesondere deutschen Versicherungen und Versorgungswerken) am bei institutionellen Kunden platzierten Kapital zukünftig weiter auszubauen. Ein kürzlich mit drei Versorgungswerken umgesetzter Club Deal mit einem Asset in Wien verdeutlicht die diesbezüglichen Ambitionen der Real I.S.

Die umfassende technische Kompetenz konnte die Gesellschaft uunter anderem durch die vollständige Sanierung eines Geschäftshauses in historischer Lage in Stuttgart als Value Add Objekt und die umfassende Renovierung eines Bestandsobjektes in Rotterdam, bei der die Fassade und die historischen Besonderheiten des ehemaligen Bankgebäudes erhalten wurden, unter Beweis stellen.

Ein modernes und institutionalisiertes Risikomanagement, fundiertes eigenes Research und ein langjähriger Investment Track Record kulminieren aus Sicht von Scope in nachvollziehbaren und klaren Investmentstrategien sowie ausgereiften und transparenten Prozessen im Immobilienan- und -verkauf sowie der Bewirtschaftung.

Die langjährige Emissionstätigkeit von Australien-Fonds mit insgesamt überzeugender Performance sorgt für ein Alleinstellungsmerkmal innerhalb der Vergleichsgruppe. Ein zehntes geschlossenes Vehikel in diesem Zielmarkt ist geplant, wenngleich ein kompetitiver Investmentmarkt den Zugang zu passenden Assets gegenwärtig stark erschwert. Aus dem nordamerikanischen Markt hat sich die Gesellschaft dagegen zurückgezogen, was aus Sicht von Scope aufgrund der zuletzt fehlenden kritischen Masse und lokalen Expertise konsequent ist.

Das Rating wird begrenzt über die Verschlechterung der durchschnittlichen Investmentperformance aller Publikumsfondsauflösungen von 7,2 Prozent p.a. (per Ultimo 2015; 6 Fonds insgesamt) auf 4,2 Prozent p.a. (per Ultimo 2016; 11 Fonds insgesamt). Die bisherige Gesamtperformance aller 48 von der Real I.S. begebenen Immobilienpublikumsfonds (einschließlich der aufgelösten Fonds) beläuft sich auf 4,6 Prozent p.a. per Ultimo 2016, was zwar einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr entspricht (5,1 Prozent p.a. per Ultimo 2015), von Scope aber mit gut bewertet wird.

Im Vergleich dazu liegt die Performance der institutionellen Fonds im Zeitraum von 2000 bis 2016 bei bis zu 5,52 Prozent.

Quelle: Scope Analysis GmbH