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Berlin, 13. September 2018 – Der Fonds lässt eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten. Der bereits erfolgte Eigentumsübergang der Betriebsgesellschaften hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem das unternehmerische Betreiberrisiko das Rating beschränkt.

Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an einer irischen Holdinggesellschaft, welche über Betriebsgesellschaften drei Pflegeeinrichtungen im Großraum Dublin betreibt.

An den Standorten werden insgesamt 200 Pflegeplätze angeboten, je 66 davon in den Pflegeheimen Glengara Park und Mount Hybla sowie weitere 68 in der Einrichtung Beechfield Manor. Für die Standorte werden keine Pachtverträge abgeschlossen. Die Heime werden direkt durch die irischen Betriebsgesellschaften betrieben, die sich mittelbar im Besitz des AIF befinden. Aktuell weisen die Heime eine sehr gute Auslastung zwischen 95 und 98 Prozent auf.

Das Gesamt-Investitionsvolumen von 37,7 Millionen Euro wird in Höhe von 15,8 Millionen Euro durch Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 41,8 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 18,2 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,36 Prozent p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,83 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• den bereits erfolgten Eigentumsübergang der Betriebsgesellschaften
• die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiken mit hoher Tilgung per annum
• die sehr gute Auslastung der erworbenen Pflegeheime
• das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• das unternehmerische Betreiberrisiko
• das Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren
• die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit der Spezialimmobilien
• die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 90,1%
• Verlustmöglichkeit: 9,9%
• Value-at-Risk: 46,3% (ein Verlust von 46,3% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5

Bei dem Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien. Für diesen liegt zudem ein Scope Asset Management Rating von AAAMR vor (Stand: 19.09.2017).

Quelle: Scope Analysis GmbH, Ratingmitteilung vom 13. September 2018