immobilienbrief_beteiligungsreport_deEditorial aus dem aktuellen Immobilienbrief von Werner Rohmert:

Sehr geehrte Damen und Herren,

die kommenden Jahre werden für die private und institutionelle Kapitalanlage einer Herausforderung. Die Immobilie profitiert – zunächst. Immobilienbewertungen leben jetzt mehr von Mietentwicklungen und immer noch leicht fallenden Ankaufsrenditen. Das klappt wenigstens noch eine Zeitlang weiter. Die Strafe kommt erst am langen Ende, das aber keiner kennt. Sicher ist nur, der Markt verzeiht keine Übertreibungen. Die „Goldilocks“-Zeiten optimaler, ausgeglichener Rahmenbedingungen, in der die (Welt-) Wirtschaft gerade so heiß läuft, dass keine Inflation entsteht und in der es nie so kalt wird, dass Rezession droht, sind aber vorbei. In den Portfolien zog die Performance der Aktien in der Vergangenheit die Renditen noch nach oben. Jetzt stehen die Zeichen eher für eine zappelige Seitwärtsbewegung. Die Zinssituation macht viele Geschäftsmodelle der Versicherungswirtschaft und Altersvorsorge obsolet. Sichere Renten und Barmittel bringen nichts mehr und kosten nur. Über die Zukunftsperformance heute gekaufter Immobilien, dürfte es auch außerhalb der Crash-Propheten eine geteilte Meinung geben. In vielen Gesprächen macht sich Endzeit-Stimmung breit. Und die Crux der realen Immobilienmärkte ist im Unterschied zu den Finanzmärkten, dass man damit nicht auf fallende Märkte wetten kann.

Vor dem Hintergrund, dass bei allen Assetklassen die volkswirtschaftlichen Zeiten von „Goldglöckchen und die drei Bären“ vorbei ist, beschert der institutionellen Kapitalanlage und hier insbesondere aus unserer Sicht der Immobilienwirtschaft die Fragen: Welche Assetklasse geht jetzt? Was geht da noch? Was geht da nicht mehr? Vorab – Immobilien gehen noch, bleiben aber ein ideales Alpha-Täuscher Spielfeld. Hinzu kommt, dass alle Immobilieninvestoren der letzten 14 Jahre sich zu Recht für geniale Anlagestrategen halten müssen. Wer in den handwerklich sauber in Immobilien egal in welchem Marktsegment investierte, erzielte erhebliche Bewertungs- oder sogar auch Verkaufsgewinne.

Das verdeckt allerdings, dass zuvor eine ziemliche Flaute herrschte. Der Beginn des aktuellen deutschen Immobilienaufschwungs lässt sich etwa 2004 verorten (siehe Bulwiengesa/Bundesbank Index). Damit ist der Immobilien Aufschwung länger als der Börsenaufschwung. Dafür sieht das absolute Durchschnitts-Zahlenwerk in der Immobilienwirtschaft noch eher harmlos aus. Der Index der Gewerbeimmobilien ist heute ungefähr wieder bei dem Stand von 1993. 25 Jahre Inflation mit über 40% sind immer noch à fonds perdu.

Bei Wohnen sieht der allerdings anders aus. Da schießt der Index annähernd progressiv Richtung Decke. Wohnen erreichte 2008 im nominalen Index wieder das Hoch von 1993/1994 und ist jetzt ca. 50% über dem höchsten Hype der Vergangenheit. Das entspricht allerdings auch nur ungefähr der Inflation. Im gleichen Zeitraum haben sich die „Verfügbaren Einkommen privater Haushalte je Einwohner“ von 13 856 Euro auf 19 452 Euro um 40% erhöht (Statista). Unter Belastbarkeitsaspekten ist Wohneigentum Dank der Hypothekenzinsen, die sich von rd. 8% auf gut 1,5% gefünftelt haben, und Einkommensentwicklung sogar noch weit billiger als 1993. Der fast progressive Chartverlauf macht aber Sorgen. Grenzen sind nach aktuellen Markberichten nicht erreicht. Bis Jahresmitte legten die Wohnimmobilienpreise weiter kräftig zu. Institutionelle kaufen, was der Markt hergibt. Das Kopfschütteln des Marktes im letzten Hype ist Hilflosigkeit gewichen. 2007er Wohnungsbewertungen haben sich nochmal lässig verdoppelt. Gleichzeitig hat sich die regionale Spreizung vergrößert. Wo die ganzen neuen Nutzer herkommen und wie sich die aktuellen Renditen rechnen sollen, bleibt oft schleierhaft.

Was hat vor 30 Jahren den Investoren-Wohnungsexodus eingeleitet? – Was hat sich geändert? …………………..

 

Ihr

Werner Rohmert

Die Fortsetzung des Editorials können Sie im „Der Immobilienbrief-Expo-Real in voller Länge nachlesen.

 

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