Frankurt, 8. Januar 2019 (Marktnews): Der Frankfurter Investmentmarkt hat mit einem Transaktionsvolumen von 10,23 Mrd. € nicht nur ein neues Allzeithoch aufgestellt, sondern auch eine Schallmauer durchbrochen: Noch nie zuvor konnte in einer deutschen Stadt ein Jahresumsatz im zweistelligen Milliardenbereich erzielt werden. Da verwundert es nicht, dass die Bankenmetropole das bundesweite Ranking souverän vor Berlin und München anführt. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.

„Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde noch einmal um über 36 % gesteigert. Verantwortlich für dieses Resultat sind auch viele großvolumige Verkäufe von Büroobjekten. Zu nennen sind hier u. a. der Omniturm, das Gallileo, das Junghof Plaza, das Eurotheum oder das Bürohaus an der Alten Oper“, sagt José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Dieses Ergebnis zeigt, dass gerade große, professionelle Anleger auf eine positive Entwicklung des Büromarkts setzen. Auch die Einschätzung, dass Frankfurt von einem möglichen Brexit profitieren wird, dürfte dabei eine gewisse Rolle spielen.“

Die in Frankfurt traditionell wichtigen Großabschlüsse haben ihren Stellenwert 2018 noch einmal spürbar erhöht. Auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich entfallen gut zwei Drittel des Transaktionsvolumens und damit noch einmal 22 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Absolut betrachtet haben sie ihr Volumen mit 6,91 Mrd. € sogar mehr als verdoppelt. Die übrigen Größenklassen, z. B. zwischen 10 und 50 Mio. €, haben ihr Umsatzvolumen entweder gehalten oder verringert, wie die Kategorie von 50 bis 100 Mio. €. Auch in kleine Objekte bis 10 Mio. € wurden mit knapp 190 Mio. € etwa 29 % weniger investiert als 2017.

In Frankfurt wird traditionell so viel in Büros investiert wie in keiner anderen deutschen Stadt. Dies wurde auch 2018 eindrucksvoll bestätigt. Mehr als 8,4 Mrd. € des Transaktionsvolumens flossen in Bürohäuser, was einem Anteil von über 82 % entspricht. Dieser Wert ist selbst für Frankfurter Verhältnisse außergewöhnlich und liegt rund 13 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Durchschnitt. Auf Platz zwei folgen Hotels, die einen Beitrag von gut 5 % beisteuern, gefolgt von Entwicklungsgrundstücken, die auf mehr als 4 % kommen. Sowohl Einzelhandelsobjekte als auch Logistikinvestments spielten dagegen mit jeweils rund 2 % eine geringere Rolle als im Vorjahr. Auch absolut betrachtet fiel ihr Umsatzvolumen spürbar niedriger aus.

Die Streuung des Umsatzes auf unterschiedliche Investoren unterstreicht, dass es einen breiten Konsens hinsichtlich der erwarteten positiven Marktentwicklung in Frankfurt gibt. Insgesamt kommen fünf Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile, was gleichbedeutend ist mit mindestens 1 Mrd. € Investitionsvolumen. An Position eins finden sich Pensionskassen mit gut 15 %, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit 14 % und Versicherungen mit gut 12 %. Jeweils rund 10 % tragen darüber hinaus noch offene Fonds und Spezialfonds bei. Erfreulich ist vor allem das große Engagement langfristig orientierter Core-Investoren, das als Vertrauensbeweis für die Bankenmetropole zu werten ist. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei 45 % und damit etwas niedriger als in den letzten Jahren. Am meisten investiert haben asiatische Käufer (17 %).   

Die gute Marktperformance in Verbindung mit den positiven Aussichten für Frankfurt haben die Netto-Spitzenrenditen für einige Assetklassen noch einmal sinken lassen. Für Büroobjekte haben sie im letzten Quartal 2018 erstmals die 3-%-Marke unterschritten und liegen aktuell bei 2,95 %. Damit gehört Frankfurt jetzt zusammen mit Berlin und München zum deutschen Trio mit einer 2 vor dem Komma. Absehbare Mietpreis- und damit auch Wertsteigerungen haben diese Entwicklung unterstützt. Auch bei Logistikimmobilien haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben und notieren mittlerweile bei 4,05 %. Lediglich bei innerstädtischen Geschäftshäusern liegt der entsprechende Wert mit 3,10 % auf unverändertem Niveau.

Auch 2019 im Fokus der Investoren

„Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass Frankfurt auch 2019 im Blickpunkt der Käufer stehen wird und eine starke Nachfrage sowohl deutscher als auch internationaler Anleger zu erwarten ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass erneut ein zweistelliger Milliardenumsatz zustande kommt, ist jedoch relativ gering. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass im letzten Jahr eine Vielzahl großer Büroobjekte verkauft wurde. Trotzdem zeichnet sich ein Transaktionsvolumen ab, das mindestens im Bereich des fünfjährigen Durchschnitts liegen sollte. Im Zusammenhang mit den absehbaren Mietsteigerungen und einem sich verengenden Angebot ist auch nicht auszuschließen, dass der Wettbewerb um Premiumobjekte noch zunimmt und den Druck auf die Renditen aufrechterhält“, so José Martínez.

Quelle: BNP Paribas