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Frankfurt, 07.01.2019 – „Die deutschen Büromärkte zeigen sich weiter in Bestform. Mit einem Flächenumsatz von rund 4,02 Mio. m² wurde das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und die 4-Mio.-m²-Schwelle zum zweiten Mal hintereinander durchbrochen“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of National Office Advisory. „Zwar wurde das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch um knapp 7 % verfehlt, der zehnjährige Durchschnitt aber gleichzeitig um stolze 21 % übertroffen. Im vierten Quartal lag das Umsatzvolumen bei 1,16 Mio. m², dem zweitbesten Resultat der letzten 12 Jahre. Dies ist vor allem bemerkenswert, da im vergangenen Quartal sowohl die BIP-Prognosen als auch die viel beachteten Stimmungsindikatoren schlechter ausfielen. Demgegenüber zeigen viele harte Faktoren, wie die sinkende Arbeitslosigkeit oder eine erneute Rekordbeschäftigung, eine weiterhin positive Entwicklung. Dies schlägt sich auf den Nutzermärkten nieder und hält die Nachfrage auf einem nach wie vor sehr hohen Niveau; ungeachtet einer Vielzahl von potenziellen Krisenherden und Stimmungseintrübungen. Hierdurch wird unterstrichen, dass die harten Rahmenbedingungen weiterhin sehr gut sind.“


Dass ein so außergewöhnlich gutes Jahr wie 2017 erwartungsgemäß nur schwer zu wiederholen ist, zeigt sich auch daran, dass fast alle Städte leicht niedrigere Ergebnisse aufweisen. Trotzdem gehören die erzielten Umsätze an den meisten Standorten zu den Top-2- oder Top-3-Resultaten aller Zeiten. Unangefochtener Spitzenreiter ist erneut München mit 975.000 m² (-2 %). Damit ist die bayerische Landeshauptstadt das zweite Jahr hintereinander nur knapp an der magischen Grenze von 1 Mio. m² Flächenumsatz gescheitert. Auf Platz zwei folgt Berlin mit 831.000 m² (-9 %). Nach wie vor können in der Hauptstadt viele Gesuche aufgrund des zu geringen Angebots nicht umgesetzt werden, sodass das Ergebnis die hohe Nachfrage nur bedingt widerspiegelt. Mit 678.000 m² (-15 %) erzielt Frankfurt den zweitbesten Wert der letzten 15 Jahre, muss aber im Vergleich zum Ausnahmeergebnis des Vorjahres etwas größere Einbußen hinnehmen. Der drittbeste Umsatz aller Zeiten wurde auch in Hamburg registriert, wo 563.000 m² (-8 %) Bürofläche umgesetzt wurden. Entgegen dem bundesweiten Trend konnte Düsseldorf mit 379.000 m² das Vorjahresniveau halten und verpasste knapp den Sprung über die 400.000 m²-Marke. Vor dem Hintergrund, dass auch Köln unter Flächenmangel leidet, sind die erfassten 306.000 m² (-3 %) Flächenumsatz als ausgesprochen positives Ergebnis anzusehen. Der relativ betrachtet größte Rückgang war mit -19 % in Leipzig zu beobachten. Geschuldet ist dies allerdings dem im vergangenen Jahr erreichten historischen Allzeithoch. Die aktuell verzeichneten 135.000 m² stellen demzufolge trotzdem das zweitbeste Resultat dar, das Leipzig je vorweisen konnte. Der einzige Standort mit positiver Umsatzentwicklung ist Essen, wo sich das Ergebnis auf 152.000 m² (+23 %) beläuft. Verantwortlich hierfür sind neben einer allgemein lebhaften Nachfrage auch einige Großabschlüsse, die in dieser Form nicht jedes Jahr zu erwarten sind.

Durchschnittliche Leerstandsquote nähert sich der 4-%-Marke

Der Leerstandsrückgang hält unvermindert an. Über alle einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen im letzten Jahr erneut um gut 17 % verringert und liegt mit 4,04 Mio. m² mittlerweile nur noch auf dem Niveau eines Jahresumsatzes. Bemerkenswert ist, dass sich diese Entwicklung in allen beobachteten Märkten vollzogen hat. Nur in den Jahren 2000 und 2001 waren als Folge des New Economy Booms noch etwas niedrigere Leerstände zu verzeichnen. Den stärksten Rückgang unter den großen Standorten weisen München (489.000 m²; -28 %) und Berlin (327.000 m²; -17 %) auf. Mit 1,7 % hat die Hauptstadt die niedrigste Leerstandsquote aller Städte. Aber auch München kommt nur noch auf eine Quote von 2,3 % im Gesamtmarkt und hat auf Stadtgebiet mit 1,5 % mittlerweile sogar den Berliner Wert unterschritten. Ähnlich stellt sich die Situation in Köln dar, wo der Leerstand um knapp 19 % auf 218.000 m² gesunken ist und die Leerstandsrate bei lediglich 2,8 % liegt. Der höchste prozentuale Rückgang war in Essen mit -38 % auf 132.000 m² zu beobachten, worin sich der sehr gute Flächenumsatz widerspiegelt. In der Konsequenz ist die Leerstandsrate auf 4,2 % gesunken. In Hamburg beläuft sich der aktuelle Leerstand auf 635.000 m² (-10 %), womit Hamburg mit 4,5 % ebenfalls deutlich unter der 5 %-Schwelle liegt. Aber auch in Frankfurt (1,14 Mio. m²; -18 %) hat sich der Leerstandabbau dynamisch fortgesetzt. In der Bankenmetropole beläuft sich die Leerstandsrate damit auf 7,4 %; betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt sie lediglich bei 4,4 %. In Verbindung mit der Tatsache, dass ein Großteil davon auf nur wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass auch in Frankfurt das Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist. In vergleichbaren Dimensionen verlief die Entwicklung in Leipzig (234.000 m²; -20 %), wo die Leerstandsrate auf 6,2 % zurückging. Etwas moderater fiel der Rückgang demgegenüber in Düsseldorf aus. Hier werden aktuell 860.000 m² leerstehende Bürofläche registriert und damit gut 8 % weniger als vor einem Jahr. Mit 9,1 % liegt die Leerstandsrate aber das erste Mal seit 15 Jahren wieder im einstelligen Bereich und unterschreitet die 10-%-Schwelle deutlich.

Wie angespannt das Angebot gerade bei den modernen und damit besonders stark nachgefragten Leerständen ist, zeigt sich auch daran, dass sich der Rückgang in diesem Marktsegment mit 21 % noch spürbar dynamischer vollzog als beim gesamten Leerstandsvolumen. Nur noch 1,2 Mio. m² verfügen über eine von den Mietern bevorzugte Ausstattungsqualität, sodass der Anteil am Gesamtleerstand auf unter 30 % gesunken ist. Damit unterschreitet diese Kennziffer erstmalig die 30-%-Marke. Selbst in den Boomjahren der New Economy lagen die Vergleichswerte über dieser Schwelle.

Mietpreisanstieg hat sich beschleunigt

Die aufgrund der starken Nachfrage sehr guten Flächenumsätze bei gleichzeitig rückläufigem Angebot spiegeln sich schon seit Längerem in steigenden Mietpreisen wider. Dieser Trend hat sich im vergangenen Jahr noch einmal beschleunigt. Im Durchschnitt aller Standorte haben die Spitzenmieten um 7 % angezogen. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Köln auf 24 €/m² (+10 %), was auf das sich zunehmend verengende Angebot zurückzuführen ist. In der Domstadt verfügen nur noch 23 % aller Leerstände über eine moderne Qualität. Auch in Hamburg (29 €/m²) und Berlin (36 €/m²) fällt die Steigerung mit jeweils gut 9 % sehr deutlich aus. Vor dem Hintergrund der geringen Leerstandsvolumina dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis in der Hansestadt die 30 €/m² und in der Hauptstadt die 40 €/m² überschritten werden. Spürbar angezogen hat die Höchstmiete auch in Frankfurt, wo aktuell 44 €/m² (+7 %) notiert werden. Die Bankenmetropole rückt damit wieder deutlich näher an ihre historischen Höchstwerte aus den Jahren 2000 und 2001 heran. Aber auch an kleineren Standorten wie Leipzig war viel Dynamik vorhanden, sodass die Spitzenmiete um knapp 8 % auf 14 €/m² angezogen hat. Etwas moderater fiel die Zunahme in Düsseldorf mit knapp 4 % aus. Mit aktuell 28 €/m² ist aber auch hier die 30-€/m²-Marke in Schlagdistanz gerückt. Als einzige Stadt mit weitgehend stabilen Mietpreisniveaus ist Essen zu nennen, wo trotz des ungewöhnlich guten Flächenumsatzes nach wie vor 15 €/m² als Spitzenmiete verzeichnet werden, was im Vergleich mit ähnlich strukturierten Städten schon ein relativ hoher Wert ist.

Aber nicht nur die Höchst-, sondern auch die Durchschnittsmieten haben spürbar zugelegt. Auch sie haben im Jahresvergleich über alle Standorte betrachtet um 7 % angezogen und damit den Trend steigender Mietpreisniveaus in allen Lagen und Marktsegmenten eindeutig unterstrichen. Bei einem größeren Angebot an modern ausgestatteten Flächen, die entsprechend höhere Mieten rechtfertigen würden, wäre dieser Anstieg mit großer Wahrscheinlichkeit noch stärker ausgefallen.

Perspektiven 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz absehbar

„Auch für 2019 zeichnet sich aus heutiger Sicht ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Zwar wurden die BIP-Prognosen etwas nach unten angepasst, im langfristigen Vergleich deutet aber alles auf ein trotzdem sehr solides Wachstum hin. Für die Nutzer- und damit auch für die Büromärkte stellt der prognostizierte weitere Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig steigender Beschäftigung, vor allem im Dienstleistungsbereich, die Basis für eine lebhafte Nachfrage dar. Vor diesem Hintergrund ist ein Flächenumsatz spürbar über 3,5 Mio. m² und damit auch deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt realistisch. Ob erneut die 4-Mio.-m²-Marke übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten. Die Leerstände werden zumindest im ersten Halbjahr weiter sinken, wenngleich der Rückgang sich etwas verlangsamen dürfte. Verantwortlich hierfür ist auch die deutlich gestiegene Bautätigkeit, die nicht mehr weit von den Höchstwerten Anfang des Jahrtausends entfernt liegt. Im Gegensatz zu damals ist aktuell aber eine deutlich höhere Vorvermietungsquote zu verzeichnen. Nur noch 41 % des Bauvolumens stehen den Vermietungsmärkten zur Verfügung – dies ist der niedrigste jemals registrierte Wert. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten werden weiter spürbar steigen. Hierfür spricht einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden können“, prognostiziert Riza Demirci.

Quelle: BNP Paribas in Deutschland