© BNP Paribas Real Estate

Paris, 27.02.2019 – Das Transaktionsvolumen in europäische Gewerbeimmobilien hat sich 2018 stabilisiert und betrug 264,5 Mrd. €. Dieser Wert liegt nur 1 % unter dem Rekordergebnis von 2017. „War 2017 noch das Jahr der Logistik, so war 2018 zweifelsohne das Jahr der Büros. Diese Assetklasse entwickelte sich im Vergleich zu anderen Objektarten äußerst robust und befindet sich aufgrund zahlreicher Großabschlüsse auf einem 10-Jahres-Hoch”, sagt Larry Young, Head of International Investment Group bei BNP Paribas Real Estate. Mit Ausnahme von Büroobjekten (+4 %) und der Kategorie Sonstige (+18 %) verzeichneten alle Segmente einen Rückgang. Einzelhandelsobjekte (-16 %) setzten den Abwärtstrend der vergangenen drei Jahre fort, während die Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien (-7 %) nur knapp unter dem Rekordniveau von 2017 (38,2 Mrd. €) lagen.

Mit 66,5 Mrd. € bleibt Großbritannien der wichtigste europäische Markt – trotz eines Rückgangs um 10 %, der sich auf den gesamteuropäischen Durchschnitt auswirkte. Dies kann im Wesentlichen auf den Rückzug ausländischer Investoren (-21 % gegenüber 2017) aufgrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückgeführt werden. Das Transaktionsvolumen in Deutschland entwickelte sich 2018 sehr dynamisch und erzielte mit 61,5 Mrd. € ein neues Rekordergebnis. In Frankreich erreichte das Investitionsvolumen mit 32,8 Mrd. € ebenfalls einen neuen Höchstwert. Auch die meisten anderen europäischen Länder erlebten einen Aufwärtstrend, zum Beispiel die Niederlande (+3 %), Spanien (+9 %), Polen (+42 %), Belgien (+36 %) und Irland (+43 %). Nur sehr wenige Länder, darunter Italien (-22 %) und die Tschechische Republik (-32 %), verzeichneten Rückgänge.

Anteil nicht europäischer Anleger weiter auf hohem Niveau

2018 ging der Anteil ausländischer Investoren auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt zurück
(-9 % gegenüber 2017). Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 124 Mrd. € lag ihr Marktanteil aber immer noch bei 47 % und damit auf dem Niveau des 5-Jahres-Schnitts. Investoren aus den USA, die 2014 und 2015 noch sehr aktiv waren, zogen sich 2016 aus Europa zurück (-40 %), kommen aber langsam wieder (+7% im Jahr 2018). Asiatische Anleger verzeichneten nach ihrem Rekordbeitrag von 2017 im Jahr 2018 einen Rückgang (-19 %). Im langfristigen Vergleich liegt diese Investorengruppe jedoch auf einem bemerkenswert hohen Niveau. Investments aus Nahost (-27 %) und europäische Cross-Border-Investitionen (-4 %) sanken leicht.

Büromärkte: Anhaltend hoher Flächenumsatz

Die 15 wichtigsten Büromärkte Europas entwickelten sich 2018 weiterhin sehr dynamisch, obwohl der Flächenumsatz im 4. Quartal 2018 gegenüber dem außergewöhnlichen Vorjahresquartal um 13 % zurückging. 2018 belief er sich auf 10,02 Mio. m² und lag damit nur 1 % unter dem Vorjahreswert, das mit Abstand beste Ergebnis dieses Jahrzehnts . Der Büromarkt in Zentral-London verzeichnete im dritten Jahr in Folge ein Plus mit einem Flächenumsatz von 1,4 Mio. m². Die vier wichtigsten deutschen Märkte (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München) lagen mit einem Flächenumsatz von 3,04 Mio. m² (-8 %) weit über ihrem langfristigen Durchschnitt. In Zentral-Paris ging der Flächenumsatz aufgrund eines Mangels an Großabschlüssen um 9 % zurück. Außergewöhnlich gute Ergebnisse wurden in Wien (+54 %), Lissabon (+21 %), Mailand und Warschau (+10 %) erzielt.

„Die europäischen Büromärkte setzten 2018 ihre positive Entwicklung fort. In den meisten Märkten ist die Leerstandsrate auf einem äußerst niedrigen Niveau, insbesondere in den CBDs, während die Attraktivität von Premiumobjekten ungebrochen hoch ist. Vor diesem Hintergrund konnten die Spitzenmieten europaweit deutlich zulegen”, sagt Aymeric Le Roux, Executive Director International Advisory & Alliances. Die durchschnittliche Leerstandsrate liegt aktuell bei nur 6,4 %. In Amsterdam (-310 BPs) und Warschau (-340 BPs) ging sie am deutlichsten zurück. Deutsche Märkte wie Berlin (1,7 %) weisen jedoch die insgesamt niedrigsten Leerstandsraten auf. Die Spitzenmieten in den wichtigsten europäischen Märkten entwickelten sich stabil oder verzeichneten Anstiege. Die einzige Ausnahme ist Zentral-London (-2 % gegenüber Ende 2017), wo die Spitzenmieten bei 1.342 € (etwa 1.211 £/m²/Jahr) lagen. Madrid (+13 %, 432 €/m²/Jahr) verzeichnete den höchsten Mietpreisanstieg. Auch in Hamburg und Berlin (+9 %), Mailand und Frankfurt (+7 %) wurden deutliche Anstiege verzeichnet.

Konjunkturentwicklung in Europa: Globaler Abschwung

Das Wachstum in der Eurozone verlangsamt sich seit Anfang 2018. Der Abschwung kann auf mehrere Ursachen zurückgeführt werden: eine normale Abwärtsentwicklung nach dem Boomjahr 2017, politische Unsicherheiten und zunehmende Angebotsengpässe. Zudem liegt die Arbeitslosenquote nahean ihrem strukturellen Niveau (gekennzeichnet durch das Missverhältnis zwischen Arbeitsplätzen und Qualifikationen).. Aufgrund der prognostizierten Inflationsentwicklung in Europa kündigte die EZB das Ende ihrer Politik der quantitativen Lockerung im Dezember 2018 an, die Leitzinsen werden jedoch zur Stützung der Konjunktur nicht angepasst. Eine Erhöhung des Refinanzierungssatzes im Jahr 2019 ist eher unwahrscheinlich und hängt weiterhin von einer nachhaltigen Annäherung der Inflationsrate an einen Wert von 2 % ab.

Quelle: BNP Paribas Real Estate (Pressemitteilung vom 27.02.2019)