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Frankfurt, 07. März 2019 – Trotz der eher positiven Einschätzung der erstmals berücksichtigten Nutzungsart „Hotel“* notiert der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung mit einem Stand von minus 9,7 Punkten auch im 1. Quartal 2019 weiter im roten Bereich. Im Vorquartal lag der Index, der sich aus Experteneinschätzungen zur jeweiligen Finanzierungssituation der vergangenen sechs und zu den Erwartungen in den kommenden sechs Monaten zusammensetzt, bei minus 10,4 (inklusive Hotels). Damit bewegt sich der DIFI mit nur einer Unterbrechung bereits seit zwei Jahren durchgehend im Minus.

„Wie bereits in den vergangenen Umfragen sind über alle Nutzungsarten hinweg die Prognosen deutlich pessimistischer als die aktuelle Lagebewertung, bedingt durch die sich generell abkühlende globale Konjunktur, den Konfrontationskurs der Machtblöcke, geopolitisch genauso wie wirtschaftlich sowie die Unsicherheiten eines möglichen ungeordneten Brexit mit all seinen negativen Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW, ergänzt: „Somit hält die pessimistische Stimmung an.
Ausschließlich die neu in der Umfrage berücksichtigte Assetklasse Hotel erlebt einen leichten Aufschwung und hat über den Jahreswechsel die Nulllinie durchbrochen.“

Erholt sich der Einzelhandel?

Überraschend schlagen sich im aktuellen DIFI die Expertenmeinungen in einer leichten Trendumkehr beim Einzelhandel nieder. Mit einem Stand von minus 39,4 Punkten ist die Lagebewertung zur Immobilienfinanzierung in diesem Bereich rund 10 Punkte höher als noch Ende des vergangenen Jahres (-51,5 Punkte). Auch die Finanzierungserwartungen für das kommende Halbjahr haben sich leicht erholt. „Die düsteren Prognosen der Experten in der Umfrage vom Herbst 2018 haben sich zwar nicht bewahrheitet, von einer nachhaltigen Trendumkehr kann aber weiterhin nicht ausgegangen werden“, so Anke Herz.

Die Lagebeschreibung und Finanzierungserwartung für Logistikimmobilien seitens der Experten beläuft sich auf jeweils einen Rückgang von 10 Punkten. Zum ersten Mal seit 2017 muss für diese Assetklasse insgesamt wieder ein negativer Wert notiert werden, wobei die Lageeinschätzung sich noch im Plusbereich bewegt.
Als einzige Nutzungsart bewegen sich Hotels mit 1,9 Punkten über der Nulllinie. Dafür verantwortlich sind die deutlich optimistischeren Finanzierungserwartungen, die um satte 20 Punkte geklettert sind.

Ihren im Jahr 2017 begonnenen Zickzackkurs um die Nulllinie setzen die Nutzungsarten Büro und Wohnen fort. Während sich die Finanzierungssituation der Büroimmobilien nach der Befragung der Experten von 11,7 auf 10,4 Punkte nur minimal verschlechtert hat, ist sie für Wohnimmobilien von 8,8 auf minus 0,1 Punkte abgerutscht. Bei den Erwartungen für die nächsten sechs Monate ergibt sich ein konträres Bild: Leichter Rückgang für Wohnobjekte, ein starkes und sogar stärkstes Abnehmen von allen Nutzungsarten ist für die Büroimmobilie zu notieren.

Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet

Einlagen und Pfandbriefe gehören laut Expertenmeinung zu den Gewinnern bei den Refinanzierungsinstrumenten. Mit Zuwächsen von jeweils rund 25 Punkten bei den Erwartungen und jeweils rund zwölf Punkten bei der Bewertung des aktuellen Umfelds bilanzieren ausschließlich diese beiden Instrumente positiv. Mit einem jeweils nur leichten Zugewinn warten ungedeckte Schuldverschreibungen auf. „Angesichts der steigenden Spreads gegenüber deutschen Bundesanleihen ist dies überraschend“, so Anke Herz.

Rund 30 Punkte niedriger gegenüber dem DIFI im 4. Quartal 2018 notiert dagegen die Einschätzung der Refinanzierungssituation durch Immobilienaktien. Der negative Zählerstand bei den Erwartungen besteht zwar bereits seit dem 4. Quartal 2016, die tatsächliche Situation hat sich aber im Nachhinein immer als deutlich positiver herausgestellt. „Dies scheint sich, je näher der 29. März rückt und damit eine Entscheidung – welcher Art auch immer – geändert zu haben. Und Unsicherheit konterkariert Vertrauen“, so Anke Herz. Entsprechend liegen die Erwartungen an die Immobilienaktienmärkte mit minus 47,6 Punkten nur noch knapp unter dem Negativrekord (minus 50 Punkte) im 4. Quartal 2011.

Deutsche Immobilien bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten hoch im Kurs

Wie entwickelt sich das Nachfrageverhalten der Investoren in den kommenden 12 Monaten? Für ein unverändertes Nachfrageverhalten der verschiedenen Investorengruppen sprachen sich bei dieser Sonderfrage des DIFI 37 bis 69 Prozent der Befragten aus, im Schnitt wird eher von einer Zu- als von einer Abnahme ausgegangen. Dies besonders auffällig bei Family Offices. Für diese Anlegergruppe prognostizieren 41 Prozent der Befragten eine weiter anziehende Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Demgegenüber sprechen die Erwartungshaltungen für die Nachfrage durch REITs und Immobilienunternehmen eher von einer nachlassenden Entwicklung (19 %). Eine zunehmende Nachfrage über die kommenden 12 Monate sehen 12 Prozent.

Besonders gefragt sind deutsche Immobilien laut Umfrage bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten: Knapp die Hälfte (48 %) der Umfrageteilnehmer erwartet verstärkte Investitionen aus diesen Regionen, lediglich acht Prozent rechnen mit einem Kapitalabfluss. Für nordamerikanische Investoren fällt die Meinung der Befragten umgekehrt aus: 36 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen von einer nachlassenden Nachfrage aus. Für Investoren aus Deutschland, dem Euroraum und dem übrigen Europa sind die Prognosen der Experten ähnlich: Im Schnitt erwarten 23 Prozent eine zunehmende, 67 Prozent eine gleichbleibende und 11 Prozent eine rückläufige Nachfrage.

Quelle: JLL (Pressemitteilung vom 07.03.2019)