FRANKFURT, 3. April 2019 (Marktnews): Und da sind sie wieder, die negativen Zinsen. Erstmals seit 2016 fielen die Renditen der 10-jährigen Bundesanleihen wieder in den roten Bereich und zerstörten damit die Hoffnungen von Banken, Sparern und Anleiheinvestoren auf eine Rückkehr zur Normalität. Die Europäische Zentralbank (EZB) machte zumindest jüngst immer deutlicher klar, dass eine Zinswende weiter nach hinten verschoben werden wird, sollte sich die Konjunktur weiter eintrüben. „Faktisch hat es die EZB während der Boomjahre – zumindest aus deutscher Sicht – verpasst, die Zinsen frühzeitig anzuheben und sich damit eines wesentlichen Instrumentariums beraubt, um bei nachlassender wirtschaftlicher Dynamik oder gar einer Rezession gegensteuern zu können“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: „Angesichts der reduzierten Wachstumsaussichten in den meisten europäischen Staaten ist eine Zinserhöhung zumindest für 2019 vom Tisch. Mit diesen Entwicklungen haben sich auch für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt die Rahmenbedingungen wieder geändert. Wurde noch vor rund neun Monaten über ein Ende der Renditekompression und im Ausblick über tendenziell steigende Renditen diskutiert, ist dieses Szenario nun nicht mehr aktuell.“

Für ein „Zwei ist die neue Drei“-Postulat in Bezug auf die Spitzenrenditen erscheine es zwar noch zu früh, mit dem erneuten Absinken der Renditen für Bundesanleihen gäbe es aber neuen Spielraum für einen weiteren Renditerückgang bei Immobilien. „Unterstützt wird diese These durch drei fundamentale Entwicklungen“, so Timo Tschammler:

➢ „Die anhaltend starke Flächennachfrage, die sich bislang relativ unbeeindruckt von der konjunkturellen Schwäche zeigt und Basis für weitere Mietpreissteigerungen ist.

➢ Die globale Investmentnachfrage nach Immobilien bleibt hoch und könnte im Trend in den nächsten Jahren sogar noch zunehmen. Bis 2021 laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd. Euro aus, die mit Renditen von über 3% verzinst sind. Bei der Wiederanlage des Kapitals werden sich die Investoren die Frage stellen müssen, ob sie bei anhaltenden Minizinsen erneut in Anleihen investieren, oder ob sie in alternative Investments – zu denen auch Immobilien gehören – umschichten.

➢ Das Angebot an adäquaten Investmentprodukten bleibt kurz- und mittelfristig knapp. Das gilt grundsätzlich für alle Assetklassen, insbesondere aber für Büroimmobilien. In diesem Sektor reduzierte sich die Anzahl der Transaktionen von 2015-2018 um 23% bei gleichzeitig steigendem Transaktionsvolumen. Eine signifikante Ausweitung von fungiblen Verkaufsobjekten ist aktuell nicht abzusehen. Dieses Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sollte deshalb weiterhin preistreibend wirken.“

Auch weiter steigende Preise auf dem Immobilien-Investmentmarkt können den Produktmangel nicht ausgleichen

Mangels großer Portfolios sinkt Transaktionsvolumen* im Jahresvergleich um fast ein Viertel

Es kann nicht immer nur nach oben gehen. Mit dieser Erkenntnis ist der deutsche Investmentmarkt in das Jahr 2019 gestartet. Und auch weiter steigende Preise können den Produktmangel nicht in jedem Quartal ausgleichen. Inklusive der Assetklasse Living* wurden in den Monaten Januar bis März Immobilien im Wert von knapp 15,3 Mrd. Euro verkauft und damit rund 22 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2018. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien entfielen 11,3 Mrd. Euro. „Hauptverantwortlich für das insgesamt rückläufige Transaktionsvolumen ist das Ausbleiben von großen Portfolioverkäufen im ersten Quartal. In der Summe konnten lediglich rund 4,2 Mrd. Euro registriert werden, 43 Prozent weniger als in Q1 2018“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden größten Portfoliotransaktionen des gerade abgelaufenen Quartals waren der Erwerb von über 2.800 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen von Akelius sowie der Verkauf von 34 Industrieimmobilien im Volumen von 260 Mio. Euro durch einen britischen Fonds-Manager. „Das Investitionsinteresse bleibt aber nach wie vor intakt, zudem befinden sich zahlreiche, teilweise auch größere Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen, so dass wir uns damit weiterhin auf ein Gesamtjahresvolumen von rund 70 Mrd. Euro zubewegen“, betont Timo Tschammler. Die Anzahl der Transaktionen ist im Vergleich zum Vorjahresquartal zwar auch gesunken, der Rückgang fällt mit 12 Prozent aber deutlich weniger stark aus als in Bezug auf das absolute Volumen. Als Konsequenz ergibt sich eine kleinere durchschnittliche Transaktionsgröße von rund 38 Mio. Euro pro Transaktion.

Denn vollständigen Bericht können Sie unter: https://www.jll.de/de/presse nachlesen

Quelle: JLL Germany