Berlin, 14. Mai 2019 (Ratingmitteilung): Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an drei Hotelimmobilien in Friedrichroda (Thüringen), Hannover (Niedersachsen) und Niedernhausen (Hessen) mit einem Investitionsvolumen von 56,3 Mio. Euro.

Die drei Hotels sind langjährig am Markt etabliert und werden unter der Marke „H+“ der Hospitality Alliance GmbH geführt. Für die Häuser wurden jeweils Mietverträge mit Laufzeit bis 2038 abgeschlossen. Hieran anschließend verfügt der Mieter zusätzlich über je zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren.

Das 4-Sterne Freizeit- und Wellnesshotel „H+Hotel & SPA Friedrichroda“ wurde 1954 errichtet und 1996/1997 kernsaniert. Es verfügt über 153 Gästezimmer und sechs teilweise kombinierbare Veranstaltungsräume, die Platz für bis zu 380 Personen bieten.

Das „H+Hotel Hannover“ ist ein 4-Sterne Business- und Tagungshotel, welches 1994 errichtet wurde. Neben 179 Gästezimmern bietet es 15 Veranstaltungsräume für maximal ca. 350 Personen an.

Das dritte Objekt „H+Hotel Wiesbaden Niedernhausen“ wurde 1993/1994 erbaut und verfügt über 187 Gästezimmer. Ferner besitzt das Hotel 13 teilweise kombinierbare Tagungsräume mit Platz für bis zu 600 Personen.

Das gesamte Investitionsvolumen von 56,3 Mio. Euro wird in Höhe von 27,0 Mio. Euro durch Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 47,9%. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 19,1% bezogen auf das Eigenkapital an.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,08% p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,83%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

  • das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG
  • die über die Fondslaufzeit hinaus laufenden Mietverträge
  • den bereits erfolgten Eigentumsübergang der Immobilien
  • die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

  • die Single-Tenant Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit
  • die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mietgarantin im Non-Investment-Grade-Bereich
  • das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
  • die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:

  • Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 99,05%
  • Verlustmöglichkeit: 0,95%
  • Value-at-Risk: 0,0% (ein Verlust von 0,0% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
  • Risikoklasse: 3

Für den Anbieter liegt ein Scope Asset Management Rating für den Bereich Immobilien von AAAMR vor (Stand: 11.10.2018).

Quelle: Scope Fund Analysis