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Frankfurt am Main, 23. Juli 2019 – Die deutschen Logistik- und Lagerflächenmärkte haben erneut ein bärenstarkes erstes Halbjahr hingelegt. Mit knapp 3,3 Mio. m² Flächenumsatz wurde das sehr gute Vorjahresresultat noch einmal um gut 4 % übertroffen. Damit konnte bereits das vierte Jahr in Folge bereits zur Jahresmitte die 3-Mio.-m²-Marke deutlich überboten werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Da verwundert es nicht, dass auch der zehnjährige Durchschnitt um knapp 17% getoppt wurde. Das verlangsamte Wachstum des BIP sowie die schwierige Situation der deutschen Industrieunternehmen sind auf den Logistikmärkten bislang noch nicht spürbar. Im Gegenteil, durch das anhaltende Wachstum des E-Commerce und neue Trends wie beispielsweise E-Mobility legt die Nachfrage in bestimmten Marktsegmenten aktuell sogar eher noch zu“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Entgegen dem bundesweiten Trend liegt der Flächenumsatz in den großen Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) mit 1,09 Mio. m² 6 % unter dem Vorjahreswert. Obwohl die Nachfrage hoch ist, bremst das nicht ausreichende Angebot, vor allem im großflächigen Segment, die Umsatzentwicklung etwas aus. Lediglich Berlin (270.000 m²; +100 %) und Leipzig (116.000 m²; +152 %) konnten ihre Ergebnisse spürbar steigern. Deutliche Rückgänge waren dagegen in Köln (57.000 m²; -57 %), Hamburg (145.000 m²; -42 %) sowie Stuttgart (72.000 m²; -31 %) zu beobachten. Moderater fiel die Abnahme in München (95.000 m²; -7 %), Düsseldorf (76.000 m²; -13 %) und Frankfurt (259.000 m²; -14 %) aus. Die Mainmetropole hat damit auch ihre Spitzenposition an die Hauptstadt abtreten müssen.

Außerhalb der genannten großen Märkte wurde ein Flächenumsatz von gut 2,2 Mio. m² registriert, der gut 10 % über dem Vorjahreswert liegt. Bemerkenswert ist, dass in den 12 Logistik-Hubs, die BNP Paribas Real Estate zusätzlich zu den Ballungsräumen regelmäßig analysiert, insgesamt keine Zunahme zu verzeichnen war, sondern mit 648.000 m² das Vorjahresresultat nahezu exakt getroffen wurde. Auch in diesen Märkten stößt die Flächenverfügbarkeit vielfach an ihre Grenzen, wenn auch nicht so drastisch, wie in den Metropolen. Ein außergewöhnlich gutes Halbjahresergebnis erzielte das Ruhrgebiet (262.000 m²; +37 %). Auch im übrigen Bundesgebiet legte der Umsatz um knapp 12 % zu. Viele Standorte profitierten dabei von Unternehmen, die aufgrund der Flächenknappheit in den Hubs auf andere Regionen ausweichen mussten.

Der bereits im letzten Jahr hohe Neubauanteil am Gesamtumsatz hat noch einmal leicht zugelegt und beläuft sich im ersten Halbjahr bundesweit auf gut 70 %. Auch in dieser Kennziffer spiegelt sich das nicht ausreichende Bestandsangebot wider. Hinzu kommt, dass viele ältere Flächen den heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr gerecht werden. Für viele größere Nutzer bleibt vor diesem Hintergrund nur die Möglichkeit, sich Objekte built-to-suit errichten zu lassen und diese dann entweder langfristig anzumieten oder zu erwerben. Häufig muss dafür auch auf Standorte außerhalb der Kernregionen ausgewichen werden. Hierdurch erklärt sich auch der hohe Eigennutzeranteil, der mit 45 % über dem langjährigen Schnitt liegt.

Angeführt wird das Branchenranking im ersten Halbjahr von Produktionsunternehmen, die rund 40 % zum Gesamtergebnis beitragen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Auftragseingänge und -bestände der deutschen Industrie sich aktuell eher rückläufig zeigen, erscheint dies überraschend. Aber: Zum einen schlagen sich schwächere Geschäftszahlen in der Regel erst zeitverzögert in der Nachfrage nieder, zum anderen wird durch neue Trends auch zusätzliche Nachfrage generiert. Auf Platz zwei finden sich die bereits seit Jahren starken Handelsunternehmen, deren Umsatzbeitrag sich auf 32 % beläuft. Gerade diese Zielgruppe leidet häufig an kaum zur Verfügung stehenden innerstädtischen Flächen, die sie z. B. für die Umsetzung von City-Logistik-Konzepten benötigen. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistikdienstleistern, die weitere gut 22 % beisteuern.

Die starke Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot hat zu einem Wettbewerb um die verfügbaren Flächen geführt, der sich in der Mietpreisentwicklung niederschlägt In den vergangenen zwölf Monaten haben die Höchstmieten auf breiter Front und in fast allen Städten teilweise recht deutlich angezogen. Am stärksten fiel die Zunahme in Berlin aus, wo die Spitzenmiete in den zentralen Top-Lagen aktuell bei 7,20 €/m² (+22 %) notiert. Aber auch in Köln (5,40 €/m²; +8 %), Hamburg (6,20 €/m²; +7 %) und Stuttgart (7 €/m²; +6 %) waren spürbare Anstiege zu beobachten.

Perspektiven Die aktuellen Gesuche sowie einige in Vorbereitung befindliche, größere Abschlüsse deuten darauf hin, dass auch im zweiten Halbjahr von einer guten Nachfrage auszugehen ist. „Ob und inwieweit möglicherweise gegen Ende des Jahres die schwächere wirtschaftliche Entwicklung, vor allem der deutschen Industrie, zu etwas geringeren Flächenumsätzen führen wird, bleibt noch abzuwarten“, so Christopher Raabe. „An der grundsätzlichen Angebotssituation dürfte sich wenig ändern, sodass es für große Nutzer in den wichtigsten Ballungsräumen weiterhin schwierig sein wird, kurzfristig adäquate Flächen zu finden. Trotzdem erscheint es aus heutiger Sicht durchaus möglich, dass im Gesamtjahr zum dritten Mal in Folge die 6-Mio.-m²-Schwelle überschritten werden kann.“

Quelle: BNP Paribas Real Estate (Pressemitteilung vom 23. Juli 2019)