Berlin, 09.07.2019 (Marktnews): Der Fonds lässt eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit der Spezialimmobilie das Rating beschränkt.

Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 33,7 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in eine Gewerbeimmobilie in Landstuhl, Rheinland-Pfalz.

Das im Jahr 1997 errichtete und in den Jahren 2007/2008 erweiterte Fachmarktzentrum verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 15.900 m² und 600 Kundenstellplätze. Das Gebäude befindet sich seit 1997 im Management der Hahn Gruppe und wurde während seiner Nutzungsdauer mehrfach angepasst und erweitert. Es befindet sich Angabe gemäß in einem guten Zustand. Ein Wertgutachten der Immobilie liegt Scope jedoch nicht vor.

Die Immobilie ist bis Ende September 2029 bzw. Ende Dezember 2028 an Kaufland (rund 71% der Mieteinnahmen) und toom vermietet. Daran anschließend verfügt Kaufland über zusätzliche Verlängerungsoptionen um zuerst acht und dann sieben weitere Jahre, während toom Baumarkt über zwei Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre verfügt.

Das Gesamtfondsvolumen von 33,7 Mio. Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 20,0 Mio. Euro sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 13,7 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 40,8%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 11,1% bezogen auf das Emissionskapital an.

Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft bis zum 30.09.2029. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit von Ende 2034 die Notwendigkeit zur Refinanzierung.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,50% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,74%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
– den sehr erfahrenen Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien,
– die bonitätsstarken Mieter, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügen, und
– die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 1997 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
– die Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit
– das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
– das Anschlussvermietungsrisiko, da Mietvertrag vor Ende der Fondslaufzeit endet
– den vergleichsweise hohen Kaufpreis.

Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
– Break-even Wahrscheinlichkeit: 85,6%
– Verlustmöglichkeit: 14,4%
– Value-at-Risk: 32,6% (Ein Verlust von 32,6% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
– Risikoklasse: 5 Für die Hahn-Gruppe liegt kein aktuelles Asset Manager Rating von Scope vor.

Quelle: Scope Analysis GmbH