Frankfurt, 09. Januar 2020 – Ein mit 2,5 Mrd. Euro außerordentlich transaktionsreiches viertes Quartal, das stärkste in der langjährigen Statistik, sorgte auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2019 für ein Gesamtvolumen von ca. 4,86 Mrd. Euro und verfehlte damit nur ganz knapp das Allzeithoch aus dem Jahr 2016 (4,89 Mrd. Euro).

Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 26 Prozent, der 5-Jahresschnitt wurde um rund 20 Prozent übertroffen, beim Vergleich mit dem 10-Jahresdurchschnitt schlägt ein sattes Plus von 93 Prozent zu Buche. Insgesamt wurden 94 Transaktionen (2018: 109) auf dem deutschen Hotelmarkt realisiert.
„Eine derartige Jahresendrallye war Ende September noch nicht zu erwarten. Die prognostizierten 3,5 bis 4,0 Mrd. Euro wurden nicht zuletzt aufgrund einer erhöhten Off-Market Aktivität bei großvolumigen Einzelobjekten und Portfolios“ deutlich übertroffen, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. Schmidtke weiter:
„Insgesamt gingen allein in den letzten drei Monaten fünf Portfolio-Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich über die Bühne und stellten damit die Aktivität im Portfoliosegment der letzten zwei Jahre in den Schatten.“

Einen weiteren Grund führt Heidi Schmidtke für das imposante Hotelinvestmentergebnis an: „Die bevorstehende Reform der Grunderwerbssteuer in Bezug auf Share Deals sorgte für erhöhten Druck auf Seiten der Verkäufer, die Immobilie noch vor Jahresende zu veräußern. Wenngleich Mitte Oktober das In-Kraft-Treten der geplanten Reform um sechs Monate auf Mitte 2020 verschoben wurde, war der eine oder andere Share Deal bereits auf Ende 2019 ausgerichtet und wurde dann auch durchgezogen.“

In 77 Einzeltransaktionen wurden 2019 über 2,8 Mrd. Euro investiert, entsprechend einem Rückgang von rund sechs Prozent im Jahresvergleich. Die Transaktionsgröße lag dabei durchschnittlich bei ca. 36 Mio. Euro (2018: rund 32 Mio. Euro).
Zu den größten Einzeltransaktionen im Gesamtjahr 2019 zählten vor allem im vierten Quartal:

– Der Off-Market Verkauf des Hotel De Rome in Berlin durch die Commerz Real an den Staatsfond von Singapur GIC und Caleus, bei dem JLL auf Käuferseite beratend tätig war. Im Rahmen dieser Transaktion wurde ein neuer Rekord in Bezug auf den Preis pro Zimmer im deutschen Markt erzielt.
– Der Erwerb des Hilton München Park durch Commerz Real und Hines für den offenen Immobilienfonds Hausinvest. Die Transaktion umfasst den gesamten Münchener Tucherpark, wobei der Hotelanteil auf ein Volumen von ca. 15-20 Prozent des Gesamtkomplexes im Wert von zwischen 1,0 und 1,2 Mrd. Euro geschätzt wird. Verkäufer war die Hypovereinsbank (HVB).
– Die Veräußerung des 4-Sterne-Hotels Maritim Düsseldorf Airport City (533 Zimmer) für 162 Mio. Euro von Maritim an Commerz Real. Das Hotel wurde im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back Struktur veräußert und für weitere 30 Jahre an die Maritim Hotelgesellschaft vermietet.
– Der Off-Market Verkauf des NH Collection im Frankfurter Europaviertel. Das im 120 m hohen ‚The Spin‘ Gebäude entstehende Hotel, das voraussichtlich Anfang 2021 eröffnet, wurde von Groß & Partner im Rahmen eines Forward Deals an eine Gesellschaft berufsständiger Versorgungswerke verkauft.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich unter dem Strich gegenüber 2018 mit über 2 Mrd. Euro mehr als verdoppelt – dies bei lediglich einer Transaktion mehr (17) als im Vorjahr (2018: 850 Mio. Euro mit 16 Transaktionen). Mit einem durchschnittlichen Volumen von knapp 120 Mio. Euro pro Transaktion kann ein deutlicher Zuwachs (2018: 52 Mio. Euro pro Investment) verzeichnet werden.
Zu den größten Portfolioverkäufen in 2019 zählten:

– Der Verkauf des Hilton und Hilton Garden Inn Frankfurt Airport als Teil des The Squaire im vierten Quartal. Die Gesamtimmobilie wurde von Office First an ein Joint Venture der Investmentgesellschaft AGC und des südkoreanischen Finanzdienstleisters Hana veräußert. Der Kaufpreis des Hotelanteils wird auf 35-40 Prozent des Volumens für den gesamten Komplex (ca. 940 Mio. Euro) geschätzt.
– Ein pan-europäisches Portfolio mit 11 Hotels, davon zwei in Köln und je ein Objekt in Düsseldorf, Berlin, Hannover, Leipzig und Kiel, das im Rahmen eines Off-Market Deals von Principal Real Estate an AXA Real Estate für ca. 545 Mio. Euro veräußert wurde. JLL war für AXA beratend tätig.
– Der Verkauf des HR Portfolios für ein Volumen von 290 Mio. Euro im vierten Quartal. Die sieben deutschen Hotels mit insgesamt 1.532 Zimmern befinden sich in Frankfurt, München, Stuttgart, Bad Neuenahr und Schweinfurt und wurden im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back Struktur an Pandox veräußert. Die deutsche HR Group bleibt mit 5,1 Prozent beteiligt, während ein umfassendes gemeinsames Investitionsprogramm vorgesehen ist.
– Der Ankauf der Projektentwicklung Tafelhof Palais in Nürnberg durch BMO Real Estate Partners im zweiten Quartal. Die Mieter des derzeit im Bau befindlichen Gebäudes sind mit Leonardo Royal und Motel One bereits festgelegt, die Eröffnung ist für 2021 geplant. Verkäufer der Projektentwicklung war die Hubert Haupt Immobilien Holding.

Ausländische Investoren mit Verdoppelung ihres Kapitaleinsatzes in 2019

Mit 59 Transaktionen sind zwar deutlich mehr deutsche als ausländische Investoren am Transaktionsgeschehen beteiligt – unter Einsatz von 2,5 Mrd. Euro (2018: 2,8 Mrd. Euro). Mit ihrem Engagement bei großvolumigen Transaktionen, immerhin sieben Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro (2018: 2 Transaktionen), kommen ausländische Investoren aber auf ein bemerkenswertes Plus von 108 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erreichen rund 2,3 Mrd. Euro. Vier Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 490 Mio. Euro wurden von schwedischen Anlegern realisiert, das zweithöchste Kapital kam von französischen Anlegern
(rund 483 Mio. Euro) bei allerdings doppelt so vielen Transaktionen. Aus Großbritannien flossen knapp 290 Mio. Euro, verteilt auf vier Transaktionen. „Der große Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit erhöhten Veräußerungen von Bestandshotels im Portfoliosegment sowie in Premiumlagen einher“, erläutert Heidi Schmidtke.

Mit 51 Transaktionen waren institutionelle Anleger am aktivsten. Sie setzten dabei insgesamt über 3,2 Mrd. Euro ein, gefolgt von Immobiliengesellschaften (810 Mio. Euro, 13 Transaktionen), Private Equity und REITs (315 Mio. Euro, 7 Transaktionen) und Hotelbetreibern (206 Mio. Euro, 9 Transaktionen). Auf Privatpersonen und Entwickler entfiel ein Volumen von 278 Mio. Euro (bei 14 Transaktionen).

Heidi Schmidtke abschließend: „Die Trias aus immens viel Kapital, das nach Anlagen sucht, anhaltend attraktivem Zinsumfeld und einer Angebotsverknappung in den A-Städten mit steigenden Preisen und einer höheren Akzeptanz, in Sekundär- und Tertiärstandorte auszuweichen, hat die Transaktionsvolumina auf ein sehr hohes Niveau getrieben. Die Immobilie scheint alternativlos. Vermehrt werden eigene spezialisierte Hotelfonds von Investmentgesellschaften oder Institutionen gegründet, an denen sich andere Investoren beteiligen wollen. Oder neue Konzepte ziehen das Interesse von Investoren an. Branded Residences, die Weiterentwicklung des Konzepts des temporären Wohnens, wie es in Micro-Apartments oder auch in Serviced Apartments bereits gelebt wird, könnte ein weiterer logischer Schritt zur Differenzierung sein und Investoren durch mögliche Wertoptimierung locken. In Kooperation zwischen Entwicklern, Betreibern und Hotelmarken entstünde eine neue Wohnform, ie gehobene Bedürfnisse von Wohnungseigentümern bedient. Objekte dieser Art werden entweder von bekannten Marken selbst betrieben oder sie stellen ihre Marke einem Betreiber zur Verfügung. In Berlin und Frankfurt kommen diesem Konzept die ‚Tower Apartments‘ in der Nähe des Ritz Carlton bzw. die Entwicklung im projektierten ‚Riverpark Tower‘ am nächsten.

n summa sehen wir den deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2020 auf einem guten Weg. Auch wenn die Nachfrage in 2020 robust bleiben wird – möglicherweise noch einmal im ersten Halbjahr gepusht durch das verschobene Grunderwerbsteuergesetz für Share Deals: eine weitere Rekordmarke ist aus heutiger Sicht nicht erreichbar. Wir gehen derzeit davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen durchaus auf den 5-Jahrresschnitt von rund 4 Mrd. Euro zubewegen kann.“

Quell: JLL (Pressemitteilung vom 09.01.2020)