Skip to Content

Category Archives: Kritisch berichtet

Aktuelle Statements des ZIA-Vorstands anlässlich der EXPO REAL 2018

Berlin, 12. September 2018 (Marktnews):

Zu den politischen Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft

Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Das politische Umfeld wird schwieriger.“

„Wohnen wird von mehreren Politikern als die soziale Frage unserer Zeit bezeichnet. Vollkommen zurecht diskutieren derzeit nahezu alle Parteien auf sämtlichen Ebenen über bezahlbares Wohnen und Bauen. Leider häufen sich in den letzten Monaten Ideen, die Investoren eher abschrecken als motivieren. Das ist der falsche Weg. Die Immobilienmärkte sind auf privatwirtschaftliches Engagement ebenso angewiesen wie auf öffentliches. Die Denkweise einzelner Politiker, die öffentliche Hand könne die Wohnraumversorgung alleine bewerkstelligen, ist naiv. Indes führen aktuelle politische Debatten wie etwa die Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Erweiterung des Betrachtungszeitraums für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu immer emotionaleren Diskussionen. Hier schrecken vereinzelte Politiker auch vor höchst bedenklichen Aufrufen wie etwa Hausbesetzungen und Enteignungen privater Wohnungsunternehmen nicht mehr zurück. Es ist höchste Zeit, die öffentliche Diskussion wieder zu versachlichen und das Ziel des bezahlbaren Bauens nicht aus den Augen zu verlieren. Neubau ist der beste Mieterschutz. Der ZIA hat im Vorfeld des Wohnungsgipfels 28 Kernforderungen vorgelegt, die das Planen und Bauen in Deutschland beschleunigen können. Darauf sollten sich sämtliche politischen Kräfte konzentrieren. Wir brauchen schlankere Prozesse, weniger Bürokratie und mehr Bauland, um die neue soziale Frage unserer Zeit beantworten zu können. Dafür setzt sich der ZIA als Partner der Politik auf allen Ebenen ein.“

Zum deutschen Immobilienmarkt aus internationaler Perspektive

Jochen Schenk, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Deutschland bleibt ein attraktiver Investmentstandort.“

 

Zum steuerrechtlichen Umfeld der Immobilienwirtschaft

Martina Hertwig, Vizepräsidentin des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Die Grunderwerbsteuer ist ein echtes Hindernis.“

 

Zur aktuellen Zins- und Finanzmarktpolitik

Jan Bettink, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.:

„Wir haben immer mehr Regulierung erleben müssen.“

 

Corporate Social Responsibility / Diversity

Bärbel Schomberg, Vizepräsidentin des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Diversity trägt zum wirtschaftlichen Erfolg bei.“

 

Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft

Thomas Zinnöcker, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Technologieoffenheit statt Verschärfung.“

Bezahlbares Wohnen

Rolf Buch, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Wir brauchen eine Bundesbauordnung.“

 

Büroimmobilien

Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Die aktuell alarmierend hohe Büroknappheit verschärft sich weiter.“

 

Digitalisierung der Immobilienwirtschaft

Dr. Jochen Keysberg, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Deutschland droht den Anschluss zu verlieren.“

Den ausführlichen Artikel können Sie unter 180912_Statements ZIA-Vorstand_EXPO REAL 2018.pdf nachlesen.

Quelle: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. 

0 Continue Reading →

SPD-12-Punkte-Plan: Unüberlegte Ideen verschlimmern die Situation

Berlin, 10.09.2018 (Marktnews): Die SPD hat einen 12-Punkte-Plan vorgestellt, der unter anderem vorschlägt, dass Bestandsmieten und Mieten bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für 5 Jahre nur in Höhe der Inflation steigen dürfen. Zudem solle der Missbrauch bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals schnellstmöglich beendet werden.

„Wir brauchen Wohnungen in den Ballungsräumen statt Verzweiflungstaten. Bei den Ideen der SPD handelt es sich leider um ein Wahlkampfpapier mit praxisfernen Ideen statt um einen tatsächlichen lösungsorientierten Beitrag“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. „In jedem Wort liest man deutlich, dass die SPD die Immobilienwirtschaft als gierig und mieterfeindlich darstellt. Das ist angesichts der rund drei Millionen Erwerbstätigen in unserer Branchen schon einmal per se missbilligend. Ebenso schlimm ist aber, dass die Vorschläge das Investitionsklima erheblich verschlechtern würden und damit vollständig in die falsche Richtung gehen. Dabei brauchen wir eben privates und öffentliches Engagement, um die Wohnungsknappheit durch mehr Neubau zu beseitigen. Investorenfeindliche Ideen helfen weder Mietern noch Städten und Gemeinden.“

SPD zieht falsche Schlüsse

„Populismus und Angst vor schlechten Wahlergebnisses waren schon immer schlechte Ratgeber für eine ausgeglichene und nachhaltige Politik. Dabei stimmt die Analyse weitestgehend, dass die beste Mietpreisbremse im ‚Bauen, Bauen, Bauen‘ besteht – und zwar von bezahlbaren Wohnungen. Auch die angekündigte Trendwende für den ländlichen Raum und schrumpfende Regionen ist richtig, das dahinterstehende Instrument allerdings fragwürdig“, meint Mattner. „Leider ziehen die wahlkämpfenden Sozialdemokraten die falschen Schlüsse und versuchen durch massive Eingriffe in das Eigentum und weitere Regulierungen in den privaten Wohnungsmarkt einzugreifen. Allein wird der Staat aber die Herkulesaufgabe nicht schaffen, in angespannten Märkten ausreichend Wohnraum zu schaffen und in ländlichen Regionen Stabilität durch Investitionen zu erreichen. In Berlin etwa regieren die Sozialdemokraten und könnten gute Akzente setzen. Stattdessen konzentrieren sie sich darauf, Investoren abzuschrecken. Damit wird es nicht funktionieren.“

Unterstützung für Kommunen statt Abschreckungspolitik

Der ZIA hat anlässlich des Wohnungsgipfels der Bundesregierung am 21. September 28 Vorschläge zur Planungs- und Baubeschleunigung in Deutschland veröffentlicht. Diese sehen unter anderem vor, Kommunen zu unterstützen und die Effizienz in allen Bereichen zu steigern. „Langwierige Verfahren, überlastete Bauämter und schwierige Planungen erschweren die Situation weiter. Wir müssen schauen, wie wir Kommunen auf Bundes- und Landesebene und in unserer Branche unterstützen können, um das Ziel von 1,5 Millionen Wohnungen in dieser Legislaturperiode ernsthaft verfolgen zu können“, meint Mattner.

Die Vorschläge können Sie hier herunterladen: https://www.zia-deutschland.de/positionen/planungs-und-baubeschleunigungsgesetz/

Quelle: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

0 Continue Reading →

Emissionsaktivitäten geschlossene Publikums-AIF – Weniger Fonds, mehr Volumen

Berlin, 30. Juli 2018 (Marktnews): In der ersten Jahreshälfte 2018 wurden 14 Publikums-AIF zum Vertrieb zugelassen – drei weniger als im Vorjahreszeitraum. Das emittierte Eigenkapitalvolumen liegt dennoch 80% über dem Vorjahresniveau. Verantwortlich dafür ist vor allem ein Anbieter.

Die Ratingagentur Scope hat die im zweiten Quartal (Q2) 2018 emittierten geschlossenen Publikums-AIF (alternative Investmentfonds) erfasst: Es wurden sieben geschlossene Publikums-AIF mit einem prospektierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 317 Mio. Euro zum Vertrieb zugelassen. Damit bewegt sich das Emissionsvolumen auf dem Niveau des ersten Quartals.

In der ersten Jahreshälfte 2018 wurden insgesamt 14 Publikums-AIF von der BaFin zum Vertrieb zugelassen. Das sind zwar drei AIF weniger als im Vorjahreszeitraum. Das prospektierte Eigenkapitalvolumen liegt dennoch 80% über dem Vorjahresniveau: In den ersten sechs Monaten dieses Jahres belief es sich auf rund 630 Mio. Euro – im ersten Halbjahr 2017 lag es über alle 17 AIF bei nur rund 350 Mio. Euro.

„Die Anzahl der emittierten Publikums-AIF befindet sich weiter auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Lediglich WealthCap hat mit zwei großvolumigen Fonds in den ersten sechs Monaten dieses Jahres für eine Belebung gesorgt“, sagt Stephanie Lebert, Senior Analystin von Scope Analysis.

„Wir erwarten für die zweite Jahreshälfte ein leicht geringeres Emissionsniveau als für die ersten sechs Monate dieses Jahres. Im Vergleich zum Vorjahr erwarten wir für 2018 aber ein insgesamt höheres Emissionsvolumen. Sollte der neue Jamestown-Fonds noch in diesem Jahr kommen, hätte das sogar eine Verdopplung des Emissionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr zur Folge“, sagt Lebert.

Anzahl Vermögensanlagen stark rückläufig

Das Angebot neuer Vermögensanlagen besteht in Q2 2018 aus zwölf Produkten. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum waren es noch 28 Vermögensanlagen – ein Rückgang um 57%.

Auch das zu platzierende Kapital geht deutlich zurück: Es beläuft sich in Q2 2018 auf rund 133 Mio. Euro – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (rund 292 Mio. Euro) bedeutet dies einen Rückgang um rund 54%.

In der ersten Jahreshälfte 2018 wurden insgesamt 23 Vermögensanlagen von der BaFin genehmigt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit insgesamt 41 genehmigten Produkten ist das ein Rückgang um 44%.

Das gesamte zu platzierende Volumen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres beläuft sich auf rund 367 Mio. Euro – im ersten Halbjahr 2017 lag es über alle 41 Vermögensanlagen bei rund 440 Mio. Euro, was einem Rückgang von rund 17% entspricht.

Alle Details zu den Emissionsaktivitäten im vollständigen Report – ZUM DOWNLOAD

Quelle: Scope Research

0 Continue Reading →

BaFin untersagt Paraguay Investment

©www.shutterstock.com

19.Juni 2018 – Die BaFin untersagt das öffentliche Angebot der Vermögensanlage mit der Bezeichnung „Landerwerb in Paraguay mit OrangenRENTE“. Anbieter ist die Agri Terra KG.

Wir recherchieren. Weitere Informationen folgen!

0 Continue Reading →

Vorsicht in Bulgarien – No-Go Area für Investoren?

Landshut, 18. Juni  2018Bulgarien gilt für Investoren als gefährliches Pflaster. Großen Chancen stehen staatlicher Willkür, Korruption und fehlende Vertragstreue gegenüber.

Am folgenden Beispiel aus dem Bereich der erneuerbaren Energien wird dies sehr deutlich. Lesen und staunen Sie, was uns der Projektierer berichtet:

Das bulgarische Erneuerbare-Energien-Gesetz (Art. 31) sieht vor, dass der öffentliche Versorger und die Endlieferanten Strom aus erneuerbaren Quellen (EEG) kaufen, wie von der Kommission für Energie- und Wasserregulierung (KEVR) festgelegt. Dies basiert auf langfristigen Kaufverträgen für 20 Jahre bei Solarstrom. Die Kontrolle der Erfüllung dieser Verpflichtungen erfolgt durch die KEVR, theoretisch wenigstens.

Die Endlieferanten (hier EVN Bulgaria, 100%ige Tochter der mehrheitlich staatlichen Energieversorgung Niederösterreich AG) verkaufen die Mengen an Strom, die sie gemäß Art. 31 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes von den Stromproduzenten erhalten haben, zu dem Preis, zu dem sie den Strom erworben haben (Art. 94 EnWG). Die Kosten für Vorzugspreise für Energie aus erneuerbaren Quellen werden auf die Endverbraucher umgelegt. So die Theorie.

In unserem Fall war vertraglich mit Verträgen vom 30.09. und 18.11.2013 vereinbart, dass der zuständige Energieversorger EVN Bulgaria Elektrosnabdyavane EAD, Tochterunternehmen der EVN Österreich – vom Anlagenbetreiber / Pächter Finikal EOOD den Strom abnimmt. Mitunterzeichnet hatte die Firma SIUS OOD, der Verpächter und Eigentümer der Anlage. Eigentlich wäre nun EVN Bulgaria verpflichtet, den produzierten Strom zum gesetzlich festgelegten Preis zu erwerben und an Finikal EOOD zu bezahlen.

Finikal im Gegenzug müsste die Netzzugangsgebühr an die EVN zahlen, die sie weiterleitet und die 20 % Mehrwertsteuer unverzüglich mit Rechnungsstellung abführen. Und natürlich muss Finikal die mit der Pacht und den Betrieb der Anlage verbundenen Kosten tragen. So die Theorie weiter.

Die Praxis sieht leider anders aus:

Im Mai 2015 hat die EVN die Zahlung für Strom, der von der SIUS EOOD PV Anlage produziert und von Finikal EOOD geliefert wurde, ausgesetzt. Sie sei angeblich nicht sicher, ob der Pachtvertrag rechtsgültig sei, wobei dies ein eher vorgeschobener wegen des rechtsgültigen Einspeisevertrages Finikal – EVN Bulgaria irrelevanter Einwand ist.

Gleichzeitig aber wurde durch die EVN Electric Distribution EAD Bulgaria die Rechnungsstellung und Erhebung der Netzzugangsgebühr an Finikal EOOD nicht eingestellt, sondern im Gegenteil bei Nichtzahlung mit der Abschaltung der Anlage gedroht. Die EVN Bulgaria führte weder die Mehrwertsteuer ab, was auch der Käufer in Bulgarien könnte, noch verzichteten sie auf die Geltendmachung der Vorsteuer.

Der (fehlende) Rechtsschutz

Am 04.04.2016 reichte Finikal EOOD über deren Rechtsanwalt eine Beschwerde bei der Energieregulierungsbehörde KEVR ein, die sich jedoch weigerte, über die EVN  Zahlungspflicht von Strom aus erneuerbaren Energiequellen zu entscheiden, bestätigte aber im Gegenzug die Notwendigkeit der Zahlung von Netzzugangsgebühren durch Finikal EOOD.

So haben sich bis September 2017 Verbindlichkeiten von Finikal EOOD gegenüber der Elektrizitätsversorgungsgesellschaft (Netzzugangsgebühr), gegenüber dem Finanzamt – Mehrwertsteuer für Stromverkauf, der ja nicht bezahlt wurde – und den Gebühren für die Stromerzeugung in Höhe von mehreren hunderttausend EURO angesammelt, die teilweise aus privaten Rücklagen bezahlt wurden.

Zwischenergebnis

Das Unternehmen Finikal EOOD erhielt trotz monatlicher EVN Stromabrechnung und Rechnungsstellung von Finikal EOOD an EVN Bulgaria keine Zahlungen für den gelieferten Strom, erfüllt jedoch in gutem Glauben seine gesetzlichen Verpflichtungen für Herkunftsnachweise von EEG-Strom an die Agentur für nachhaltige Energieerzeugung, Zahlung von Eigenverbrauchsstrom und von Netzzugangsgebühr jeweils an EVN Bulgaria.

Ein Lichtblick?

Mit Beschluss Nr. G-272 vom 25.07.2017 nunmehr erlassen durch die Energie – und Wasserregulierungskommission (KEVR) wurde EVN Bulgaria aufgefordert, innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Beschlusses die Rechnungen von Finikal EOOD zu bezahlen, den ordnungsgemäßen Status des dreiseitigen Vertrages herzustellen und innerhalb von zehn Tagen nach Ausführung des Beschlusses KEVR über den Vollzug zu benachrichtigen. In seiner Begründung führte KEVR aus, dass ein Verstoß gegen die gesetzliche Verpflichtung der EVN Bulgaria vorliegt, der sich aus der zwingenden Rechtsnorm des Art. 31 der ZEVI ergibt, und die Dauer der Verpflichtung wird durch den dreiseitigen Vertrag vom 18.11.2013 rechtskonform festgelegt.

Die KEVR hatte zwar unmissverständlich festgestellt, dass die Aussetzung der Stromzahlung durch die EVN Bulgaria an Finikal EOOD seit Mai 2015 rechtswidrig war, weil „ab dem Zeitpunkt, zu dem der Schuldner die Übertragung der Forderung erhält (dreiseitiger notarieller Vertrag 18.11.2013), eine Leistungspflicht  zugunsten des neuen Gläubigers (Finikal EOOD) besteht”, so die KEVR Ausführungen wörtlich.

Nach dem Inkrafttreten der Entscheidung der KEVR ist die EVN Bulgaria ihrer gesetzlichen Verpflichtung mit den laufenden Stromzahlungen an Finikal EOOD  ab  August 2017 zwar nachgekommen, für die Stromlieferungen aus dem Zeitraum  Mai 2015 bis  Juli 2017 verweigerte EVN Bulgaria weiterhin die Zahlung und behauptete fälschlicherweise, dass die KEVR die Zahlungsverpflichtung für diesen Zeitraum nicht angewiesen hatte. Für die überfälligen Steuerzahlungen beanspruchte die Steuerbehörde die in der Winterzeit üblicherweise geringeren Stromerlöse vollständig.

Fehlender effektiver Rechtsschutz

Mit einem Schreiben an KEVR und einer Kopie dieses Schreibens an die EVN Bulgaria zeigte Finikal der KEVR nochmals auf, dass EVN nur teilweise der Anordnung und der gesetzlichen Zahlungspflicht nachgekommen ist. Laut Gesetz muss die Zahlung monatlich regelmäßig erfolgen, und es handelt sich bei Nichtzahlung nicht nur um eine Verletzung eines einzelnen Verwaltungsaktes. Man hatte gehofft, dass die KEVR ihre öffentlich-rechtlich zugewiesenen Verpflichtungen umsetzen würde. Finikal hat zudem ein Verfahren gegen die EVN Bulgaria nach Art. 77, Verordnung 3 über die Genehmigung von Aktivitäten im Energiesektor in Verbindung mit Art. 59 des Energiegesetzes eingeleitet, um die wiederholten andauernden Rechtsbrüche zu sanktionieren. Dies können finanzielle Sanktionen oder aber auch der Entzug der EVN-Lizenzrechte aufgrund der Verletzung der Ziele und Grundsätze des Energiegesetzes und des systematischen Verstoßes des Lizenznehmers gegen die Verpflichtungen aus der Lizenz und dem Bulgarischen Gesetz sein. EVN hat ja vom Staat die Lizenz erhalten.

Bis heute liegt von KEVR keine Antwort vor. Statt einer Antwort von KEVR erhielt Finikal aber einen aus Sicht der Betroffenen spöttisch-arroganten Brief. Nr. 3889-7 / vom 28.09.2017 von EVN Bulgaria mit einer Kopie an KEVR, in dem EVN Bulgaria mitteilt, dass sie trotz der klaren Anweisung der Aufsichtsbehörde ihre gesetzlichen Verpflichtungen auf dem regulierten Energiemarkt nicht erfüllen will.

Es geht noch schlimmer

In einer neuerlichen gerichtlichen Anhörung am 11. Juni 2018 haben EVN Bulgaria und KEVR jetzt völlig überraschend ein Protokoll 101 vom  08.06.2018 vorgelegt, mit dem die KEVR ohne Angabe von Gründen und ohne vorherige Anhörung der Finikal die Entscheidung Nr. G-272 vom 25.07.2017 „zurückzieht“.

In einer merkwürdigen Einstimmigkeit wollen scheinbar das Monopolunternehmen EVN Bulgaria und KEVR gemeinsam den Fall zum Schaden von Finikal EOOD beenden. Hintergrund für diese Handlungsweise ist vermutlich nach vertraulichen Informationen das persönliche Interesse von namentlich bekannten mutmaßlich korrupten Politikern und einem ehemaligen Richter des obersten Justizrats von Bulgarien, der wegen Korruptionsverdacht aus seinem Amt entlassen wurde. Wie soll ein aufstrebendes Land die Möglichkeit haben sich zu entwickeln, wenn Politiker in einer so rechtswidrigen Art eingreifen.

Von der Entscheidung profitiert die EVN Bulgaria, deren Ziel es vermutlich ist, nach Aushungern der Finikal die der Finikal geschuldeten Beträge gewinnerhöhend auszubuchen. Man könnte das natürlich als Unterstellung werten oder als Einzelfall, wie Herr Mag. Szyszkowitz in der letzten Hauptversammlung  von zwei Bußgeldfällen in Bulgarien erzählte, weil man Zähler rechtswidrig getauscht habe.

Die EVN schreibt zwar im Konzerngeschäftsbericht 2016/17 auf S. 55 vollmundig:

„Ethik und Integrität –  Im Verhaltenskodex der EVN sind all jene Aspekte ihrer Geschäftstätigkeit verankert, die Menschenrechte, Governance, Compliance, Unternehmensethik, Korruptionsprävention, öffentliches Auftreten und Wettbewerbsverhalten betreffen. Er umfasst Unternehmensgrundsätze, die über geltendes Recht hinausgehen, und legt Verhaltensregeln für alle Mitarbeiter des Konzerns fest. Verlässlichkeit, Transparenz, Vertrauen und Qualität im Umgang mit internen und externen Partnern sind dabei die zentralen Leitlinien.“

Interessanter als diese scheinbar nicht gelebten Grundsätze sind aber die auf S. 57 im gleichen Bericht versteckten Angaben:

„Im Jahr 2013 hat die bulgarische Wettbewerbskommission (CPC) ein Verfahren gegen die EP Yug (vormals EVN Bulgaria EP), die EVN Bulgaria EC, die EVN Trading SEE und die EVN Bulgaria eingeleitet, um mögliche Verletzungen gesetzlicher Bestimmungen zu bewerten. Gegenstand des Verfahrens war der Vorwurf unzureichender Unterstützung bzw. der Behinderung des Registrierungsprozesses auf dem freien Markt sowie des Lieferantenwechsels durch Kunden. Mit Entscheidung vom 29. Juni 2017 stellte die CPC das Verfahren gegen die EVN Trading SEE und die EVN Bulgaria ein, das Verfahren gegen die EP Yug und die EVN Bulgaria EC ist weiterhin anhängig.

Im Jahr 2016 eröffnete die CPC ein weiteres Verfahren gegen die EP Yug, die EVN Bulgaria EC und die EVN Bulgaria. Die Vorwürfe in diesem zweiten Verfahren decken sich im Wesentlichen mit jenen des im Jahr 2013 eröffneten. Zudem wurden gegen die EVN Bulgaria EC und die EP Yug acht weitere Verfahren vor der bulgarischen Wettbewerbskommission eröffnet. Sie zielen darauf ab, mögliche Verstöße gegen Artikel 15 (ungesetzliche Vereinbarungen, Beschlüsse und konzertierte Praktiken) und Artikel 21 (Missbrauch eines Monopols oder einer kontrollierenden Marktposition) des bulgarischen Wettbewerbsrechts zu bewerten.“

Also gab es da insgesamt zehn Verfahren gegen zwei EVN-Töchter wegen Behinderung des freien Marktes und Kartellverstößen. Aber auch mit der KEVR in Bulgarien hat man Probleme, wobei laut dem Vorstandsvorsitzenden Szyszkowitz genau zwei Verfahren den Zählertausch betrafen (Aussage in der letzten HV). Wieder auf S. 57 kann man lesen:

„Der bulgarische Regulator hat bei der EP Yug Untersuchungen wegen diverser Verstöße durchgeführt.“ Die meisten (2) dieser Verfahren betreffen Verstöße gegen Vorgaben für Protokolle über den Ersatz kommerzieller Zähler. Die behaupteten Verstöße bestehen z. B. im Fehlen von Unterschriften der Kunden, Zeugen oder Mitarbeiter der EP Yug. Als Ergebnis der Prüfung hat der Regulator bisher in 304 Fällen Geldbußen in Höhe von umgerechnet rund 3,1 Mio. Euro verhängt. Die EP Yug hat vor den zuständigen bulgarischen Gerichten Berufung gegen diese Geldbußen eingelegt. Bislang wurden 124 Verurteilungen (rund 1,3 Mio. Euro) aufgehoben und 172 Verurteilungen (rund 1,8 Mio. Euro) bestätigt.“

Sieht man vom Zählertausch ab, also 170 rechtskräftige Geldbußen über zusammen 1,8 Mio. Euro. Die Bußen wurden, mit zustimmendem Nicken der Aufsichtsratsvorsitzenden, laut Vorstandsvorsitzendem aus der Firmenkasse bezahlt.

Bei der Vielzahl der alleine in Bulgarien erfolgten Bußgelder liegt der Schluss nahe, dass

  • man in Bulgarien sich mutmaßlich nicht um die lästige Einhaltung der Gesetze kümmern will und
  • seitens der Konzerngeschäftsleitung kein ernsthafter Wille ersichtlich ist, die regelmäßigen Verstöße abzustellen oder die Verantwortlichen für systematische und scheinbar vorsätzliche Gesetzesverstöße zur Rechenschaft zu ziehen.

Dabei berichtet man aber nicht einmal über alles.

Lizenzentzugsverfahren

So laufen in Bulgarien nach gut unterrichten Quellen noch Verfahren wegen Bilanzmanipulation / Bilanzfälschung, und es liegen Insolvenzanträge gegen EVN Bulgaria vor. Staatliche Gutachter zur bilanziellen Situation berichten von Einschüchterung, Behinderung und Bestechungsversuchen. Das weckt kein Vertrauen. Das Aushungern von Produzenten alternativer Energie scheint bei EVN scheinbar System zu haben. Ein weiteres Beispiel hierfür ist ein deutscher Investor, der in Wasserkraftwerke investiert hat und dessen Einkünfte ebenfalls von EVN u.E. rechtswidrig zurückbehalten werden, ja sogar in der EVN Bulgaria Bilanz u.E. rechtswidrig ausgebucht wurden. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich um eine Schönung des Bilanzergebnisses handelt, wobei es sich dabei um einen hohen 6- stelligen Betrag handelt. Der Investor versucht nun schon seit Jahren, diesen Rechtsbruch gerichtlich ahnden zu lassen, aber es gelingt EVN Bulgaria immer wieder gemeinsam mit den Behörden, eine Entscheidung zu verschleppen. Daneben wäre die EVN AG verpflichtet, Ad-hoc-Mitteilungen über ein Insolvenzverfahren oder ein Lizenzentzugsverfahren in den Märkten, in denen Aktien des Unternehmens gehandelt werden, zu veröffentlichen.

Zusammenfassung

Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union stellt die Nichtbeachtung der Primär- und Sekundärvorschriften durch Verwaltungshandlungen, die den Zielen des Rechts der Europäischen Union zuwiderlaufen oder diese nicht befolgen, eine fehlerhafte Anwendung des Rechts der Europäischen Union  dar (Urteil der Kommission vom 25. Mai 1982, der Europäischen Gemeinschaften gegen das Königreich der Niederlande, Rechtssache 96/81 (12); Urteil des Gerichtshofes vom 23. Mai 1985, Kommission der Europäischen Gemeinschaften gegen Bundesrepublik Deutschland, Rechtssache 29/81. 84 (22) ).

Trotz der Umsetzung der Anforderungen aus der Richtlinie 2009/72 / EG und der Richtlinie 2009/28 / EG zur Förderung der Stromerzeugung und des -verbrauchs aus erneuerbaren Energiequellen in nationales Recht durch die Einführung von präferenzbegünstigten Stromverkauf und Bestimmungen zur Gewährleistung der Unabhängigkeit  und Unparteilichkeit und deren  Umsetzung durch  die nationale Regulierungsbehörde, hat die KEVR mit ihren Handlungen beziehungsweise deren Unterlassungen die Verpflichtungen aus der europäischen Gesetzgebung unseres Erachtens in erheblichem Maße verletzt.

EVN als mutmaßlicher Anstifter und die KEVR als mutmaßlicher Täter verstoßen nach unserer Auffassung dagegen,  ihrer Verpflichtung in einem regulierten Markt nachzukommen und dessen Teilnehmer zur Einhaltung der Gesetze und der Ziele der Rechtsvorschriften der Europäischen Union zu zwingen:

  1. Die Rechtssicherheit von Investoren und berechenbare Förderregelungen in Bezug auf erneuerbare Energieträger wird unter Verstoß gegen die Verpflichtung der Mitgliedstaaten zur Förderung der Erzeugung von Energie aus erneuerbaren Quellen durch wirksame Maßnahmen zur Erreichung der Ziele der Richtlinie 2009/28 / EG unterlaufen
  2. KEVR unternimmt nichts bei Verstößen gegen monopolistische Marktteilnehmer wie EVN Bulgaria, was den anderen Marktteilnehmern erhebliche Schwierigkeiten bereitet.
  3. Dem Lieferanten (Erzeugern von EEG-Energie) Finikal EOOD wird die Unterstützung durch die Regulierungsbehörde (KEVR) verweigert, ihre gesetzlich garantierten Zahlungen für Energielieferung zu erhalten um diese für anderweitige Zahlungsverpflichtungen verwenden zu können. Gleichzeitig soll allem Anschein nach dem Endlieferanten EVN Bulgaria als Monopolmarktteilnehmer die Möglichkeit gegeben werden, sich mit Stromzahlungen, die von dem staatlichen Stromverteiler NEC an EVN Bulgaria entsprechend dem Art. 94 der EA monatlich bezahlt werden, jedoch nicht an den Stromlieferanten Finikal EOOD weitergeleitet werden, dem die Zahlungen gesetzlich als Hersteller zustehen.
  1. Finikal EOOD hat durch diese Vorgehensweise erhebliche Zahlungsschwierigkeiten, denn 25 Monatsrechnungen mit einer Gesamtsumme von ca. 2,7 Mio. EURO wurden von EVN Bulgaria nicht bezahlt, jedoch ist die Mehrwertsteuer für diese Summe fällig und muss durch Finikal EOOD ebenso wie die aufgelaufenen Verzugszinsen vom Finanzamt bezahlt werden.
  2. KEVR unterstützt durch seine Vorgehensweise und Untätigkeit den mutmaßlichen durch EVN begangenen Steuerbetrug, indem sich EVN die Vorsteuer der von Finikal EOOD erhaltenen Rechnungen erstatten lässt und gleichzeitig Finikal nicht in die Lage versetzt, die Mehrwertsteuer an den Staat abführen zu können.

Wir haben uns entschlossen, dieses Beispiel zunächst aus Sicht des Investors darzustellen. Um aber auch die andere Seite aufgrund der journalistischen Unabhängigkeit zu hören, werden wir eine Stellungnahme von der Deutsch-Bulgarischen Handelskammer AHK sowie der bulgarischen Botschaft erbitten. Wir sind gespannt auf deren Antworten.

 

0 Continue Reading →

BVI fordert PRIIPs-Korrektur und Verschiebung des Starttermins

Frankfurt, 9. Mai 2018 – Der deutsche Fondsverband BVI rät dringend, wesentliche Stellschrauben der PRIIPs-Verordnung zu korrigieren, bevor sie in Deutschland alle Publikumsfonds erfasst.

Das wäre 2020 der Fall. Bislang erhalten Privatanleger nur bei Fondspolicen ein PRIIPs-Informationsblatt, kurz PRIIPs-KID. „Es wäre unverantwortlich gegenüber den Verbrauchern, die etablierten wesentlichen Anlegerinformationen künftig durch ein mangelhaftes PRIIPs-KID zu ersetzen“, kritisiert Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des BVI. „Die PRIIPsInformationsblätter müssen überarbeitet werden, insbesondere die Angaben zu Kosten und Wertentwicklung. Die EU-Kommission sollte dafür die für Ende 2018 vorgesehene Überprüfung der PRIIPsVorschriften nutzen.“

Angesichts der gravierenden und komplexen Mängel geht der BVI von einer längeren Überarbeitungsphase aus. Außerdem dürften die EU-Wahlen im Mai 2019 den Prozess verzögern. Er schlägt daher vor, genügend Zeit einzuplanen und den Starttermin für das PRIIPs-KID um 24 Monate auf Januar 2022 zu verschieben. In der Vergangenheit hat der BVI wiederholt folgende Punkte kritisiert:

Berechnung der Wertentwicklungs-Szenarien: Investmentfonds sollen drei Szenarien zur Wertentwicklung erstellen – allerdings auf Basis von Daten aus der Vergangenheit. Dadurch entstehen Verzerrungen. Beispielsweise werden nach einem mehrjährigen Börsenaufschwung und anschließendem Einbruch der Kurse die Szenarien zu positiv ausfallen und damit die aktuelle Entwicklung ignorieren. Es droht eine bewusste Fehlinformation der Anleger.

Berechnung der Transaktionskosten: Die EU-Kommission hat den Ansatz der europäischen Finanzaufsichtsbehörden und damit eine im Markt unübliche Vorgehensweise zur Berechnung der Transaktionskosten übernommen. Sie will die Differenz zwischen dem tatsächlichen Preis beim Kauf oder Verkauf eines Wertpapiers und dem „mittleren Marktpreis“ als Transaktionskosten festlegen („Arrival-Price-Methode“). Das führt in weniger liquiden Märkten wie bei Anleihen regelmäßig zu falschen oder sogar negativen Transaktionskosten. Ein Indikator dafür sind die Daten zum Kostenausweis nach MiFID II. Danach können Fonds die Transaktionskosten schon heute nach der Arrival-PriceMethode berechnen. Obwohl erst ein Bruchteil von ihnen davon Gebrauch macht, weisen dadurch schon etwa drei Prozent aller in Europa vertriebenen Fonds negative Transaktionskosten aus. Sollte die Arrival-Price-Methode zwingend für alle Fonds vorgeschrieben werden, dürfte dieser Anteil deutlich höher ausfallen

Derzeit erhalten Privatanleger je nach Vertriebsweg vier verschiedene Dokumente: Die neuen Informationen nach MiFID II, das PRIIPs-KID für Fondspolicen, ein spezielles Produktinformationsblatt zu Riester-Fonds und schließlich das etablierte OGAW-KIID, auch bekannt als „wesentliche Anlegerinformationen“. Letzteres enthält übersichtliche und vergleichbare Informationen für Anleger unter anderem zu Kosten, Wertentwicklung und Risiken des jeweiligen Fonds, soll aber ab 2020 durch das PRIIPs-KID ersetzt werden.

Quelle: BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., Pressemitteilung vom 09. Mai 2018

0 Continue Reading →

Offener Brief an Herrn Kardinal Rainer Woelki zur Weihnachtsansprache 2017

Kardinal Rainer Woelki

Offener Brief an Herrn Kardinal Rainer Woelki zur Weihnachtsansprache 2017 mit dem Thema „Immobilienspekulation menschenverachtend“

Sehr geehrter Herr Kardinal Woelki,

zum Weihnachtsfest 2017 fand Ihre Predigt vor allem in Form der Passage „Immobilienspekulationen sind menschenverachtend“ großen Widerhall in den überregionalen Medien. Ich würde sogar diese Reaktion vergleichen mit dem Satz des heutigen Papstes „die Wirtschaft tötet“. Kapitalismusbashing ist schließlich en vogue.

Es wird berichtet, dass Sie wörtlich gesagt haben: „…Mehr und mehr Menschen sich Wohnen in unserem an sich wohlhabenden Land nicht mehr leisten können, weil Wohnungen nicht selten ausschließlich zu Renditeobjekten geworden sind und so preiswerter bezahlbarer Wohnraum fehlt. … Das sei zynisch, im Letzten sogar menschenverachtend!“

Natürlich ist es legitim und auch richtig, als Kirchenmann an das soziale Gewissen von Menschen zu appellieren. Besonders glaubhaft ist es dann, wenn man danach selbst lebt. Denn es gilt bekanntlich der Spruch: Wer im Glashaus sitzt, sollte nicht mit Steinen werfen.

Die Fakten:

Im Finanzbericht 2016 des Erzbistums Köln, dem Sie ja vorstehen, werden Immobilien mit einem Bilanzwert von über 600 Millionen Euro ausgewiesen, davon 277 Wohn- und Geschäftsimmobilien. Dass der reale Wert deutlich höher ist, ist den Bilanzrichtlinien geschuldet. In einem Medienbericht des Spiegels aus dem Jahr 2015 wird der aktuelle Wert eines einzigen Mehrfamilienhauses in der Innenstadt von Köln mit 1,4 Millionen Euro taxiert. In diesem Spiegelartikel wird auch die Beteiligung des Erzbistums an 17 Unternehmen herausgestellt, darunter die Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft und der Rheinwohnungsbau. Erstere verwaltet rund 25.000 Wohnungen und letztere, an der das Bistum Köln etwa 41,5 Prozent hält, rund 6.000 Wohnungen.

Im einem ARD-Bericht, der heute noch auf YouTube unter dem Titel „Vergelts Gott“ abrufbar ist, wird ausführlich am Beispiel der Immobilien “Dom Forum“ dargestellt, dass die Kölner kirchliche Vermögensverwaltung klassische und legale Steuervermeidungsstrategien über Briefkastenfirmen in Holland wählt. Diese Vorgehensweise ist die von Immobilienspekulanten.

Neben dem Immobilienbesitz des Erzbistums hält sowohl der Erzbischöfliche Stuhl (gemäß einem ZEIT Beitrag aus 2013 verfügt diese Verwaltungseinheit der Kirche einen Besitz von 166 Millionen, rund 10 Prozent in wohnwirtschaftlichen Investments) als auch das Domkapitel separate Real Estate Investments. Wer allein im Erzbischöflichen Stuhl Erträge von fast 10 Millionen Euro (2012) und im Domkapitel von 144.000 Euro (2015) erwirtschaftet, erzielt Renditen, die ihn als Immobilienspekulant auch dort ausweisen.

Hier nun meine Fragen an Sie, verehrter Kardinal Woelki:

Kennen Sie diese Finanzinvestitionen Ihres Bistums vor Ihrer Predigt, wodurch sich das Erzbistum Köln als Immobilienspekulant outet?

Ist deshalb die katholische Kirche in Köln zynisch und menschenverachtend?

Bitte erläutern Sie mir diesen elementaren Widerspruch, den Sie einerseits in der Predigt fordern, andererseits aber in der täglichen Finanzverwaltung Ihres Bistums selbst nicht erfüllen?

Kurz gesagt: Weder tötet die Wirtschaft noch sind Immobilienspekulanten zynisch oder menschenverachtend. Sicher kommt es immer auf die Menschen an, die Verantwortung in Unternehmen und Funktionen tragen. In der Immobilienwirtschaft werden Risiken und Investitionen eingegangen, denen ein bestimmter Ertrag gegenüberstehen muss. In Zeiten schwieriger Marktlagen kommt es nicht selten deshalb auch zu Insolvenzen von Immobilienunternehmen. Und Sie verstehen mich richtig, dass ich dies auch den Vermögensverwaltern der Kirchen zugestehe. Und wenn Papst Alexander VI. über Keuschheit predigte, ist das genauso glaubhaft, wie wenn heute die Kardinäle der Erzbistümer Köln oder München über Armut, Sozialgerechtigkeit oder eben Immobilienspekulation von der Kanzel sprechen.

Die Kirche sollte deshalb durchaus überlegen, auf ihre Privilegien zu verzichten, wie Notargebührvorteile, wie Steuervorteile, wie Verbot von Betriebsräten in kirchlichen Unternehmen usw.. Das wäre weder zynisch und auch nicht menschenverachtend, sondern glaubwürdig.

Wenn ich Zitate wie von Ihnen lese, erinnere ich mich gerne an das Finale des Film „In den Schuhen des Fischers“. Und diese Vision stammt aus dem Jahre 1968!

Ich freue mich auf Ihre Argumente!

Mit freundlichen Grüßen

Edmund Pelikan
Sachverständiger und Publizist für Sachwerte und Investmentvermögen
Gründer der Stiftung Finanzbildung gemeinnützige UG

0 Continue Reading →

PROJEKT LUVEBELLE: INSOLVENZVERFAHREN ÜBER DAS VERMÖGEN DER CONREMINGENIEURE GMBH ERÖFFNET

©www.shutterstock.com

Hamburg/München 06. Dezember 2017 – Heute hat Zinsland über das Portal www.insolvenzbekanntmachungen.de Kenntnis darüber erlangt, dass vom Amtsgericht München das Insolvenzverfahren über die CONREM-INGENIEURE GmbH eröffnet wurde und die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis mit der Verfahrenseröffnung vom Geschäftsführer Heinz Michael Groh an den Insolvenzverwalter übergegangen ist.

Zinsland hatte 2016 für das Immobilienprojekt Luvebelle mittels Crowdinvesting 499.500 Euro von 274 Anlegern eingeworben. Die Finanzierung erfolgte investorenseitig durch qualifizierte Nachrangdarlehen. Laut dem Projektinitiator und Gesellschafter Heinz Michael Groh verlief der Bau von 52 Micro-Apartments in Berlin Tempelhof noch im August 2017 planmäßig. Auch weil das Objekt bereits an einen Global-Investor verkauft war, der Kaufpreiszahlungen nach Baufortschritt leistete, traf Zinsland die Nachricht des Insolvenzantrags der Conrem-Ingenieure GmbH beim Amtsgericht München Mitte September unerwartet. Seit Bekanntwerden der Information hat Zinsland auf die Rücknahme des Antrags hingewirkt, jedoch konnte Heinz Michael Groh nicht zu einer Rücknahme bewegt werden. Mit der Eröffnung des Verfahrens hat Zinsland nun keinerlei Einfluss mehr auf den Ausgang. Die Forderungen der 274 Anleger des Projekts Luvebelle wurden dem Insolvenzverwalter übermittelt. Der Insolvenzverwalter wird nun die Ansprüche aller Gläubiger prüfen, um eine möglichst hohe Quote zu realisieren.

Zinsland bedauert sehr, dass Herr Groh sich gegen eine Rücknahme des Insolvenzantrags entschieden hat. Nach wie vor ist der Grund für diese Entwicklung nur in Teilen nachvollziehbar. In den letzten Wochen wurde alles im Einfluss von Zinsland Stehende unternommen, um dieser für alle Beteiligten negativen Entwicklung entgegenzuwirken.

Die Anleger von Zinsland wurden am 06. Dezember 2017 über die Entwicklung im Projekt Luvebelle informiert. Über den Fortgang der Gespräche und die erzielten Ergebnisse werden die Anleger ab sofort mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Insolvenzverwalter informiert gehalten.

Quelle: Beil2 Die PR-Strategen, Pressemitteilung vom 06. Dezember 2017

0 Continue Reading →

Mark my words: Patrizia Grundbesitz – AIF – München, Leopoldstraße 208 – Antworten von Patrizia

© shutterstock.com

Folgender Bericht wurde von uns im BeteiligungsReport 02-2017 veröffentlicht:

Patrizia Grundbesitz – AIF – München, Leopoldstraße 208

Der Aufwand und die Voraussetzungen der Regulierung sind schon enorm – sowohl für Emissionshäuser als auch für Vertriebe bis hin zur Aufsicht. Als allgemeine Aussage ist festzuhalten: Die Regulierung hat sich gelohnt, da die Anlegersicherheit dadurch erhöht und die Kontrolle verbessert wurden.

Um so erstaunlicher ist, dass ein führender Vertreter im bsi Bundesverband für Sachwerte und Investmentvermögen – Andreas Heibrock – einen Alternativen Investmentfonds auf den Markt bringt, der zahlreiche Fragen aufwirft.

Das Überraschende dabei: Dieses regulierte Investmentvermögen ist durch einige Bankenprüfungen gekommen und wird dort rege vertrieben. Hier einige Fragen, die sich diese Banken scheinbar nicht gestellt hatten:

Wer einen Blick in die Investitionsplanung wirft, dem wird ein Punkt sofort ins Auge springen: Neben der Eigenkapitalvermittlungsgebühr von 2,635 Millionen Euro schlägt eine Finanzierungsvermittlungsgebühr mit 2,2 Millionen Euro bei einem Fremdkapital von 20,75 Millionen Euro heftig zu Buche. Das sind über 10 Prozent. Wie kann das begründet werden?

Die Liquiditätsreserve von 3,677 Millionen Euro liegt zwar bei 6,9 Prozent auf Basis der Gesamtanschaffungskosten, dies sind aber wiederum deutlich über 10 Prozent des Eigenkapitals von 32,6 Millionen Euro. Warum benötigt der Fonds solch eine hohe Liquiditätsreserve? Eine Antwort auf die Liquiditätsfrage ist sicher, dass die anfänglich geringere Miete der Privatschule Bavarian International School e.V. in den ersten Jahren subventioniert wird. Bedeutet das, dass der Anleger in den ersten Mietjahren einen Teil der Miete durch das Eigenkapital an sich selbst zahlt?

Das wirft eine ganz andere Frage auf: Wie kann der Augsburger Gutachter der Ankaufsbewertung einen angemessenen Kaufpreis von 41,7 Millionen Euro bestätigen, wenn die Mieteinnahmen, auf denen das Gutachten basiert, in den Anfangsjahren nicht erwirtschaftet werden, sondern durch den Anleger selbst subventioniert werden?

Trotzdem ist auch die Differenz zwischen dem m. E. zu hoch angesetzten gutachterlichen Wert von 41,7 Millionen Euro und der Gesamtinvestitionssumme von 53,389 Millionen Euro eklatant. Wie kann sich diese Investition überhaupt rechnen?

Apropos Finanzierung: Diese ist zwar mit 0,92 Prozent zu einer interessanten Kondition abgeschlossen, jedoch ist ein Tilgungssatz von einem Prozent hierfür astronomisch zu niedrig. Das bedeutet, dass am Ende der Zinsfestschreibung 30.12.2026 lediglich etwa 10 Prozent getilgt wurden – was etwa 2 Millionen Euro entspricht – und damit bei Weitem nicht einmal die Differenz zwischen gutachterlichem Wert und Gesamtinvestition aufgeholt wurde, die etwa 12 Millionen Euro entspricht. Warum wird der Anleger einem derartigen Risiko ausgesetzt?

Bei all diesen angesprochenen erheblichen Konzeptionsrisiken stellt sich zum Abschluss die Gretchenfrage: Rechtfertigt eine Risikoprämie von 4 Prozent mit wenig Phantasie nach oben diese Anlage? Diese Frage muss jeder Investor für sich selbst entscheiden.

Als langjähriger Marktbeobachter kann ich mich nur wundern, dass ein führender Vertreter des  Sachwerteverbandes, der mantraartig die Qualität der Regulierung besingt, solch einen AIF an den Markt bringt und Anleger mit einem 20-jährigen Mietvertrag und vermeintlichen Sicherheitsbausteinen blendet.


Andreas Menke von Patrizia gab dazu folgende Antworten:

Die Vergütungen für die Finanzierungsvermittlung betragen 4,92 % bezogen auf die anfängliche Nominalsumme der vermittelten Finanzierungen (vgl. hierzu auch bspw. S. 72 des Verkaufsprospekts). Vermittelt wurde ein langfristiges Darlehen (20,75 Mio. Euro) sowie eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung (24,0 Mio. Euro). Details hierzu finden Sie auch auf S. 31f des Verkaufsprospekt. Im Zuge einer sachgerechten Berichterstattung sollte stets die Gesamtheit aller Vergütungen betrachtet und mit dem Marktüblichen verglichen werden. Hieraus ergibt sich, dass die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft gezahlten Vergütungen für die von ihr erbrachten Dienstleistungen absolut sachgerecht und im Rahmen dessen was üblicherweise für vergleichbare Fonds erhoben wird sind.

Die Höhe der Liquiditätsreserve erklärt sich hauptsächlich durch die sehr wahrscheinliche Anmietung der bisherigen Tankstellenflächen durch den BIS e.V. ab dem Jahr 2022. Detaillierte Annahmen hierzu sowie zu den kalkulierten Kosten finden Sie auf S. 78 des Verkaufsprospekts.

Im Rahmen des Kaufvertrags wurde mit dem Verkäufer ein Immobilienwert von 41,46 Mio. Euro vereinbart. Von diesem wurden die entgangenen Mieteinnahmen, die durch die Staffelmietvereinbarung mit dem BIS e.V. in den Jahren 2017 und 2018 im Vergleich zum ersten „vollen“ Mietjahr 2019 entstehen  vom Kaufpreis abgezogen. Alternativ hätte auch die komplette Summe an den Verkäufer ausbezahlt werden können, damit dieser sie in monatlichen Raten an die Fondsgesellschaft als Mietgarantie zahlt. Wir haben uns für die aus unserer Sicht vorteilhaftere Variante entschieden die Summe vom Kaufpreis einzubehalten. Dies hat zum Einen vorteilhaftere steuerliche Effekte und zum Anderen ist damit sichergestellt, dass der AIF bereits per heute über die Summe verfügen kann und nicht auf zutun des Verkäufers angewiesen ist. Details hierzu finden Sie bspw. auf S. 26 des Verkaufsprospekts. Auch bestehen kaufvertragliche Verpflichtungen für den Fall, dass es zu einer ungeplanten Erhöhung der Mietzahlungen des BIS kommt, dass diese als Kaufpreiserhöhung an den Verkäufer zu leisten sind. Daher ist es aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht nötig diesen Betrag in der Liquiditätsreserve vorzuhalten. Details hierzu finden Sie bspw. auf S. 24 des Verkaufsprospekts. De facto handelt es sich hierbei um eine marktübliche Mietgarantie, die jedoch nicht die üblichen Nachteile einer Mietgarantie aufweist.

Das Wertgutachten weißt einen Wert aus, der rd. 240.000 Euro über dem vereinbarten Immobilienwert der Transaktion liegt. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen bzgl. des Kaufpreisabzugs der Mietgarantie können wir keinerlei Widersprüche erkennen. Wenn die Mieteinnahmen in voller Höhe flössen, wäre der finale Kaufpreis bei 41,46 Mio. Euro. Dadurch dass die Summe der  Mietgarantie vom Kaufpreis abgezogen wird beträgt der Kaufpreis derzeit rd. 40,0 Mio. Euro. Dies entspricht der üblichen konsistenten Herangehensweise für derartige Transaktionen und steht im Einklang mit dem Wertgutachten.

Die Höhe der Gesamtinvestitionskosten berücksichtigen neben der Ankaufsnebenkosten (bspw. Grunderwerbsteuer) sowie den marktüblichen Honoraren auch die Bildung einer sachgerechten Liquiditätsreserve in Höhe von rd. 3,7 Mio. Euro. Da diese Summe wie dargelegt zum geplanten Umbau der Tankstellenfläche in Büro-/Schulflächen für die BIS verwendet werden soll, stellt diese ein wertsteigernde Investition dar und führt in der Folge zu signifikanten Mietsteigerungen und zu einem Wertzuwachs der Immobilie.

Bereits zur Auflage des Fonds beträgt die Fremdkapitalquote des AIF nach Einwerbung des Eigenkapitals lediglich 38,9%. Inwiefern eine höhere Tilgung als 1% p.a. sachgerecht sein soll erschließt sich uns nicht. Durch den geplanten Umbau der Tankstellenflächen ist von einer Wertsteigerung der Immobilie auszugehen mit entsprechender Auswirkung auf die Fremdkapitalquote. Höhere Tilgungen führen dazu, dass der Anleger ein höheres steuerliches Ergebnis zugewiesen bekommt und daher mehr Steuern bezahlen muss. Eine höhere Tilgung reduziert daher lediglich das Risiko der Bank, jedoch nicht das des Anlegers da keinerlei Covenants in den Darlehensverträgen vereinbart sind. Wie Sie richtig anmerken ist die Fremdfinanzierung zu „interessanten Konditionen“ abgeschlossen. Sei es der Zins oder die nicht vorhandenen Covenants, so hat das finanzierende Institut das Konzept als äußerst tragfähig eingestuft, sonst wären derlei Konditionen nicht möglich.

 

 

0 Continue Reading →

Griechenland hat gewählt – 1:0 gegen die europäische Finanzpolitik

Akropolis © shutterstock.com

Landshut, 26.01.2015 – Eine kleine Presseschau zur Griechenlandwahl am Morgen danach:

Spiegel online titelt (26.01.2015 um 03.15 Uhr): „Die Griechen haben Angela Merkel abgewählt“ und berichtet aus Brüssel: „Als erste Reaktion haben die Sozialdemokraten im Europaparlament Tsipras aufgefordert, eine proeuropäische Koalition zu bilden. Die Neuverhandlung der hohen griechischen Staatsschulden sollte kein Tabu mehr sein, erklärte der Fraktionsvorsitzende Gianni Pittella in Brüssel. „Die Griechen haben sich deutlich dafür entschieden, mit dem harten Sparkurs zu brechen“, so der italienische Sozialdemokrat.“

Stern Online schreibt (26.01.2015 um 06.00 Uhr): „Mit seinem populären Mix aus Schuldzuweisungen und Heilsbotschaften hat es der 40-Jährige (Alexis Tsipras) geschafft, ein Drittel des griechischen Wahlvolks hinter sich zu versammeln. … Den Rentnern versprach er eine dreizehnte Monatsauszahlung, den Eigenheimbesitzern die Abschaffung der Immobiliensteuer – eines jener von der Troika erzwungenen Instrumente, mit denen das Staatsdefizit verringert werden soll. Unerheblich für Syriza, dass in fast allen europäischen Ländern so etwas wie die Grundsteuer Alltag ist“. Als Fazit zieht Stern online: „Letztlich muss auch ein Tsipras die Luft aus seinen Phrasen lassen. Am Ende hilft nur Pragmatismus. „Die Hoffnung kommt“, lautet der Syriza-Slogan. Willkommen im wahren Leben, Herr Tsipras.“

Die Süddeutsche kommentiert (26.01.2015 um 07.37 Uhr): „Die Griechen sind wütend. Sie wählen Syriza, sie wählen Alexis Tsipras. Der hat sein Rebellenimage kultiviert. Jetzt rechnen viele damit, dass er einen Purzelbaum schlägt, wie die Griechen das nennen. Seine Kehrtwende hat schon begonnen.“

Die Kommentatorin Christiane Schlötzer ist überzeugt:
„In Berlin und Brüssel aber wird man zugeben müssen, dass die Griechenland-Rettung noch kein Erfolg war, auch wenn sich das Kanzlerin Angela Merkel und ihr Finanzminister gewünscht hatten. Schönreden hilft eben nicht, so wenig wie die vielen guten Ratschläge von außen, wenn die verlangten Reformen in den Händen derer liegen, die für das alte Schlamassel maßgeblich mitverantwortlich sind.“

Die WELT dreht die Richtung der Berichterstattung (26.01.2015 um 09:41 Uhr): „Griechenland hat gewählt: Syriza ist stärkste Partei und ihr Chef Alexis Tsipras muss sich nun beweisen. Es spricht einiges dafür, dass er am Ende liefern könnte, was niemand von ihm erwartet.“ Und prophezeit „Das Linksbündnis muss nun beweisen, ob es sich traut mit der alten Klientelpolitik zu brechen. Wenn Syriza die absolute Mehrheit verfehlt, wird die Partei zudem einen Koalitionspartner brauchen. Der wird entweder die linke Kompromissbereitschaft fördern – oder wenigstens als Sündenbock herhalten, wenn Tsipras den Ewiggestrigen in seiner Partei den proeuropäischen Kursschwenk verkaufen muss.“

Das Handelsblatt titelt (26.01.2015 um 07:49 Uhr / 09:32 Uhr): „Euro hält den Atem an“ und erläutert: Die Reaktion war heftig, aber kurz: Für wenige Sekunden fiel der Kurs des Euro nach dem Syriza-Wahlsieg unter die Marke von 1,11 Dollar. Die Furcht vor einem Wiederaufflammen der Euro-Krise wächst.“ Die Redaktion zitiert Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer: „Der Wahlsieg der Linken bedeutet, dass der Euro-Raum bei der Lösung der Staatschuldenkrise auf halber Strecke stehen bleibt.“ Der Druck auf die EZB wachse, die ungelösten Probleme durch eine massive Abwertung des Euro zu übertünchen, so Krämer. Dreh- und Angelpunkt ist derzeit der charismatische Frontmann das Linksbündnisses. Aber Tsipras signalisierte den EU-Partnern noch in der Wahlnacht Gesprächsbereitschaft für eine „gerechte und praktikable Lösung“ beim Umgang mit den Schulden und dem Sparkurs.

Quelle: BeteiligungsReport Presseschau

0 Continue Reading →