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Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten auf dem deutschen Büro-Investmentmarkt

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Frankfurt, 13. Oktober 2017 (Marktnews BNP Paribas Real Estate) – Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 16,8 Mrd. € erzielen Büro-Investments das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Der bereits sehr gute Vorjahreswert wurde um 24 % und der zehnjährige Schnitt sogar um stolze 94 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Nur 2007 fiel das Resultat besser aus, allerdings im Wesentlichen gestützt durch Paketverkäufe“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Demzufolge stellt der in den ersten drei Quartalen mit Einzelverkäufen erreichte Umsatz von 14,93 Mrd. € einen neuen Rekordwert dar. Portfoliodeals verharren mit 1,87 Mrd. € dagegen auf dem Vorjahresniveau. Verantwortlich für dieses außergewöhnlich gute Resultat ist neben der prinzipiell starken Investorennachfrage auch die sehr positive Entwicklung der Nutzermärkte. Neue Rekordumsätze bei den Flächenumsätzen und weiter rückläufige Leerstände deuten auf zukünftige Mietsteigerungspotentiale hin, an denen die Anleger partizipieren wollen. Erfreulich ist, dass in allen Marktsegmenten sehr viel Bewegung zu verzeichnen war, was auch durch die nochmals auf 440 gestiegene Anzahl der erfassten Transaktionen unterstrichen wird. Aber auch großvolumige Einzelabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, von denen bislang bereits 28 registriert wurden, haben zur Umsatzsteigerung beigetragen. Zu den wichtigsten gehörten die Verkäufe des Sony-Centers und des Axel-Springer Neubaus in Berlin sowie des Grand Central in Frankfurt.

Auch einige Top-Standorte mit Umsatzrekord

Die positive Umsatzentwicklung schlägt sich auch im Ergebnis einiger Top-Standorte nieder. In den Big-Six-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) wurden insgesamt 12,11 Mrd. € und damit 23 % mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Dies ist das drittbeste Ergebnis aller Zeiten.

Einen neuen Rekordumsatz vermeldet Berlin mit 3,9 Mrd. €, womit sich die Hauptstadt auch mit Abstand an die Spitze der großen Standorte setzt. Auch Düsseldorf konnte das Resultat um zwei Drittel auf 1,39 Mrd. € steigern und erzielt ebenfalls eine neue Bestmarke. Während der Frankfurter Markt, wo 2,98 Mrd. € (+16 %) registriert wurden, zulegen konnte, verharrte München mit 2,05 Mrd. € in etwa auf Vorjahresniveau. Rückgänge des Investmentumsatzes verzeichneten dagegen Hamburg mit 1,14 Mrd. € (-31 %) und Köln mit 650 Mio. € (-35 %). Verantwortlich hierfür ist insbesondere ein nicht ausreichendes Angebot an großvolumigen Objekten. Außerhalb der Big-Six-Standorte fiel die Umsatzsteigerung sogar noch leicht höher aus. Hier wurden, nur bezogen auf Einzeldeals, 3,65 Mrd. € investiert. Im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht dies einer Zunahme um 33 %. Auch kleinere Städte profitieren also von der insgesamt positiven Marktstimmung.

Bemerkenswert ist, dass fast alle Marktsegmente zum Anstieg des Transaktionsvolumens beigetragen haben. Am stärksten fiel dieser in den beiden oberen Größenklassen mit jeweils rund 35 % aus. An erster Stelle liegen erwartungsgemäß Großabschlüsse über 100 Mio. €, die 44 % zum Ergebnis beitragen. Die Kategorie 50 bis 100 Mio. € folgt mit gut 22 % auf Platz zwei. Aber auch Deals zwischen 25 und 50 Mio. € (+12 %) und kleine Objekte bis 10 Mio. € (+7 %) konnten das absolute Umsatzvolumen spürbar steigern. Lediglich im Segment zwischen 10 und 25 Mio. € wurde vergleichbar viel investiert wie im Vorjahr.

Viele Käufer mit unterschiedlichen Risikoprofilen

Auch und gerade im Büromarkt ist eine breite Palette von Investoren mit teilweise unterschiedlichen Anlage- und Risikoprofilen aktiv. Am meisten zum Umsatz beigetragen haben bislang Investment Manager mit gut 20 %, gefolgt von Spezialfonds mit knapp 16 %. Auf dem Bronzerang finden sich Pensionskassen, die auf fast 11 % kommen und sich damit noch vor den Equity/Real Estate Funds platzieren, die rund 10 % beisteuern. Wie breit gestreut die Nachfrage sich darstellt, zeigt die Tatsache, dass sich die verbleibenden 43 % des Transaktionsvolumens auf viele unterschiedliche Käufergruppen verteilen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 50 % und damit leicht höher als bei den gewerblichen Investments insgesamt.

Nach einer kleinen Verschnaufpause im zweiten Quartal haben die Renditen in den zurückliegenden drei Monaten erneut nachgegeben. Für diese Preissteigerung sind nicht zuletzt die guten Chancen für zukünftige Mietpreissteigerungen verantwortlich, an denen viele Anleger partizipieren wollen. Demzufolge ist die Netto-Spitzenrendite in Berlin auf 3,00 % gesunken, wodurch München mit 3,10 % auf den zweiten Platz verwiesen wird. Knapp dahinter folgen Hamburg und Frankfurt wo jeweils 3,20 % anzusetzen sind. Aber auch in den beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln ist ein Rückgang auf jetzt 3,70 % zu beobachten gewesen.

Perspektiven

„Auch für das Gesamtjahr zeichnet sich bereits heute ein außergewöhnlich gutes Ergebnis ab. Hierfür sprechen nicht nur einige großvolumige Transaktionen, die bereits kurz vor Abschluss stehen, sondern auch die insgesamt positiven Rahmenbedingungen. Neue Rekorde beim Flächenumsatz und gerade noch einmal nach oben korrigierte BIP-Prognosen lassen das Interesse der Investoren tendenziell eher noch weiter wachsen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Transaktionsvolumen von über 25 Mrd. € und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten durchaus realistisch. Auch bei den Spitzenrenditen ist ein weiterer leichter Rückgang aus heutiger Sicht nicht ganz auszuschließen“, sagt Sven Stricker.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büro-Investmentzahlen für das 1. Quartal 2017

Frankfurt am Main 11.04.2017 – Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,85 Mrd. € verzeichneten auch Büro-Investments im ersten Quartal nicht nur ein außergewöhnlich gutes, sondern auch das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Der Durchschnitt wurde dabei um stolze 84 % übertroffen. Im Vorjahresvergleich legte das Resultat um 39 % zu, womit der Anstieg etwas geringer ausfiel als beim gewerblichen Investmentumsatz insgesamt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Trotzdem stellten Büros mit einem Anteil von gut 38 % erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse dar. Neben dem unverändert guten Investmentumfeld hat vor allem auch die sehr positive Entwicklung der Nutzermärkte dazu beigetragen, das ohnehin große Vertrauen der Investoren in deutsche Büroobjekte weiter zu stärken“, sagt Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bemerkenswert ist auch, dass der hohe Umsatz ganz überwiegend auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist. Mit circa 4,6 Mrd. € tragen sie nicht nur 95 % zum Ergebnis bei, sondern stellen auch ein neues Allzeithoch für das erste Quartal auf.“ Dies spiegelt sich auch in der hohen Zahl von Deals im dreistelligen Millionenbereich wider, von denen im ersten Quartal bereits neun registriert wurden. Zu den wichtigsten zählen die Verkäufe des Rocket Tower und der früheren Vattenfall-Zentrale in Berlin sowie des HIGHRISE one in München. Auf Paketverkäufe entfallen dagegen lediglich 247 Mio. € und damit nur knapp halb so viel wie im zehnjährigen Schnitt.

An der positiven Entwicklung partizipiert haben auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München), die ihr Vorjahresergebnis um 31 % auf 2,9 Mrd. € steigern konnten. Am meisten investiert wurde in München mit 784 Mio. € (+31 %), wozu mehrere Großdeals umfangreich beigetragen haben. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 764 Mio. € (+175 %), wobei dieses Ergebnis umso bemerkenswerter ist, da es ohne Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich zustande gekommen ist. Auf dem Bronzeplatz landet Berlin mit 712 Mio. € (+45 %), das damit einen neuen Rekordumsatz aufgestellt hat. Auch die rheinischen Metropolen Köln (264 Mio. €; +52 %) und Düsseldorf (240 Mio. €; +19 %) konnten spürbar zulegen. Nur Hamburg setzte 72 % weniger um (135 Mio. €), wofür vor allem das starke Schlussquartal 2016 verantwortlich ist, so dass kaum Deals ins nächste Jahr gerutscht sind.

Spürbare Umsatzzuwächse verzeichnen nicht zuletzt auch kleinere Städte bis 250.000 Einwohner, die ihren Umsatzanteil bei den Einzelinvestments von 6,5 % im Vorjahreszeitraum auf gut 13 % steigern konnten. Auch absolut wurde mit über 600 Mio. € erheblich mehr investiert.

Bezüglich der Größenklassenverteilung sind keine gravierenden Änderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu beobachten. Auch wenn im ersten Quartal noch kein „Megadeal“ registriert wurde, hat die Vielzahl der Großabschlüsse dafür gesorgt, dass Verkäufe über 100 Mio. € mit gut 29 % erneut am meisten zum Umsatz beigetragen haben. Auf die nächstkleineren Klassen von 50-100 Mio. € (25 %) und zwischen 25 und 50 Mio. € (24 %) entfallen ebenfalls vergleichbare Umsatzanteile wie Anfang 2016. Immerhin 22 % generieren Transaktionen bis 25 Mio. €, wodurch das insgesamt sehr lebhafte Marktgeschehen unterstrichen wird.

Insgesamt schaffen es drei Investorengruppen im ersten Quartal zweistellige Umsatzbeiträge zu leisten. Unangefochtener Spitzenreiter sind Spezialfonds, deren Beitrag sich auf 28 % beläuft. Knapp halb so viel haben Investment Manager zugesteuert, die auf gut 13 % kommen. Hinter beiden Gruppen verbergen sich häufig andere Käufergruppen, wie Versicherer, Versorgungswerke oder Sparkassen, die über diese Vehikel indirekt im Markt investieren. Rechnet man noch die mit gut 10 % drittplatzierten Pensionskassen hinzu, dann zeigt sich, dass ein erheblicher Teil des Investmentumsatzes auf eigenkapitalstarke Core-Investoren zurückzuführen ist, die an langfristig sicheren Anlagen interessiert sind, was für die Assetklasse Büro spricht. Alle übrigen Anlegergruppen steuern bislang nur spürbar geringere Anteile bei.

Auch im ersten Quartal haben die Renditen noch einmal nachgegeben. Mit 3,10 % liegt die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte in Berlin 20 Basispunkte niedriger als Ende 2016. Damit platziert sich die Hauptstadt mittlerweile sogar vor München, wo ebenfalls ein Rückgang auf jetzt 3,20 % zu beobachten war. Um 20 Basispunkte nachgegeben hat die Spitzenrendite auch in Frankfurt, wo jetzt 3,60 % anzusetzen sind. Aber auch in Hamburg (3,25 %) ging es weiter runter. In Düsseldorf und Köln (jeweils 3,85 %) haben sich die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2017 demgegenüber stabil gezeigt.

Perspektiven

„Vor dem Hintergrund der insgesamt stabilen bis guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen spricht alles dafür, dass auch im weiteren Jahresverlauf ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu erwarten ist. Dazu beitragen wird auch, dass sich aktuell bereits sehr viele großvolumige Deals im Markt befinden. Im Vergleich zu den letzten zwei Jahren hat sich dabei auch das Angebot an hochwertigen Core-Objekten sichtbar ausgeweitet“, fasst Sven Stricker die weiteren Aussichten zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

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258 Mrd. € in europäische Gewerbeimmobilien investiert – Anstieg um 17 %

© www.shutterstock.com

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Frankfurt, 18.02.2016 – Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien entwickelten sich 2015 weiterhin sehr dynamisch. Nach einem Sprung um 28 % im Jahr 2014 stiegen sie 2015 noch einmal um rund 17 % auf 258 Mrd. € und übertrafen damit den Rekordwert von 2007. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Der Markt profitierte von einer Wachstumserholung in Europa sowie von sehr niedrigen Zinssätzen. Aus drei Gründen unterscheidet sich die aktuelle Lage erheblich von 2007: ein weiterhin relativ hoher Eigenkapitalanteil, eine deutlich weniger spekulative Entwicklung und vor allem – trotz historisch niedriger Renditen – eine immer noch sehr üppige Risikoprämie gegenüber AAA-Staatsanleihen. Dank seines starken Wirtschaftswachstums hat Großbritannien (86 Mrd. €) seinen Rekord von 2006 bereits vor zwei Jahren übertroffen. Deutschland (56 Mrd. €) erntet die Früchte seiner Wirtschaftspolitik und nähert sich seinem Rekord von 2007. In Spanien, Italien und Portugal, die einen Sprung um 61 % (auf 21 Mrd. €) erlebten, nutzten vor allem ausländische Anleger die günstigen Preise im aktuellen Marktzyklus. Auch in den Benelux-Ländern (13 Mrd. €) war 2015 ein spürbarer Anstieg des Investitionsvolumens um 21 % zu beobachten. In Frankreich beliefen sich die Investitionen auf 29 Mrd. € und lagen damit um 4 % höher als 2014.

Bürogebäude hatten mit 113 Mrd. € einen Anteil von 44 % am Transaktionsvolumen und platzierten sich damit deutlich vor Retail-Immobilien mit 69 Mrd. € (27 %). Mit einem Investitionsvolumen von 27 Mrd. € machten Logistikimmobilien 11 % der Gesamtinvestitionen in Gewerbeimmobilien aus. Das bereits seit einigen Jahren deutlich gestiegene Anlegerinteresse am Logistiksegment setzt sich damit unvermindert fort.

Hotels machten einen Anteil von 8 % des Gesamtumsatzes aus; hier wurden im vergangenen Jahr 21 Mrd. € angelegt. 2015 war vor allem die Rückkehr der Übernahmen großer Hotelgruppen zu beobachten. Zunächst kam die Bestätigung des Aufkaufs der französischen Gruppe Louvre Hotels durch den chinesischen Jin-Jiang-Konzern. Dann wurde der bevorstehende Verkauf von B&B Hotels angekündigt – der dritte Eigentümerwechsel innerhalb von zehn Jahren. Ein echtes Ausrufezeichen setzte die US-amerikanische Marriott-Gruppe, als sie im November mit Starwood einen ihrer Erzrivalen übernahm. Europa verzeichnete mit über 20 Mrd. € das größte Investitionsvolumen im Hotelsegment seit 2008. Die positiven Aussichten für den Tourismus in den kommenden Jahrzehnten sind ebenfalls ein großer Anreiz, in diesen Sektor zu investieren. Auch der Umbau von Bürogebäuden zu Hotels stellt eine zunehmend interessante Alternative dar.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

 

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