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Deutsche Büromärkte 2017 weiterhin im Aufwind – neue Karte zu 76 Standorten

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Frankfurt, 15.02.2017 – Die neue Büromarktkarte von Catella zeigt an insgesamt 76 Standorten in der Summe die positive wirtschaftliche Situation an Deutschlands Büromärkten. Während die Spitzenmieten nahezu überall gestiegen sind, zeigt sich die hohe Attraktivität an Spitzenobjekten in weiter fallenden Renditen – quer durch die Standortkategorien A-D.

In der von Catella Research traditionell im Februar vorgelegten Investmentanalyse zu 76 deutschen Bürostandorten zeigt sich weiterhin ein positives Bild:

Der stärkste Mietanstieg erfolgte in den 13 B-Standorten mit 5,3% im Vergleich zum Vorjahr, gefolgt von der A-Kategorie (7-Standorte). Mit dem erstmaligen Überschreiten der 10,00 €/m² Spitzenmietgrenze in der Kategorie der D Standorte (26) auf nunmehr durchschnittlich 10,25 €/m² (9,98€) zeigt sich, dass die gesunde wirtschaftliche Situation bis tief in die Regionen hinein strahlt. Spitzenreiter bei den Mieten ist aktuell Frankfurt mit 39,00 €/m² – der geringste gemessener Wert wird in Salzgitter mit 7,00 €/m² gemessen.

Mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 3,67% (-53 Basispunkte gegenüber 2015) unterschritt die A-Kategorie erstmals die 4% Schwelle. Der durchschnittliche Rendite Abstand zwischen A- und B-Standorten (aktuell 179 Basispunkte) wurde in 2016 noch größer, was sich zum einen in der sehr hohen Investoren Wertschätzung der A Kategorie ausdrückt. „Zum anderen spiegelt sich in dieser Differenz auch das rationale Marktagieren von Investoren an den sog. B-Standorten wider“, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Einfacher formuliert – Investoren gehen hier mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite Verständnis vor und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cash flow. Spitzenreiter in dieser Kategorie ist München mit 3,3%, der höchste gemessene Wert wird in Solingen (8,1%) erzielt.

Analysiert man streng geografisch die Unterschiede zwischen den Standortkategorien A bis D zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen zwischen 3,67% (A) und 7,02% (D) nahezu dem linearen Verlauf des Rendite-Risiko-Profils 2017 entsprechen.

Allerdings lässt sich –trotz der attraktiven Rendite Zahlen und etlichen Marktanalysen – an den C und D Standorten keine überdurchschnittlichen Investmentaktivitäten bisher feststellen, so die Analysten weiter. Gleichwohl erwartet Catella hier in den kommenden Monaten wesentlich mehr Transaktionen, als noch im letzten Berichtszeitraum. „Dem ansteigenden Exitwillen der Eigentümer steht hier eine Renditeattraktivität für Investoren gegenüber“, so Beyerle.

Die komplette Catella Karte “Investmentstandorte Deutschland 2017 – Büro – Mieten und Renditen – ist verfügbar unter catella.com/research.

Quelle: Catella

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Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter ansteigend. 77 deutsche Standorte im Investorenfokus

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Frankfurt, 18.02.2016 – Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in den Metropolregionen und in Standorten mit positivem Bevölkerungssaldo basiert auf Urbanisierungseffekten und der strukturell guten wirtschaftlichen Ausgangslage in Deutschland. Die zunehmende Attraktivität der Wohnungsmärkte wird höhere Mieten und steigende Objektewerte zur Folge haben.

In der aktuellen Analyse der Investmentstandorte für das Segment Wohnen kommen die Analysten von Catella zu einem deutlichen Ergebnis: Auch in 2016 werden Investoren zu weiteren Investitionen bereit sein. Dabei beschreibt das Rendite-Risiko-Schema bei der Bruttorendite eine Bandbreite zwischen Herne mit 8,2 % und München mit 3,4 % – der Durchschnittswert der 77 Standorte liegt aktuell bei 5,40 %. Die höchsten Mietpreise lassen sich mit 18,39 €/m2 in München erzielen, während Herne mit 5,53€/m2 den geringsten Wert der untersuchten Standorte aufweist.

„Neu und zugleich Tribut an eine veränderte Marktentwicklung ist unsere Aufteilung in sehr gute und mittlere Wohnlagen“, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei der Vorstellung der Analyse. Dies hat mit zweierlei interessanten Entwicklungen an den deutschen Wohnungsmärkten zu tun: Die hohe Nachfrage in den zentralen Stadtlagen ist weiterhin ungebrochen, der Kapitalstrom der Investoren fokussiert sich aber mehr denn je auf Wohnlagen, die sich als sehr wachstumsstark auszeichnen. „Anders formuliert: Die erwartete prozentuale Mietpreisentwicklung wird sich gemäß Kapitalmarktphilosophie primär auf die mittleren Wohnlagen fokussieren“, so Beyerle weiter.

Die Analysten erwarten auch in den kommenden Jahren aufgrund der Urbanisierungseffekte im Durchschnitt weiter steigende Mieten. „Der Wert einer Wohnform in der Innenstadt bzw. eine infrastrukturell sehr gut ausgestattete Stadtteillage hat sich in den letzten Jahren preislich neu definiert“, so Beyerle. Zwar ist der Wohnungsmarkt auch im laufenden Jahr im Fokus der Marktregulierung, doch bei nüchterner Analyse muss man feststellen, dass staatliche Eingriffe in die Mietpreisentwicklung bisher weder die Mietpreise grundsätzlich gebremst haben, noch haben Investoren sich messbar aus diesem vermeintlich unattraktiven Marktsegment zurückgezogen.

Im umworbenen mittleren Segment prognostiziert Catella in den kommenden Jahren deutlich veränderte Preiserwartungen: die hohe Nachfrage der Investoren, deutlich ansteigende Bauaktivitäten, steigende Durchschnittsmieten und ein anziehendes Angebot an kleineren Wohnungen im Segment 50-60 m2 kennzeichnen die strukturelle Gemengelage an den Wohnungsmärkten der deutschen Ballungszentren. Die polyzentrale Standortstruktur wiederum gleicht Marktverwerfungen aus und glättet Volatilitätseffekte wie sie aus anderen europäischen Ländern bekannt sind.

Quelle: Catella

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Catella: Nachfrage nach Büroimmobilien treibt Kaufpreise. 76 deutsche Standorte im Investorenfokus

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Frankfurt, 11. Februar 2016 –  Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien – gerade von internationalen Investoren in den Top-Standorten – sorgt für weiter steigende Kaufpreise. B/C-Standorte erleben diese Entwicklung zum Teil zeitlich versetzt. Die Mieten steigen, die Renditen sinken weiter. Aber: die Lücke zwischen Mietentwicklung und Kaufpreisentwicklung wird messbar größer. Insgesamt versprechen die Büromärkte 2016 ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil.

Die heute von Catella vorgelegte Analyse zu 76 deutschen Büromärkten der Größenkategorie A bis D zeigt ein einheitliches Bild: Die hohe Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien hat in den letzten 12 Monaten die Preise weiter steigen lassen. Dabei folgt diese Entwicklung einer strengen Standorthierarchie: Die Spitzenrenditen in den 7 untersuchten A-Standorten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) sind in den letzten 12 Monaten um rund 45 Basispunkte gefallen. Im gleichen Zeitraum lag der Rückgang bei den 12 untersuchten B-Standorten bei lediglich 21 Basispunkten, er war also gerade einmal halb so groß. An den 31 untersuchten C-Standorten wurde ein Rückgang um 14 Basispunkte festgestellt. Keine Preisänderung konnte an den 26 untersuchten D-Standorten dokumentiert werden.

„Diese vermeintlich lehrbuchhafte Entwicklung findet gleichwohl bei der Mietentwicklung einen Kontrapunkt“, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Denn die größten prozentualen Mietsteigerungen finden aktuell an den B-Standorten statt. Mit anderen Worten: Dort scheint die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine insgesamt höhere Wirkung zu entfalten als in den A- und C-Standorten.

„An insgesamt 25 von 76 Standorten gehen wir von weiter sinkenden Renditen aus; Mietsteigerungen erwarten wir im Jahr 2016 an ebenfalls insgesamt 25 Standorten“, so Beyerle weiter. In der Bandbreite lassen sich aktuell die höchsten Spitzenmieten in Frankfurt (38,50 €/m2) registrieren, die geringsten in Schwerin (8,50 €/m2). Traditionell weist erneut München mit 3,8 % die geringste Spitzenrendite aus, der höchste registrierte Wert im fungiblen Marktsegment wird in Solingen mit 8,7 % erzielt.

Das Rendite-Risiko-Profil, welches Deutschland zu Beginn 2016 aufzeigt, fügt sich weiterhin sehr gut in den Fokus und die Ankaufsprofile nationaler und internationaler Investoren ein. Die Kaufpreise sind zwar grundsätzlich gestiegen, eine Preisübertreibung ohne fundamentale wirtschaftliche Basis ist in der generellen Betrachtung jedoch nicht feststellbar. Auch ist der Drang nach B-Standorten nicht flächendeckend. „Die Maßgabe von Investoren scheint aktuell Investitionsdisziplin in Verbindung mit klar definierten Asset-Management-Maßnahmen zu sein. Ferner fehlen bisher großvolumige Portfoliotransaktionen“, so Beyerle weiter.

Quelle: Catella

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Catella prognostiziert Strukturbruch an den europäischen Büromärkten – weniger Raum mehr Innovation

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Frankfurt, 03.11.2015 – Die von Catella Research untersuchten 14 europäischen Bürohochburgen kannten in den letzten 15 Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Die Bestände (+26%) und die Büroflächennachfrage (+17,9%) stiegen seit 2000 ebenso an wie die Zahl der Bürobeschäftigten (+19,3%). Genauso kontinuierlich stiegen aber auch die leerstehenden Flächen bzw. stieg die Leerstandsquote (+6,3%) – und zwar im gesamten Bestand. „Dies kommt einem Strukturbruch gleich, eröffnet aber auch Chancen zum Umdenken wie sich eine zukünftige Flächennachfrage strukturell darstellt“, so Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Research bei Catella. Gründe für diese Entwicklung liegen vor allem bei Kosteneinsparungen, der zunehmend temporären Nutzung von Flächen sowie der Übergang zu modernen Arbeitsformen in den Unternehmen.

In der nüchternen quantitativen Analyse heißt das: Der Wettbewerb um die besten Plätze in der Stadt ist vollends entbrannt. „Wir befinden uns in einer Phase der knallharten Standortentscheidung, gekennzeichnet durch das neue Dogma „Nur hier und nirgendwo anders!“, so Beyerle weiter. Der Blick auf einige teils spektakuläre Neubauten in den europäischen Metropolen zeigt, dass die Nachfrage in diesem Neubausegment in der CBD zum Teil kaum gedeckt werden kann. Davon kaum profitieren können bisher Bestandsobjekte außerhalb dieser „neuen Geographie“. Kompromisse, vor allem bei den Lageparametern, werden kaum eingegangen. Aufgrund des aktuellen Mietpreisanstieges, dem Mangel an Neubauflächen sowie der zunehmenden Digitalisierungserfordernis werden Unternehmen die verfügbare Arbeitsfläche pro Beschäftigten in den europäischen Bürohochburgen weiter reduzieren, prophezeien die Analysten.

Insgesamt stieg die Bürobeschäftigtenzahl in allen untersuchten Märkten in Europa über die letzten 15 Jahre hinweg im Schnitt um 19,3%. Der damit verbundene Bedarf an Büroflächen wird durch die proportionale Zunahme des Bruttobürobestandes gedeckt. Der durchschnittliche Rückgang an der pro Kopf Bürofläche seit 2000 lag in Europa bei -1,0%, wenngleich sich hinter diesem Wert eine große Heterogenität verbirgt: So rückten die Bürobeschäftigten in Helsinki (-12,2%), gefolgt von London (-8,8%) und Stockholm (-7,4%) enger zusammen. Jedoch kann man die sinkende Bürofläche pro Bürobeschäftigte nicht in allen europäischen Städten nachweisen. In Frankfurt (+1,2%), Madrid (+21,5%), Barcelona (+3,3%) und Lyon (+7,4%) steigt beispielsweise die pro Kopf Fläche.

„Die oftmals zitierte Flächeneffizienz ist aber mehr als nur Verdichten“, so Beyerle weiter. Weniger Quadratmeter pro Beschäftigtem gilt als Zukunftstrend, bei der nüchternen Analyse der Zahlen. Diese Entwicklung wird gerade auch durch Innovationen („Neue Konzepte“) und Verhaltensänderungen („Mensch“) forciert und strukturprägend wirken. Konzepte mit dem Anspruch, die Koordinaten des zukünftigen Arbeitens darzustellen (zentrale Lage, mixeduse-Charakter, temporäre Nutzung der Arbeitslandschaft, wie z.B. durch shared/coworking spaces) gewinnen an Attraktivität.

Quelle: Catella Deutschland

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Catella untersucht BIG DATA in der Immobilienwirtschaft – Digitalisierung oftmals unterschätzt, Innovationssprünge erwartet

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Frankfurt, 19 Oktober 2015 – In einer aktuellen Studie „BIG DATA in der Immobilienwirtschaft – Chance oder Branchenbedrohung?“ haben die Analysten von Catella den Status Quo und die Zukunftsfähigkeit der europäischen Immobilienbranche vor dem Hintergrund der Digitalisierung untersucht. Die Umfrage bei 468 europäischen Immobilienunternehmen hat dabei interessante Ergebnisse zu Tage gefördert.

Zentrales Ergebnis: „Big Data wird als relevant und revolutionär angesehen für die zukünftige Entwicklung der Immobilienbranche“, so Dr. Thomas Beyerle, Chefanalyst von Catella. „Zwar produzieren alle befragten Unternehmen Daten zuhauf, doch nur ein geringer Teil setzt diese umfassend als Prozesselement in die Leistungserstellung, in die Prognose und strategische Planung ein“. Bei den meisten Unternehmen haben die Daten eher einen flüchtigen Charakter und sind nur teilweise auf die Gebäude selbst fokussiert. Doch gerade Immobilien werden mehr denn je zum Softwareproduzenten und wirken damit direkt auf die Unternehmen – obwohl Gebäude seit Jahrtausenden der Begriff für Hardware schlichthin waren.

Weitere wichtige Ergebnisse:

  • Die Mehrzahl der Unternehmen trifft aktuell Entscheidungen zu 60,4% auf Basis von Erfahrungswerten, lediglich ein Viertel (23,4%) gab an sich primär auf Datenbasis zu entscheiden. Die Kombination „Daten & Erfahrung“ wurde von 11,7% gewählt
  • Als größte Transparenzdefizite an den Immobilienmärkten werden gesehen „Keine standardisierten Daten/Erhebungsmethoden“ (34,2%), „keine zentrale Datenquelle“ (21,1% und „keine Datenlage auf Teilmarktebene“ (19,2%)
  • Gefragt nach den größten sektoralen Veränderungen durch die fortschreitende Digitalisierung, erwarten 30,5% der Befragten Strukturbrüche im Bereich Immobilieninvestment, gefolgt von 23,8% bei der Transaktionsberatung. Lediglich 5,7% erwarten eine messbare Veränderung im Bereich Immobilienfinanzierung
  • Das größte Potenzial von Big Data wird gesehen im Bereich der Verbesserung der Entscheidungsfindung (77 Nennungen), gefolgt von Transparenz an den Immobilienmärkten (67) sowie der Risikominimierung (57)

Gerade in der Differenzierung auf Gebäude-, Dienstleistungs- und Marktebene werden die Vorteile von Big Data sichtbar: Auf Gebäudeebene können große Mengen an technischen Daten aufgezeichnet und in Echtzeit analysiert werden. Auf der Dienstleistungsebene kann durch transparente Kundenprofile ein verbesserter und auf den Klienten zugeschnittener Kundenservice angeboten werden. Auf Marktebene können Finanz- und Investment- und Marktdaten ähnlich wie bei Big Data Anwendungen im Finanzsektor unterstützend zur Kaufentscheidung und Risikoeinschätzung verwendet werden, so die Autoren der Catella Studie.

Dies wird zu Veränderungen in den Prognoseverfahren führen, Fragen nach dem immobilienwirtschaften Outsourcing oder make or buy werden auf der Agenda der Entscheider ganz oben stehen. Nicht nur neue Berufsbilder wie z.B. der Data Scientist werden entstehen, eine veränderte Preisgestaltung oder eine personalisierte Immobilienwerbung stehen auf der Liste der Veränderungen in den kommenden Jahren, so die Analysten. „Gerade in der kundenorientierten Spezialisierung und transparenter Preisgestaltung sehen wir einen sehr großen Strukturbruch auf die Branche zukommen“, so Beyerle. Aber auch Fragen zu den Eigentumsstrukturen der Daten werden beantwortet werden müssen. Die Gefahr der Entstehung von Datenoligopolen in der Branche wirkt dabei latent.

Doch die Catella Analysten geben sich überzeugt, dass gerade in der Immobilienwirtschaft die Möglichkeiten von Innovationssprüngen durch vermehrten Dateneinsatz gewaltig sind. Dies setzt zwangsweise voraus, dass nicht nur profane Dinge wie Verfügbarkeit der Daten, einheitliche Standards oder schlicht Transparenz die Entwicklung fördern, sondern die Erkenntnis, dass Daten der Schlüssel zum langfristigen wirtschaftlichen Erfolg sind. Absehbar ist bereits heute, dass diese neuen digital orientierten Immobilienunternehmen eine neue Wettbewerbssituation ausrufen mit Alteingesessenen.

Weitere Ergebnisse entnehmen Sie bitte der Studie

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Abbildung: In welchem Sektor der Immobilienwirtschaft erwarten Sie die größten Veränderungen durch Big Data?

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Abbildung: Welches Potenzial bietet Ihrer Meinung nach der Einsatz von Big Data in der Immobilienwirtschaft?

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Quelle: Catella

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Catella Real Estate AG erweitert Wohnimmobilien-Kompetenz

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München, 02.10.2015 – Catella Real Estate AG, München, die deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaft des schwedischen Finanzkonzerns Catella, intensiviert das Geschäft mit Wohnimmobilien. Als Pionier im Geschäft mit europäischen Wohnimmobilien-Publikumsfonds baut die überwiegend auf gewerbliche Immobilien in Europa spezialisierte Kapitalverwaltungsgesellschaft ihre Kompetenz im Bereich Wohnimmobilien aus.

Zum 1. Oktober 2015 übernimmt Herr Xavier Jongen (zuletzt Bouwfonds Investment Management) die Leitung des neu in Berlin geschaffenen Vorstandsressorts für Wohnungsinvestments. In seiner vorherigen Tätigkeit hat Herr Jongen zusammen mit seinem Team eine europäische Wohnimmobilienplattform mit einem Volumen von mehr als 1,6 Milliarden Euro aufgebaut, das in europäische Wohnimmobilien und Studentenwohnungen investiert. Vorgesehen sind u.a. Akquisitionen in Bestands- und Neu-Entwicklungen mittels des über 12 europäische Länder gespannten Netzwerks der Catella Gruppe.

Geplant ist die Auflage neuer Immobilienfondsprodukte für institutionelle Investoren sowie die individuelle Betreuung von in- und ausländischen Investoren, die europaweit in Wohnimmobilien investieren möchten.

Quelle: Catella Real Estate AG

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Wohnimmobilien‐Hype in Deutschland geht weiter

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Frankfurt/Stockholm, 09.06.2015 – Die Dynamik, welche in den Investitionen, Preisanstiegen, Übernahmen und Börsengängen aktuell an den deutschen Wohnimmobilienmärkten zum Ausdruck kommt, verdeutlicht die hohe Attraktivität dieses Marktsegments, so Catella Research in der aktuellen Untersuchung „Wohnungsmarktranking Deutschland 2015 – Die regionalen Wohnungsmärkte unter dem Mikroskop“.

„Dieser positiven Entwicklung an den TOP 7 Wohnungsmärkten stehen gleichwohl teilweise ausgeprägte Transparenzdefizite an den Regionalstandorten gegenüber“, so Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Research bei Catella zur Motivation der Analyse. Hinzu kommt die vor allem seit Jahresbeginn 2015 stark ansteigende Zahl an Suchanfragen in- und ausländischer Kapitalsammelstellen zu den regionalen Wohnimmobilienmärkten. „In dieser Gemengelage spürt man förmlich die Suche nach dem Alpha, also der höheren Rendite im Vergleich zur Marktverzinsung an den Wohnungsmärkten“, so Beyerle weiter. Die oftmals geforderte Markttransparenz seitens der Investoren, darf dabei nicht verwechselt werden mit der Darstellung von Angebotspreisen auf bekannten Suchmaschinen. Strukturelle Aspekte der regionalen Wohnungsmärkte wiegen bei langfristig angelegten Investitionen letztlich stärker als stichtagsbezogene Preisniveaus. Auch ordnungspolitische Eingriffe wie zuletzt die Diskussion um den Mietpreisspiegel oder die zum 1. Juni eingeführte Mietpreisbremse werden in der mittel- bis langfristigen Kalkulation letztlich eingepreist, so die Analysten.

Die Ergebnisse der Analyse im Überblick:
– Die verwendeten Indikatoren für die Analyse definieren sich aus den Teilbereichen Sozioökonomische Daten, Strukturrisiko, Liquiditätsrisiko und Standortpotential.

– Top 5 Investitionsstandorte 2015 im Segment Wohnen sind Ingolstadt, Regensburg, Darmstadt, Potsdam und Hannover.

– Auf den hinteren fünf Plätzen tummeln sich: Coburg, Siegen, Detmold, Remscheid und Herne.

– Betrachtet man die räumliche Verteilung der Top 25 Standorte fällt auf, dass sich leistungsstarke Wohnungsmärkte offensichtlich im Norden und im Süden konzentrieren.  Neun der Top 25 Standorte  sind in Bayern und Baden- Württemberg verortet.

– Doch auch Niedersachen ist mit Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Lüneburg, Osnabrück und Oldenburg in der TOP 25 überdurchschnittlich vertreten.

– Cluster bzw. die Nähe zu den TOP Standorten prägen die regionalen Wohnungsmärkte stärker denn je: Dies ist dominant bei Darmstadt, durch unmittelbare Nähe zu Frankfurt am Main ausgeprägt sowie bei Fürth und Erlangen zu Nürnberg der Fall.

– Im Bereich Mieten befinden sich alleine sechs Ruhrgebietsstädte unter den Top 10 mit dem niedrigsten Mietzinsniveau bzw. mit der stärksten Abweichung zum durchschnittlichen Mietpreis aller untersuchten 70 Standorte.

Aktuell ist der Hype um die deutschen Wohnimmobilien zweifelsfrei stark geprägt durch die mangelnde Alternativanlage, welche vor allem durch das globale Zinsumfeld zum Ausdruck kommt, aber auch durch die Renditeerwartungen der Investoren. Vor diesem Hintergrund stellt die oftmals geäußerte Exitproblematik an Regionalstandorten für Investoren aktuell kein Investitionshindernis per se dar. „Diese vermeintlich mangelnde Fungibilität in Marktabschwungphasen bildet sich in unserer aktuellen Analyse fast schon lehrbuchartig in den überdurchschnittlichen Renditen ab – und zwar deutschlandweit“, so Beyerle.

Quelle: Catella

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