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Neuer Immobilien-Zweitmarkt-AIF der HTB Gruppe zum Vertrieb zugelassen

© www.shutterstock.com

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Bremen, 10. Februar 2016 Ab sofort startet die Bremer HTB Gruppe mit dem Vertrieb des 7. Immobilien-Zweitmarktfonds, der von der BaFin Anfang Februar genehmigt wurde. Der geschlossene Immobilienfonds ist bereits der fünfte Publikums-AIF (Alternativer Investmentfonds) aus dem Hause HTB. Das HTB 7. Immobilien Portfolio setzt auf aktives Management, höhere laufende Ausschüttungen und eine kürzere Kapitalbindung.

Im derzeit angespannten Marktumfeld für Immobilien, in dem ein Transaktionsrekord den nächsten jagt, lenken Anleger zunehmend ihren Blick auch auf Zweitmarktfonds. Denn über den Immobilien-Zweitmarkt erhalten Investoren weiterhin günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Markt für renditestarke Gewerbeimmobilien, da Fondsanteile oft erheblich unter dem inneren Wert der Immobilien erworben werden können. Zweitmarktfonds sind attraktiv, das belegt auch das Platzierungsergebnis des HTB 6. Immobilien-Portfoliofonds. Bis zur Fondsschließung Ende 2015 wurden mit rund 23 Mio. Euro deutlich mehr Kapital eingeworben als geplant, was unter anderem auf die Qualität der bis dahin erworbenen Anteile zurückzuführen ist.

Neues Konzept für diversifizierende Portfoliostrategie
Die HTB Gruppe knüpft nun an den Erfolg dieses Publikumsfonds an, hat aber bei der Neuauflage des Immobilien-Zweitmarktfonds eine Reihe von Veränderungen vorgenommen, die für die Investoren höhere laufende Ausschüttungen bei kürzeren Laufzeiten generieren sollen. „Über ein aktives Asset Management statt einer klassischen Buy-and-Hold-Strategie nutzen wir die sich daraus ergebenden Chancen, um größtmögliche Wertschöpfung zu betreiben“, erklärt Patrick Brinker, Geschäftsführer der HTB Gruppe. Neben den Rückflüssen durch Veräußerung der Objekte auf Zielfonds-Ebene besteht zusätzlich die Möglichkeit, Anteile mit Kursgewinnen wieder an den Markt zu geben. Dadurch kalkuliert das Fondsmanagement ab 2020 jährliche Ausschüttungen von über zehn Prozent. Für die Jahre 2018 bis 2019 werden jährlich fünf bis sechs Prozent anvisiert. Bei Verkauf der verbleibenden Fondsanteile zum Laufzeitende sollen dann zusätzlich knapp 80 Prozent des investierten Kapitals zurückgeführt werden. Die Vorteile des geänderten Konzeptes liegen auf der Hand: Kürzere Kapitalbindung durch vorzeitige Rückflüsse und die Möglichkeit, auf sich verändernde Marktbedingungen zu reagieren.

Für den breit diversifizierten Fonds ist eine Laufzeit von zehn Jahren ab Vollinvestition vorgesehen. 15 bis 25 Millionen Fondsvolumen, das zu hundert Prozent aus Eigenkapital besteht, werden angestrebt. Es ist geplant, dass der HTB 7. Immobilien-Portfoliofonds zum Teil in ein bereits bestehendes Portfolio investiert. Das neue Angebot richtet sich an Privatanleger und semi-professionelle Investoren, die sich ab einer Mindestzeichnungssumme von 5.000 EUR zuzüglich Agio beteiligen können.

„Der Zweitmarkt ist eine intelligente Investitionsmöglichkeit in Zeiten hochvolatiler Börsen, niedriger Zinsen und hoher Immobilienpreise im Erstmarkt“, erläutert Patrick Brinker. „Das HTB 7. Immobilien-Portfolio schließt hier eine Angebotslücke für den Einstieg in den Gewerbeimmobilienmarkt auf einem attraktiven Preisniveau, häufig deutlich unter den nachhaltigen Verkehrswerten der Immobilien.“

Regulierte AIFs bevorzugt
Alle neu aufgelegten Fondsangebote der HTB werden als Alternative Investmentfonds (AIFs) emittiert, die nach den Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) höchsten Anlegerschutz und Transparenz garantieren. „Es gibt aus heutiger Sicht keinen Grund mehr, Kapitalanlagen wie Zweitmarktfonds außerhalb des KAGB in weniger reguliertem Rechtsrahmen anzubieten“, ist Patrick Brinker überzeugt. Die HTB Gruppe hat sich entsprechend im Markt positioniert und verfügt neben einem umfangreichen, historisch gewachsenen Marktwissen über die Strukturen eines modernen, breit aufgestellten Fondshauses inklusive eigener Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG).

Quelle: www.htb-fondshaus.de

 

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Sozialimmobilien europaweit interessant

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Fondsbesprechung IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds

10.11.2015 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt. 2015 legt nun der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher und einer österreichischen Pflegeeinrichtungen das erste Produkt nach neuem Recht zur Finanzierung eines Reha-Zentrums in Österreich auf. Grund für die Redaktion, das erste dieser neuen Produkte anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich, ohne die folgende Fondsbesprechung vorweg nehmen zu wollen.

Der Anbieter
Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1996. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Healthcare Sektor. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2012 dokumentierten knapp 70 Fonds sind aus Sicht der Anleger quasi makellos. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objekt-ankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und dem Schwesterunternehmen DFV summiert sich insgesamt auf mehr als eine Milliarde Euro.
Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Damit war sie eine der ersten registrierten KVG in Deutschland. Inzwischen sind bereits sechs Produkte unter dem KAGB emittiert und vollständig platziert worden.

Das Konzept
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich, genauer in Tirol. Das Klinikum für Rehabilitation ist auf die Bereiche Herz-Kreislauf, Pulmologie, Neurologie und Onkologie ausgerichtet. Das Investitionsobjekt in Münster, Österreich, ist eine in Betrieb befindliche Bestandsimmobilie.

Der Initiator kann bereits Erfahrung in Österreich mit rund 20 konzipierten Pflegeheimen vorweisen. Auch der Markt der Reha-Zentren ist dem Emissionshaus bestens bekannt. In Deutschland ist man in drei Reha-Kliniken investiert. Das konkrete Objekt ist vier Jahre alt, hat also noch Gewährleistung. Der Betrieb hat die Anlaufphase erfolgreich hinter sich gebracht und ist sehr gut ausgelastet.

Die Zahlenwelt
Die Fondsgesellschaft hat dafür das Grundstück im österreichischen Münster samt Reha-Einrichtung für 42 Millionen Euro gekauft. Das entspricht bei einer Jahrespacht von drei Millionen Euro einem Kaufpreisfaktor von rund 14. Das im Jahr 2011 errichtete Reha-Zentrum Münster besteht aus mehreren Gebäudeteilen und hat in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern Kapazitäten für 260 Betten. Jedes Zimmer ist mit TV, Bad, Radio ausgestattet. Mit einer Quote von 93 Prozent ist das Reha-Zentrum bereits jetzt nahezu komplett ausgelastet. In den kommenden Jahren sollen auf dem über 23.000 Quadratmeter großen Grundstück daher Kapazitäten für 50 weitere Betten geschaffen werden. Diese Ausbau-Option des Reha-Zentrums bringt zusätzlich Perspektive.

Die prognostizierte Ausschüttung verspricht 204,77 Prozent vor Steuern nach 15 Jahren. Basis ist ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber über 25 Jahre. Die Art der Ausschüttung von beginnend 6 Prozent steigend auf 6,5 Prozent an die Anleger soll monatlich erfolgen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro. Die Initialkosten sind prospektgemäß im Jahr 2015 mit bis zu 19 Prozent der Kapitaleinlage angegeben. Die laufenden Kosten betragen maximal 1,5 Prozent bzw. prognosegemäß 1,12 Prozent des Nettoinventarwertes.

Prognosen zum Reha-Markt in Österreich
Daten von Statistik Austria zufolge wird die Bevölkerung Österreichs bis 2030 von 8,58 Millionen auf 9,18 Millionen anwachsen. Das entspricht einem Anstieg von knapp sieben Prozent. Die Reha-Quote ist bei Personen ab 60 Jahren besonders hoch. Das sind auch die Altersgruppen, die in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Die Forschungs- und Planungsgesellschaft Gesundheit Österreich geht davon aus, dass allein bis 2020 etwa 1.600 Betten fehlen werden.

Das gefällt uns
+ Gut eingeführtes Reha-Zentrum in Münster/Tirol
+ Langfristiger Pachtvertrag über 25 Jahre
+ erfahrener Betreiber
+ Nutzung des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) D/A mit Freibetrag möglich
+ Ausgezeichnete Managementkompetenz im Healthcare Sektor
+ Professionelles Asset Management
+ Makelloser Track Record
+ Euroinvestment

Was der Anleger bedenken sollte
# Betreiberimmobilien
# Demographie-Abhängigkeit
# Single-Tenant Objekt
# Eingeschränkte Handelbarkeit
# Fokus auf einen Asset Manager
# Unternehmerische Beteiligung

Unser Resümee
Das bisherige Fondskonzept mit sehr gutem Track Record bestätigt auch der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. Hier kauft man quasi die ausgezeichnete Managementkompetenz der Hamburger. Dabei profitieren Anleger von dem Spezialwissen im Healthcare Sektor. Bei möglichen – aber nicht zu erwartenden – Störungen ist das Management auch in der Lage, zum Wohle des Investors das Interimmanagement einer Sozialimmobilie zu übernehmen. Dass dieser Vorteil auch im Vertrieb aktuell angekommen ist, zeigen bisherigen Platzierungserfolge unter der neuen Rechtslage.

beR+ Einschätzung
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Rendite Fonds fügt sich nahtlos in die erfolgreiche und anlegerfreundliche Konzeption der Vorgängerfonds. Die Erfahrung und Kompetenz des Sozialimmobilienspezialisten sowie die überdurchschnittliche Leistungsbilanz rechtfertigen die Kosten.

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Aus dem BR-Magazin: Neuer USA Fonds von TSO-DNL wird operativ

Wolfgang Kunz im Interview

 

Freiheitsstatue_immobilie_usaLandshut, 20.03.2015 – Die DNL ist seit 2001 erfolgreich in Deutschland im Bereich geschlossene US-Immobilienfonds tätig und der Exklusivvertrieb der TSO in Europa. Zwischen 2004 und 2006 agierte die DNL als Krisenmanager für drei geschlossene US-Immobilienfonds eines Schweizer Initiators, rettete das Kapital von 512 deutschen Investoren und erreichte Kapitalrückführungen zwischen 152 Prozent und 168 Prozent. Ende 2005 gründete DNL eine eigene US-Gesellschaft in Atlanta, die DNL US-Invest, LLC, die die Interessen der deutschen Anleger in den USA als Teil des General Partners vertritt.

DNL hat sich für TSO als Asset-Manager entschieden, da kein Anleger seit der Gründung der TSO im Jahr 1988 nach eigenen Angaben Geld verloren hat. Nun ist seit Dezember 2014 der neue   TSO-DNL KG-Fonds auf dem Markt. Dazu traf die Redaktion des BeteiligungsReports den DNL Vertriebsdirektor Wolfgang Kunz am Rande einer Präsentation. Dass rege Nachfrage und Interesse für USA Fonds weiterhin bestehen, zeigen die überdurchschnittlichen Vertriebserfolge seit Vertriebsstart. Mühelos übersprang man die Rückabwicklungsschwelle von 3.000.000 US-Dollar nach wenigen Tagen.

BeteiligungsReport®: Sind geschlossene Beteiligungen nach altem Strickmuster in Zukunft darstellbar?

Wolfgang Kunz: Das sicher nicht. Es steht die Möglichkeit offen, eine Kapitalverwaltungsgesellschaft zu gründen. DNL hat sich mit seinem US-Partner TSO aber auf ihre Stärke besonnen und die operative KG-Gestaltung gewählt. Deshalb ist das aktuelle Produkt mit dem Namen TSO-DNL Active Property LP auf den Markt gekommen, was die Strategie unterstreicht.

BeteiligungsReport®: Der Erfolg liegt also im Zusammenspiel zwischen DNL Real Invest und TSO als Asset- Manager. Können Sie nochmals die Eckpunkte zusammenfassen?

Wolfgang Kunz: Zum einen betreut die DNL derzeit ca. 4.000 Anleger in allen Fragen rund um ihr Immobilieninvestment inklusive dem Thema Steuern. Die Anlegerbetreuung inklusive quartalsweiser Ausschüttungen erfolgt ausschließlich in deutscher Sprache vom deutschen Standort aus. Diese Philosophie wird von Kunden und Geschäftspartnern der DNL Real Invest AG gleichermaßen geschätzt. Das Asset-Management-Team der „The Simpson Organization“ um Allan Boyd Simpson führt alle zentralen Tätigkeiten rund um die Projektentwicklung und den Handel mit Immobilien aus. Dass die TSO dies erfolgreich kann, hat sie die letzten Jahre bewiesen. Seit der Gründung wurden rund 80 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von 3,2 Milliarden US-Dollar  abgewickelt. Aktuell verwaltet unser Asset-Management-Partner ein Immobilienportfolio im Wert von rund 900 Millionen US-Dollar für deutsche und amerikanische Investoren. Dabei lag die durchschnittlich testierte Rendite bei rund 24 Prozent pro Jahr. Im TOP 50-Ranking der US Real Estate 2013 von Fondsmedia waren die besten 12 Projekte aus dem Hause TSO-DNL. Ich denke, das bestätigt unser Handeln.

BeteiligungsReport®: Was macht nun die operative Prägung aus?

Wolfgang Kunz: Unser Asset Manager kauft ein Projekt mit einer Vermietungsquote von etwas über 50 Prozent. Danach wird das Objekt entwickelt, Flächen umstrukturiert, eventuell teilrenoviert und die Vermietungsquote konsequent erhöht. Ab einem Vermietungsstand von 85 Prozent müssen bereits wieder Verkaufsbemühungen eingeleitet werden. Zentrale Änderung ist, dass langfristiges Halten, Vermieten und Verwalten der Immobilien künftig ausgeschlossen sind.

BeteiligungsReport®: Welche Rolle spielt der Dollar bei der Investition?

Wolfgang Kunz: Wir betonen immer, dass wir ein reines Dollarinvestment sind. Einzahlungen, Ausschüttungen und Rückzahlung erfolgen alle in US-Dollar. Wer dies nicht umtauschen möchte, hat die Möglichkeit, für kleines Geld ein Dollarkonto zu unterhalten, sodass er den aus seiner Sicht günstigsten Zeitpunkt eines Umtausches abwarten kann. In einer Simulation haben wir einmal durchgespielt, was bei einem extremen, unrealistischen Wertverfall des Dollars und gleichzeitiger unveränderter Annahme der Erlösprognose in Bezug auf die Rendite eintreten würde. Das Ergebnis ist ein Werterhalt nach Kapitalrückführung immerhin mit 7,85 Prozent jährlicher Rendite bei einem Dollarkurs von 2,13. Bei einem Kurs von 1,88 liegt der Anleger sogar noch im unteren zweistelligen Renditebereich. Es kommt also mehr auf die Qualität des Managements an als auf den Umtauschkurs des Dollars. Derzeit beobachtet man auf dem Markt eher die Tendenz zu einer Euro-Dollar-Parität.

BeteiligungsReport®: Dann sind wir wieder beim Thema. Was macht DNL Real Invest und ihr Exklusivpartner TSO anders?

Wolfgang Kunz: Erster erfolgskritischer Schritt ist der Einkauf – auf Englisch Closing genannt. Natürlich erfolgt bei jedem Objekt eine aufwendige Due Diligence. Schließlich wird der Vitalisierung des Gebäudes eine hohe Bedeutung eingeräumt. Ein kleines Beispiel ist, dass alle Gebäude über zehn Stockwerke eine eigene Kinderbetreuung bekommen. Das erhöht die Vermietbarkeit bei Firmen mit hohem Frauenanteil. Interessierte Finanzdienstleister und Anleger sind herzlich eingeladen, sich davon vor Ort zu überzeugen.

BeteiligungsReport®: Wer darf das neue Produkt von TSO-DNL vertreiben?

Wolfgang Kunz: Für den aktuellen KG-Fonds TSO-DNL Active Property LP, der als operativer US Immobilienfonds durch die BaFin bestätigt wurde, ist ein Vertrieb durch Finanzanlagenvermittler mit der Zulassung nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 GewO – also für Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes – möglich. Davon gibt es knapp 6.700 in Deutschland und hinzu kommen natürlich alle Banken und Finanzinstitute mit §32-KWG-Zulassung. Wir im Vertrieb der DNL Real Invest AG betreuen derzeit in Europa über 600 Vertriebspartner, davon die Mehrzahl in Deutschland. Dabei führen wir laufend Onlineschulungen und auch Workshops durch. Ich selbst stehe gemeinsam mit bekannten Referenten bei Vortragsabenden für die Kunden aktiver Geschäftspartner zur Verfügung und präsentiere die DNL bei Kongressen und großen Vertriebstagungen. In regelmäßigen Abständen empfange ich Vertriebspartner und Kunden in Atlanta, um Objektbesichtigungen vorzunehmen. Die US-Reisen erfolgen in enger Kooperation mit der DNL US Invest Atlanta.

BeteiligungsReport®: Was hat DNL Real Invest in der Zukunft vor?

Wolfgang Kunz: Zunächst konzentrieren wir uns voll auf die Platzierung des anspruchsvollen Eigenkapitalvolumens von 125 Millionen US-Dollar bei unserem aktuellen TSO-DNL Active Property LP. Durch die Vorzugsrendite von acht Prozent und einer Planrendite im zweistelligen Bereich ist die Nachfrage hervorragend. Es ist meines Erachtens das richtige Produkt zur richtigen Zeit. Aber auch wir werden uns im Laufe des Jahres 2015 Gedanken machen, was danach kommt. Zwei Dinge stehen aber fest: Die DNL Real Invest wird im Markt bleiben und sicherlich sich weiter auf US-Immobilien fokussieren.

BeteiligungsReport®: Vielen Dank für das Gespräch.

 


 

Interviewpartner:
Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor der DNL REAL INVEST AG

Quelle: Erstveröffentlichung Beteiligungsreport 1/2015.

Zum gesamten Beteiligungsreport (PDF)

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Aus dem BR-Magazin: Deutsche lieben Autos – und Parkhausinvestments

Bouwfonds IM bringt den ersten Publikumsfonds nach neuem Recht auf den Markt

 

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Als AIF am Markt: zweites Parkhausportfolio für Retailanleger © Bouwfonds IM

Landshut, 10.03.2015 – Die deutsche Investmenttochter Bouwfonds IM der niederländischen Rabobank hat geschafft, was viele nicht geglaubt haben: ein zweites Parkhausportfolio als Publikums-AIF auf den Markt zu bringen. Nicht, dass man es der Truppe um Roman Menzel nicht zugetraut hätte. Nein, aber die Angebote rund um das Parken sind rar und selten. Hier zählt Marktzugang. Der erste Fonds dieser Machart wurde von den Anlegern bereits sehr positiv aufgenommen, nicht nur wegen einer zugrundgelegten 45-jährigen Mietvertragslaufzeit in allen sechs Parkhäusern, sondern weil Parkhausinvestments sich die privaten Investoren vorstellen können.

Beispielsweise in Mannheim, wo das nachfolgende Interview mit Roman Menzel und Arndt Wallenhorst im Januar 2015 geführt wurde, suchten Besucher des Fondskongresses oft über eine Stunde nach einer geeigneten Parkmöglichkeit, da alle Parkhäuser bereits kurz nach Beginn der Veranstaltung voll waren. Und so geht es vielen Autofahrern in den Innenstädten. Der BeteiligungsReport hat nachgefragt, wie Anleger von dieser Situation profitieren können und was sich durch die Regulierung am Fondskonzept geändert hat:

BeteiligungsReport®: Was sind die Parallelen zum Vorgängerfonds?

Arndt Wallenhorst: Der Fonds investiert wieder in den Niederlanden, und es sind wieder sechs konkrete Objekte zu einem Portfolio zusammengefügt. Beim ersten Parkingfonds hatten wir sechsmal  Q-Park als Mieter, diesmal werden fünf Objekte von Q-Park gemietet und bewirtschaftet. Beim sechsten Standort in Amsterdam ist die Gemeinde Amsterdam der Mieter.  Betrieben wird dieses Objekt von der Parkeergebouwen Amsterdam, dem städtischen Parkunternehmen der Gemeinde Amsterdam.

BeteiligungsReport®: Werden grundsätzlich alle durch Q-Park angebotenen Parkhäuser von Ihnen gekauft?

Roman Menzel: Nein, im konkreten Fall hat eines der angebotenen Parkhäuser unseren hauseigenen Due Diligence Prozess nicht bestanden und ist aussortiert worden. Denn alle Parkhäuser müssen den Wirtschaftlichkeits- und Qualitätskriterien von Bouwfonds IM entsprechen.

BeteiligungsReport®: Von welchem Investitionsvolumen sprechen wir hier?

Roman Menzel: Insgesamt werden 97 Millionen Euro Fondsvolumen investiert. Davon werden wir 55 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln, und die verbleibende Summe wird über Fremdkapital dargestellt. Da wir als Bouwfonds IM nachhaltig an diese Asset Klasse Parking glauben, werden wir selbst mit drei Millionen Euro langfristig investiert bleiben. Das entspricht rund fünf Prozent des Eigenkapitals und ist selbstverständlich auch ein starkes Signal des Emittenten für die Anleger. Es unterstreicht das gleichgerichtete Interesse zwischen Anbieter und Anleger.

BeteiligungsReport®: Welche Unterschiede gibt es zum ersten Fonds, der ja noch in der alten Anlagewelt realisiert wurde?

Arndt Wallenhorst: Der Unterschied auf der Objektseite ist, dass neben fünf innerstädtische Lagen nun auch ein Kranken-hausstandort dazugekommen ist. Diesen sehen wir als komplett konjunkturunabhängig. Schließlich suchen sich die Menschen nicht aus, in welcher wirtschaftlichen Lage sie krank werden. Wir haben hier einen der bedeutendsten Klinikstandorte in den Niederlanden, der vom Betrieb des Parkhauses her eine absolute Cashcow darstellt. Hinzu kommt, dass das Fondsvolumen sich etwas vergrößert und sich die Ankaufsrendite auf 6,6 Prozent sogar leicht verbessert hat. Die Parkhäuser sind aber auch etwas größer geworden, von 900 Parkplätzen in Zaandam bis zu 1450 Stellplätzen bei dem Krankenhausstandort. Aber auch auf der Mietvertragsseite haben wir eine Verbesserung für den Anleger in Bezug auf die Instandhaltung erreicht. Neben der sehr dezidierten Zuordnung der einzelnen Leistung in diesem Punkt haben wir für den neuen Fonds bei den fünf Objekten, bei denen Q-Park Mieter ist, während der ersten zehn Jahre volle Mieterverantwortlichkeit der Kosten mit Ausnahme eines jährlich indexierten Pauschalbeitrags von 50 Euro pro Stellplatz pro Jahr. Das bedeutet eine gute Kostensicherheit für den Fonds und damit für den Anleger. Hinzu kommt eine durchschnittliche Mietlaufzeit von 38 Jahren.

Roman Menzel: Der Unterschied bei der Konzeption im Rahmen des Kapitalanlagegesetzbuchs liegt in der Neukonstellation unter Einbindung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft. Wir haben uns für eine sehr erfahrene entschieden, die IntReal aus dem Warburg-Konzern. Dafür sind die Weichen schon früh gestellt worden, weil wir auch im Institutionellen Bereich mit externen Kompetenzunternehmen seit Jahren hier zusammenarbeiten. Eine eigene KVG ist nicht geplant. Neu ist auch die Verwahrstelle, die auch ihre Berechtigung hat. Hier haben wir uns für Caceis in München entschieden, auch ein erfahrener Player. Kostenmäßig gehen wir davon aus, dass es dem Anleger auf Dauer etwa 0,3 bis 0,5 Prozent Rendite kosten wird. Kurz gesagt: Beide Fonds sind ähnlich und doch leicht anders!

BeteiligungsReport®: Welche Fantasie besteht bei einem Parkhaus beim Verkauf?

Roman Menzel: Grundsätzlich planen wir ja mit einer Laufzeit des Fonds von elf Jahren. Nach zehn Jahren werden wir uns die Einnahmen der Parkhäuser ansehen und eventuelle Anpassungen bei den Mietverträgen vornehmen. Da ja auch Parkhäuser nach dem Ertragswert bewertet werden, steigt damit automatisch mit steigendem Mietertrag – wovon wir ausgehen – auch der Wert und damit ein möglicher Verkaufspreis. Hinzu kommt, dass insbesondere die Innenstadtlagen nicht so einfach duplizierbar sind und es sich deshalb um Unikate handelt. Und allein die Marktpreisanpassungen, aber auch Inflation in Kombination mit einem indexierten Mietvertrag wird unseres Erachtens zu steigenden Preisen führen. Nicht zu vergessen: Bei einem Verkauf in elf Jahren ist noch eine Mietvertragslaufzeit von durchschnittlich 27 Jahren vorhanden.

BeteiligungsReport®: Wie sieht die Renditeerwartung bei dem neuen Fonds aus?

Arndt Wallenhorst: Wir gehen derzeit von einer Anfangsausschüttung von sechs Prozent aus, stellen aber im Prospekt bewusst verschiedene Sensitivitäten dar. Wichtig ist uns, dass wir nur das auch ausschütten, was wir erwirtschaften. Alle Parkhäuser sind vermietet und in Betrieb. Keines muss erst noch etabliert werden. Wir sprechen also über ehrliche Cash-Flow-Überschüsse. Dies ist nicht nur für Publikumsanleger wichtig, sondern zum Beispiel auch für manchen institutionellen oder semiinstitutionellen Anleger wie Stiftungen. Denn diese dürfen für den Stiftungszweck nur den Teil der Auszahlungen verwenden, der auch dem handelsrechtlichen Ergebnis entspricht.

BeteiligungsReport®: Wie werden die Änderungen vom Markt angenommen?

Roman Menzel: Wir bekommen absolut positive Rückkopplung vom Markt. Auch die Darstellung eines Prognosekorridors, der verschiedene Sensitivitäten abbildet, wird von unseren Vertriebspartnern verstanden und akzeptiert. Alles andere in der Vergangenheit muss als Scheingenauigkeit gewertet werden.

BeteiligungsReport®: Wie sieht die Nachfrage aus?

Arndt Wallenhorst: Die Nachfrage im Vertrieb ist wirklich hoch. Wir rechnen mit einer raschen Platzierung. Viele kennen die Assetklasse aus dem Vorgängerfonds, und wir sind derzeit die einzigen Anbieter. Durch den notwendigen Marktzugang werden wir wahrscheinlich auch ein exklusiver Anbieter in diesem Marktsegment bleiben. Aber auch wir können nicht so einfach bereits heute einen Nachfolgefonds in Aussicht stellen, da die Projekte rar sind und die Beschaffungsseite sehr schwierig ist. Deshalb ist dieser AIF zunächst einmal wieder ein Unikat. Das wird sich auch in der schnellen Platzierungszeit zeigen, da viele Vertriebspartner aus dem ersten Publikumsfonds neben neuen Vertriebsadressen und institutionellen Investoren wieder mit an Bord sind.

BeteiligungsReport®: Zum Schluss: Was ist das Sahnehäubchen des Investments?

Roman Menzel: Die Assetklasse an sich, sehen sie allein die langfristen Mietverträge. Ein Parkhaus ist für den Anleger als Investition an sich plausibel. Die Akzeptanz bei dem Investor ist in der Regel von vorneherein da.


Interviewpartner der Bouwfonds IM Deutschland GmbH :
Roman Menzel, Head of Private Investors Germany
Arndt Wallenhorst, Product und Key Account Manager Private Funds

 

Zum Artikel im BeteiligungsReport (PDF)

Zum gesamten BeteiligungsReport (PDF)

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Aus dem BR-Magazin: Zahlenwelt verwirrt Presse wie Branche gleichermaßen

Belastbare Zahlen der platzierten Sachwertanlagen werden von der Bundesbank erwartet – die Branche liefert diese nicht

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Bilder: shutterstock.com

 

 

Landshut, 10.03.2015 – Der bsi Summit – der Branchentreff des Sachwerteverbandes – war traditionsgemäß Anfang Februar jeden Jahres der Hort, an dem die Vertriebszahlen und die Bestandszahlen des Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen bekannt gegeben wurden. Seit 2015 ist dies nicht mehr der Fall. Die 35 Mitglieder haben entschieden, dass sie genügend andere Arbeit hätten, um belastbare Zahlen für die Veranstaltung aufzubereiten.

Zum Beispiel steht seit 8. Januar 2015 die Zahlenaufbereitung für die Bundesbank an, und auch die langwierigen Genehmigungsprozesse bei der Produktzulassung binden Ressourcen. Dies ist sicherlich richtig. Doch darf man deshalb diese wichtige Transparenzoffensive der Branchenzahlen vernachlässigen?

Die versammelten Journalisten waren sich am 3. Februar, dem Tag der Pressekonferenz, einig: dieses Defizit wird sich rächen. Und tatsächlich war es sogar schon einen Tag später der Fall. Journalisten der großen Zeitungen wie WELT und Handelsblatt interpretierten die Zahlen falsch. Es war von platziertem Eigenkapital von 700 Millionen Euro die Rede und nicht richtigerweise von 81 Millionen Euro. Und vor allem wurde die Sachwertewelt auf KAGB-konforme Produkte reduziert, was nicht der Realität entspricht. Allein Millionen an tatsächlich vertriebenem Eigenkapital wie zum Beispiel durch den US-Immobilienspezialisten TSO-DNL oder Windkraftfondsemittenten Lacuna tauchen in der Statistik nicht auf. Bei diesen Produkten handelt es sich nämlich um operative KG-Fonds mit BaFin-Gestattung nach dem Vermögensanlagegesetz. Aber auch zahlreiche Sachwertanlagen in Verpackung wie Anleihen, Zertifikaten oder SICAV wurden nicht gewertet.

Wurden diese anderen Strukturen generell missachtet? Nein, und das macht die Inkonsequenz dieser Darstellung des bsi aus. Denn im Segment der institutionellen Investoren wurde eine Zahl von 5,4 Milliarden Euro Anlage bei investierenden Bestandsfonds oder über ausländische Strukturen oder sonstige Strukturen für semiinstitutionelle bzw. professionelle Anleger gewertet. Vollens erstaunt ist man über den Begriff „investierende Bestandsfonds“. Das bedeutet wohl, wenn ein Altfonds sein Immobilienportfolio umschichtet, wird daraus kommunikativ ein Neugeschäft. Allein dadurch wird die Überschrift der bsi-Pressemeldung „bsi-Mitglieder investieren 2014 mehr als 10 Milliarden Euro neu in Sachwerte“ zu einer Aussage ohne Wert.

Offen bleibt auch, ob die erfolgreichen Platzierungen von Nicht-bsi-Mitgliedern in die Statistik eingeflossen sind. So ist als Beispiel der Hamburger Sozialimmobilienexperte IMMAC mit einem Platzierungsvolumen von um die 20 Millionen Euro Eigenkapital erfolgreich 2014 gestartet und konnte den ersten AIF-Fonds in Rekordzeit schließen. Inzwischen ist bereits der 4. AIF aus dem Hause IMMAC auf dem Markt. Also eigentlich ein Aushängeschild der neuen Welt, ohne dass dieses Haus Widerhall beim bsi Summit findet. Eine ähnliche Positivstory hatte der Zweitmarkt- und Immobilienfondsspezialist HTB mit der Zulassung eines AIF-Zweitmarktproduktes geschrieben. Aus dem bsi war noch 2014 zu hören, dass unter dem KAGB kein Zweitmarktfonds möglich ist. Schön, dass die Realität immer die besseren Geschichten schreibt.

Aber nicht nur im Bereich Neuprodukte werden Zahlen politisch interpretiert. Auch in der Kategorie Asset under Management geht der Verband diesen Weg. Die Bestandsverwaltung sieht die Verbandsspitze nun als Kernkompetenz der bsi-Mitglieder. Hier kann man mit dreistelligen Milliarden glänzen. Dort zu flunkern ist zwar verständlich und wahrscheinlich von den Mitgliedern so gewollt, ist aber kontraproduktiv, um neues Vertrauen bei Publikumsanlegern zu gewinnen. Bei der Präsentation der Zahlen war die Botschaft auf dem Summit, dass zumindestens bei der Bestandsverwaltung ein Zuwachs erzielt wurde. Die entsprechende Folie sprach von „Gehen aufwärts“ und hervorgehoben in einem gelben Kreis „um 18%“.

Steigerung um 18 Prozent mag ein unbefangener Beobachter sagen, das ist schon eine Hausnummer. In der nachfolgenden Folie wird die Zahl nun erläutert. Der Bestand des Vorjahres wurde mit 125,1 Milliarden Euro vorgeschrieben. Hinzugerechnet wurden die 10,3 Milliarden Euro, die weiter oben in diesem Text bereits als „neue“ Investitionen in Sachwerte durch Verbandsmitglieder kritisch kommentiert wurden. Weiter wird ein Netto-Zuwachs durch Bewertungsergebnisse von über 11,6 Milliarden Euro positiv verrechnet. Nun kann sich der kritische Autor zwar vorstellen, dass Immobilien an Wert zulegen konnten. Müssen dann aber nicht nahezu 100 Prozent der Schiffe abgewertet oder komplett abgeschrieben werden? Was bleibt dann noch übrig? Und selbst bei Immobilien stellen Büro- und Gewerbeimmobilien bei fehlenden Mietern durchaus Abschreibungspotentiale dar. Ich darf hier nur an die Berichterstattung über den Lebens- und Investitionszyklus der Immobilie Taunusanlage 11 erinnern. Zur kompletten Fehlinterpretation der Zahlen verleitet dann aber noch die Steigerung um 28 Prozent, wenn man die Mitgliederzugänge bsi berücksichtigt. Auch hier gilt wieder das alte Sprichwort: Glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.

Bei aller Kritik muss man aber sagen: Sachwerte haben in Zeiten von Nullzins und Geldschwemme nicht nur ihre Berechtigung, sondern sollten an Bedeutung gewinnen. Auch ist die Idee einer gemanagten Sachwertanlage weiterhin schick und sinnhaft, wenn man den richtigen Partner dazu findet. Ausdrücklich kann man auch die Richtigkeit der Aussage von bsi-Vorstandschef Oliver Porr hervorheben, dass jeder, der sich eine Eigentumswohnung kauft, über eine alternative Investiton in beispielsweise fünf Sachwertanlagen nachdenken sollte.

Sicher ist aber auch: Der Verband hat bei seiner Tagung trotz eines Plädoyers von Prof. Bert Rürup für Sachwerte ohne Gold durch die Angreifbarkeit seiner Zahlenwelt und das Signal von mangelnder Transparenz eine wichtige Chance verpasst, die Sachwertanlage für Publikumsanlagen nach dem geschichtsträchtigen Januar 2015 mit dem Verfall von Geldwerten als wichtige Anlagealternative zu empfehlen. Jetzt bleibt zu hoffen, dass die Bundesbank diese wichtige Lücke schließt.

Vom bsi Summit 2015 wird die Botschaft bleiben: Dem Verband sind institutionelle Sachwertinvestoren am wichtigsten. Publikumsanleger sind als Beimischung ok, wenn sie aber nicht zu anspruchsvoll sind. Der in der Präsentation formulierte Satz „2015 gilt es, Privatanleger neu zu begeistern“, verhallte in den Hallen des Frankfurter Congress Centers scheinbar ungehört.
Edmund Pelikan, Quelle: Erstveröffentlichung im BeteiligungsReport 1-2015


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