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Ein Investment zum Abheben in der bayerischen Metropole

Fondsbesprechung DFV Hotels Flughafen München


Das 4-Sterne-Hotel „Mercure Hotel München Airport“ (Freising/Bayern) Quelle Foto: DFV

Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat ihren zwölften Publikums-AIF auf den Markt gebracht und setzt damit ihre Erfolgsserie fort. Die Hamburger KVG gehört zur IMMAC-Gruppe, die seit mehr als zwanzig Jahren erfolgreich Pflegeimmobilien für Investoren auf den Markt bringt und diese im Bestand hält. In dieser Dekade kamen nun auch die als Betreiberimmobilien artverwandten Hotelinvestments in der Tochtermarke DFV Deutsche Fondsvermögen dazu, da die IMMAC Verantwortlichen die Parallelität der Auswahl- und Betreiberkompetenz zum Segment der Pflegeimmobilienbereich erkannten. In den ersten Hotelfonds bestätigt sich die konzeptionelle Übertragbarkeit, da alle Hotelfonds derzeit ebenso erfolgreich laufen wie die über 120 Pflegeheime im Bestand der IMMAC Gruppe, die bisher insgesamt über 1,6 Milliarden Euro investiert hat.

Der aktuell aufgelegte DFV Hotel Flughafen München GmbH & Co.KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft gilt als nicht risikogemischter Fonds mit einer Mindestbeteiligung von 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio, der mit seinen zwei 3- und 4-Sterne-Hotels am prosperierenden Standort Flughafen München für seine Investition eine gute Wahl getroffen hat. Als regionaler Marktbeobachter können wir die gute Lage und die idealen Nutzungskonzepte bestätigen. Sowohl für Events als auch Tagungen ist die Flughafennahe Lage von Vorteil. Dies wird von vielen überregionalen Firmen aber auch von regionalen Unternehmen genutzt. Abgerundet wird das Nutzungskonzept durch Fluggäste, die vor dem Reisestart nahe dem Flughafen übernachten wollen – und nicht zu vergessen, das Potential von Airline-Crews.

Die Gesamtinvestitionssumme beträgt etwas über 40 Millionen Euro. Das einzuwerbende Eigenkapital liegt bei rund 19 Millionen Euro. Die Fondskosten mit Agio in der Investitionsphase betragen gemäß TKL Anlayse in Bezug auf das Fondsvolumen inklusiv Agio bei 11,97 Prozent. Die laufenden Kosten liegen prognosegemäß max. 1,38 p.a. und max. 2,1 Prozent vom Nettoinventarwert im Marktdurchschnitt. Wichtig ist aber das durchschnittliche Verhältnis von laufenden Fondskosten zu den Mieteinnahmen zu betrachten, was mit 6,84 Prozent ausgesprochen moderat ist. Auch die kumulierte Tilgung in den ersten zehn vollen Betriebsjahren ist mit 23,78 Prozent – also im Durchschnitt mit 2,37 Prozent p.a. positiv hervorzuheben. Vor allem die regelmäßig geplanten monatlichen Ausschüttungen, die sich auf fünf Prozent per anno belaufen, sind nicht nur für private Investoren interessant, sondern auch für Stiftungen und für das Depot-A von Banken.

Zu den konkreten Hotelstandorten:

Das 4-Sterne-Hotel „Mercure Hotel München Airport“ (Freising/Bayern) bietet 140 Gästezimmer inklusiv Suiten und ist im Münchener Nordosten als Tagungshaus gut positioniert. Mit sieben Veranstaltungsräumen stehen ausreichend Flächen zur Verfügung, abgerundet mit einem gemütlichen Biergarten.

Das zweite Portfoliohotel 3-Sterne-Hotel „Ramada Boy Wyndham München Airport“ (Oberding-Schwaig/Bayern) verfügt über 105 Gästezimmer mit zwei Seminarräumen, ist in den Jahren 2001/2003 erbaut worden und ergänzt das Angebot mit 77 KFZ-Stellplätze. Das Hotel liegt nur vier Kilometer vom Münchner Flughafen und bietet als Service einen Shuttletransfer an. Für Spa-Fans ist die Therme Erding, eine der größten deutschen Spa- und Wellness-Oase, nur wenige Autominuten entfernt.

Das gefällt uns:

+ Erfahrenes Managementteam

+ Erfahrene Hotelbetreiber

+ Prosperierender Standort Flughafen München

+ Euroinvestment

+ Durch Pachtverträge feste Mieteinnahmen

+ Interessantes Rendite-Risikoverhältnis

+ AIF für Sachwertinvestments

Das sollten Anleger bedenken:

# Managementabhängiges Investment

# Standort kommt große Bedeutung zu

# Hotelmarkt ist ein zyklischer Markt

# Marktübliche Single-Tenant Spezialimmobilien

IMMAC Holding AG

3-Sterne-Hotel „Ramada Boy Wyndham München Airport“ in Oberding-Schwaig/ Bayern Quelle Foto: DFV

br+ Kommentar:

Auch hier müssen wir wieder unterstreichen: IMMAC und damit auch die DFV gilt für uns als einer der besten hochspezialisierter AIF-Anbieter in Deutschland. Der bankenunabhängige Konzeptionär hat bisher das in ihn gesetzte Vertrauen erfüllt. IMMAC / DFV bringt eine langjährige und große Erfahrung für Betreiberimmobilien mit und kann eine erstklassige Leistungsbilanz vorweisen. In den Makro- wie auch Mikrolagen im sehr gefragten Standort Flughafen München als auch im Fokus des Hotels sehen wir die Chance, dass die Prognosen erfüllt oder übertroffen werden, als wahrscheinlich an. Über 8.000 Anleger vertrauen dem Management – zurecht!

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Sozialimmobilien europaweit interessant

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Fondsbesprechung IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds

10.11.2015 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt. 2015 legt nun der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher und einer österreichischen Pflegeeinrichtungen das erste Produkt nach neuem Recht zur Finanzierung eines Reha-Zentrums in Österreich auf. Grund für die Redaktion, das erste dieser neuen Produkte anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich, ohne die folgende Fondsbesprechung vorweg nehmen zu wollen.

Der Anbieter
Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1996. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Healthcare Sektor. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2012 dokumentierten knapp 70 Fonds sind aus Sicht der Anleger quasi makellos. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objekt-ankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und dem Schwesterunternehmen DFV summiert sich insgesamt auf mehr als eine Milliarde Euro.
Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Damit war sie eine der ersten registrierten KVG in Deutschland. Inzwischen sind bereits sechs Produkte unter dem KAGB emittiert und vollständig platziert worden.

Das Konzept
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich, genauer in Tirol. Das Klinikum für Rehabilitation ist auf die Bereiche Herz-Kreislauf, Pulmologie, Neurologie und Onkologie ausgerichtet. Das Investitionsobjekt in Münster, Österreich, ist eine in Betrieb befindliche Bestandsimmobilie.

Der Initiator kann bereits Erfahrung in Österreich mit rund 20 konzipierten Pflegeheimen vorweisen. Auch der Markt der Reha-Zentren ist dem Emissionshaus bestens bekannt. In Deutschland ist man in drei Reha-Kliniken investiert. Das konkrete Objekt ist vier Jahre alt, hat also noch Gewährleistung. Der Betrieb hat die Anlaufphase erfolgreich hinter sich gebracht und ist sehr gut ausgelastet.

Die Zahlenwelt
Die Fondsgesellschaft hat dafür das Grundstück im österreichischen Münster samt Reha-Einrichtung für 42 Millionen Euro gekauft. Das entspricht bei einer Jahrespacht von drei Millionen Euro einem Kaufpreisfaktor von rund 14. Das im Jahr 2011 errichtete Reha-Zentrum Münster besteht aus mehreren Gebäudeteilen und hat in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern Kapazitäten für 260 Betten. Jedes Zimmer ist mit TV, Bad, Radio ausgestattet. Mit einer Quote von 93 Prozent ist das Reha-Zentrum bereits jetzt nahezu komplett ausgelastet. In den kommenden Jahren sollen auf dem über 23.000 Quadratmeter großen Grundstück daher Kapazitäten für 50 weitere Betten geschaffen werden. Diese Ausbau-Option des Reha-Zentrums bringt zusätzlich Perspektive.

Die prognostizierte Ausschüttung verspricht 204,77 Prozent vor Steuern nach 15 Jahren. Basis ist ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber über 25 Jahre. Die Art der Ausschüttung von beginnend 6 Prozent steigend auf 6,5 Prozent an die Anleger soll monatlich erfolgen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro. Die Initialkosten sind prospektgemäß im Jahr 2015 mit bis zu 19 Prozent der Kapitaleinlage angegeben. Die laufenden Kosten betragen maximal 1,5 Prozent bzw. prognosegemäß 1,12 Prozent des Nettoinventarwertes.

Prognosen zum Reha-Markt in Österreich
Daten von Statistik Austria zufolge wird die Bevölkerung Österreichs bis 2030 von 8,58 Millionen auf 9,18 Millionen anwachsen. Das entspricht einem Anstieg von knapp sieben Prozent. Die Reha-Quote ist bei Personen ab 60 Jahren besonders hoch. Das sind auch die Altersgruppen, die in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Die Forschungs- und Planungsgesellschaft Gesundheit Österreich geht davon aus, dass allein bis 2020 etwa 1.600 Betten fehlen werden.

Das gefällt uns
+ Gut eingeführtes Reha-Zentrum in Münster/Tirol
+ Langfristiger Pachtvertrag über 25 Jahre
+ erfahrener Betreiber
+ Nutzung des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) D/A mit Freibetrag möglich
+ Ausgezeichnete Managementkompetenz im Healthcare Sektor
+ Professionelles Asset Management
+ Makelloser Track Record
+ Euroinvestment

Was der Anleger bedenken sollte
# Betreiberimmobilien
# Demographie-Abhängigkeit
# Single-Tenant Objekt
# Eingeschränkte Handelbarkeit
# Fokus auf einen Asset Manager
# Unternehmerische Beteiligung

Unser Resümee
Das bisherige Fondskonzept mit sehr gutem Track Record bestätigt auch der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. Hier kauft man quasi die ausgezeichnete Managementkompetenz der Hamburger. Dabei profitieren Anleger von dem Spezialwissen im Healthcare Sektor. Bei möglichen – aber nicht zu erwartenden – Störungen ist das Management auch in der Lage, zum Wohle des Investors das Interimmanagement einer Sozialimmobilie zu übernehmen. Dass dieser Vorteil auch im Vertrieb aktuell angekommen ist, zeigen bisherigen Platzierungserfolge unter der neuen Rechtslage.

beR+ Einschätzung
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Rendite Fonds fügt sich nahtlos in die erfolgreiche und anlegerfreundliche Konzeption der Vorgängerfonds. Die Erfahrung und Kompetenz des Sozialimmobilienspezialisten sowie die überdurchschnittliche Leistungsbilanz rechtfertigen die Kosten.

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