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Deutschland ist beim europäischen Büro-Mietpreiswachstum der Headliner

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Frankfurt, 17.10.2017 (Marktnews JLL) – Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 3. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 0,5% zu. Neun der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum (Q 2 2017/ Q 1 2017: 11). Nur in einem Markt, Paris mit -1,3 %, ging der Mietpreis leicht zurück. Das europaweite Jahresplus von 2,3 % übertrifft den 10-Jahresschnitt (1,0 %) weiterhin deutlich. Ohne Großbritannien betrug das Mietpreiswachstum in Westeuropa gegenüber dem Vorjahr 3,7%. Die Akteure in den meisten europäischen Büromärkten sind positiv gestimmt.

Deutschland ist beim europäischen Mietpreiswachstum weiterhin der Headliner. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2017 zeigen die Spitzenmieten in den Monaten Juli bis Ende September angesichts einer zunehmenden Verknappung nochmals einen Zuwachs, in Berlin um 3,6 % auf 348 Euro/m²/Jahr), in Frankfurt und München jeweils um 1,4 % auf 450 bzw. 438 Euro/m²/Jahr.

Nachdem die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf nahezu allen Märkten die Mieten weiterhin nach oben drückt, wurde die europäische Wachstumsprognose von JLL für 2017 und 2018 auf +3,1% bzw. +1,9% angepasst.

Nutzer haben zunehmende Probleme bei der Suche nach adäquaten Büroflächen 

Nach zwei regen Vorquartalen hat der europäische Büroflächen-Umsatz in den 24 europäischen Märkten das gute Niveau auch in den Monaten Juli bis Ende September gehalten. Mit rund 3 Mio. m² liegt er um 4,0% höher als vor einem Jahr. 14 Märkte zeigen im Einjahresvergleich einen Umsatzanstieg, die Top 3, Rotterdam, Edinburgh und Frankfurt mit Zuwächsen von 162, 85 und 46%. Europaweit haben die Nutzer im Dreivierteljahr für ein Umsatzvolumen von etwas mehr als 9 Mio. m² gesorgt (CEE Märkte: +15 %, Westeuropäische Märkte + 2%). Der 5-Jahresschnitt im entsprechenden Zeitraum zweistellig übertroffen (+16 %). Das Vermietungsvolumen in Europa bleibt also hoch, aber es gibt zunehmend Hinweise darauf, dass Unternehmen Probleme haben, ihre Flächenanforderungen auch in adäquaten Büroräumen zu realisieren – insbesondere im Spitzensegment. Überraschend ist das nicht, da immerhin 10 von 20 westeuropäischen Index-Städten eine Leerstandsquote aufweisen, die sich bis zu 100 Basispunkten unter ihrem jeweiligen Rekordtief während der vergangenen 15 Jahre bewegt. Eine Zunahme der Projektentwicklungstätigkeit kann den Unternehmen teilweise das dringend benötigte zusätzliche Flächenangebot zur Verfügung stellen. Die Statistik zeigt, dass Vorvermietungen in den Märkten mit einem Missverhältnis von Nachfrage und entsprechendem Angebot das Umsatzvolumen deutlich vergrößert haben.

Insgesamt ist festzuhalten, dass die flächenexpansionsbedingte Nachfrage in Europa weiter zunimmt. Es sieht derzeit danach aus, als könnte in 2017 ein Umsatzergebnis in den 24 europäischen Märkten von über 12 Mio. m² erreicht werden, das wären 11% über dem 10-Jahres-Durchschnitt.

Leerstandsquote weiter rückläufig – Fertigstellungen niedriger als erwartet  

Der Büroflächen-Leerstand hat in 17 der 24 untersuchten europäischen Märkte im 3. Quartal 2017 weiter leicht abgenommen. Die gemittelte europäische Leerstandsquote liegt damit Ende September bei 7,6%. Sie dürfte sich, wenn die Projektentwicklungs-Pipeline 2018-19 zunimmt, zwischen 7,5 – 8,0% stabilisieren.

Ganz langsam in Fahrt kommen die Projektentwicklungen. Die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im 3. Quartal auf ca. 895.000 m², damit summieren sie sich drei Monate vor Ende des Jahres auf ca. 2,76 Mio. m², entsprechend einem Plus von 3 % (gegenüber Q1-Q3 2016). Die von JLL prognostizierten 5 Mio. m² an Fertigstellungen erscheinen aber mittlerweile unwahrscheinlich, da der Fertigstellungszeitpunkt vieler geplanter Vorhaben sich in das kommende Jahr verschieben wird. Damit wird sich das Volumen deutlich unter dem Niveau von mehr als 7 Mio. m² bewegen, die in den Jahren 2007-08 verzeichnet wurden. Mit 5,3 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 gegenüber dem laufenden Jahr signifikanter sein, mit Fokus der Zunahme vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München. Eine dynamische Vorvermietungstätigkeit sollte bei einem Volumen von 5 Mio. m² pro Jahr den Löwenanteil der neuen Flächen absorbieren können.

Quelle: JLL

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Büro-Nebenkosten stagnieren auf hohem Niveau

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Frankfurt, 11. Oktober 2017 (Marktnews JLL) – Nur minimale Veränderungen zeigen die Büro-Nebenkosten in der aktuellen OSCAR-Analyse von JLL*. Um einen Cent auf 3,38 Euro/m²/Monat sind die Nebenkosten für nicht klimatisierte Gebäude gesunken, die Durchschnittswerte für klimatisierte Gebäude legten dagegen im Jahresvergleich um einen Cent zu und zeigten damit erstmals eine „Vier“ vor dem Komma. „Die Nebenkosten in Deutschlands Bürogebäuden haben sich damit 2016 auf hohem Niveau stabilisiert. Erstmals seit 2014 für nicht klimatisierte und seit 2008 für klimatisierte Gebäude gab es keine signifikanten Änderungen. Bereits in den letzten Jahren hatte die Steigerung deutlich nachgelassen. Durchschnittliche Jahresanstiege um über 10 oder sogar über 20 Cent haben wir bereits seit einigen Jahren nicht mehr beobachtet“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany.

Höchste Nebenkosten in Frankfurt – Stuttgart mit höchstem Anteil an Gesamt-Bürokosten

Die höchsten Durchschnittswerte – gemittelt über klimatisierte und nicht klimatisierte Gebäude hinweg – fallen auch 2016 mit 3,93 Euro/m²/Monat in Frankfurt an, München folgt mit 3,90 Euro/m²/Monat. In beiden Städten sind die Nebenkosten gestiegen, wenn auch – entsprechend dem bundesweiten Trend – auf niedrigem Niveau um zwei bzw. einen Cent. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 7 wurden mit 3,53 Euro bzw. 3,52 Euro/m²/Monat in den erstmals im OSCAR erfassten Städten Stuttgart und Köln gezahlt.

Ein anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der Nebenkostenanteile an den gesamten Bürokosten, also der Summe der Nebenkosten und der gewichteten Durchschnittsmiete Ende 2016. Mit über 21 % registrierte dabei die mit 16,59 Euro / m²/ Monat insgesamt günstigste Big 7 – Stadt Stuttgart den höchsten Nebenkostenanteil, auch auf den zweit- und drittgünstigsten Märkten Köln und Düsseldorf werden mit 20 % vergleichsweise hohe Anteile für Nebenkosten verbucht. 19 % der Gesamtkosten müssen Mieter in Berlin, Hamburg und München für Nebenkosten aufbringen. Die auch bei dieser Betrachtung mit 23,17 Euro / m² / Monat teuerste Hochburg Frankfurt zeigt mit knapp 17 % den niedrigsten Nebenkostenanteil.

Sechster Anstieg in Folge beim Strom – Stabile Kosten für Versicherungen und Bewachung

Die größten Einzelpositionen unter den Nebenkosten sind die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich in den sieben analysierten Städten jeweils zwischen 12 % und rund 17 %.

Zum vierten Mal in Folge war bei der Kostengruppe „Heizung“ ein Rückgang zu registrieren. Alle anderen Kostenarten blieben im Jahresvergleich stabil oder zeigten einen leichten Anstieg. Im Vergleich mit ihrem fünfjährigen Durchschnittswert sind – bis auf die Heizungskosten – alle Kostenarten angestiegen, überdurchschnittlich stark dabei die Stromkosten (10 % bei den klimatisierten Gebäuden und 11 % bei den nicht klimatisierten Gebäuden).

Stabil blieben im Jahresvergleich die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen. Der nach wie vor starke Wettbewerb sorgt für lediglich inflationsbedingte Kostensteigerungen. „Der zuletzt erwartete Kostenanstieg infolge zusätzlich nachgefragter Versicherungen für Gebäudesicherheit zeichnete sich bislang nicht ab“, so Ulrike Janssen. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stabil. „Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert ist allerdings bei den klimatisierten Gebäuden ein deutlicher Anstieg zu verbuchen, zurückzuführen auf komplexere Gebäudetechnik. Für die künftige Entwicklung ist durch teilweise fehlenden Wettbewerb mit leicht steigenden Kosten zu rechnen“, so Janssen. Seit sechs Jahren ist bei den Stromkosten ein Anstieg zu verzeichnen. Eine Fortsetzung dieses Trends sei infolge der anhaltenden Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und des damit verbundenen Anstiegs der EEG-Umlage auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich. „Fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand, anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard sowie Verbrauchsoptimierungen sowohl auf Eigentümer- als auch Nutzerseite haben im vierten Jahr in Folge zu einem Rückgang der Heizkosten geführt“, so Janssen. Eine Umkehrung dieser Entwicklung, beispielsweise durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, sei jedoch künftig nicht ausgeschlossen. „Wie bei den Versicherungskosten zeichnet sich der im Vorjahr vermutete Kostenanstieg bei der Bewachung infolge eines erhöhten Sicherheitsbedürfnisses noch nicht ab“, so Janssen. Erhöhte und erweiterte Service Level (Mannstärke, Präsenzzeiten, komplexere Sicherheitstechnik) werden aber den Druck auf die Kosten erhöhen. Proportional zu den Mietpreishöhen haben die Verwaltungskosten analog des 5-Jahres-Trends erneut zugelegt. „Wir beobachten weiterhin eine wachsende Bereitschaft der Eigentümer bzw. Asset Manager, höhere Preise für höhere Managementqualität zu zahlen“, so Janssen.

Ulrike Janssen abschließend: „Für die nächsten Jahre gehen wir von leicht steigenden Büronebenkosten aus. Steigerungsraten von knapp 10 % wie Ende der 2000er Dekade sind dabei jedoch nicht zu erwarten.“

Quelle: JLL

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Weiterhin gedämpfte Stimmung bei Immobilienfinanzierern

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Frankfurt, 29. Juni 2017 (Marktnews) – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) zeigt im 2. Quartal 2017 einen Anstieg um 6,5 Punkte und bilanziert damit den ersten Zuwachs seit dem 1. Quartal 2016. In summa verbleibt der Index trotzdem im Minusbereich (minus 5,5). „Trotz des Anstiegs verharrt das Finanzierungsbarometer damit erstmals seit fünf Jahren in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Negativbereich. Die Stimmung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt nach wie vor gedämpft“, so Alexandra Kucera, Debt Advisory JLL Germany. Kucera weiter: „Bezogen auf die letzten sechs Monate kann die Finanzierungssituation als leicht verbessert eingeschätzt werden. Der entsprechende Saldo aus positiven und negativen Bewertungen legt um 6,7 auf 5,4 Punkte zu.“

Andererseits rechnen die Finanzierungsexperten für die kommenden sechs Monate mit einer Verschlechterung der Lage: Der entsprechende Saldo der Finanzierungserwartung verbleibt trotz des Anstiegs um 6,3 Punkte mit minus 16,3 Punkten deutlich im negativen Bereich. Gleichzeitig sehen nach wie vor etwa drei Viertel der Umfrage-Teilnehmer weder im Rück- noch im Ausblick spürbare Veränderungen.

„Die erwartete Eintrübung der Finanzierungsbedingungen ist bisher nicht in spürbarem Umfang eingetreten. Auf dem Immobilieninvestmentmarkt bleiben die Volumina hoch. Die negativen Finanzierungserwartungen dürften dem sich inzwischen auf alle Nutzungsarten und Risikoklassen verlagernden Margendruck sowie dem unverändert als belastend gewerteten regulatorischen Umfeld geschuldet sein“, so Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Lerbs weiter: „Zwar gab es für die Kredit- und Kapitalmärkte bei der letzten EZB-Ratssitzung leichte Anzeichen für einen allmählichen Ausstieg aus der nach wie vor äußerst expansiven Geldpolitik. Die Anleihekäufe werden bis Ende des Jahres aber in unverminderter Höhe fortbestehen und auch der Leitzins wird bei null bleiben. Im Bereich der langfristigen Zinseinstände hat sich die Zinskurve rund 50 Basispunkte vom bisher niedrigsten Stand Ende 2016 nach oben bewegt.“

Erwartungen insbesondere bei Einzelhandelsfinanzierungen getrübt

Alle vier Nutzungsarten (Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen) zeigen eine stabile bis leicht verbesserte Entwicklung bei rückläufigen Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate. Insbesondere die Erwartungen an die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien werden negativer eingeschätzt: Sie notieren auf dem niedrigsten Wert seit Ende 2012. „Der Einzelhandel steht weiterhin durch E-Commerce unter Druck. Dadurch stagnieren Umsätze und Nachfrage im stationären Handel. Selbst in Top-Lagen steigen die Mieten kaum noch. Entsprechend weniger Fläche befindet sich in Planung“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Weniger pessimistisch, wenn auch weiterhin verhalten sind die Erwartungen bei Büro- und Wohnimmobilien. „Dies unterstreicht, dass trotz der weiterhin hohen Nachfrage nach Büro- und Wohnraum in den größten deutschen Städten Finanzierungen keineswegs Selbstläufer sind“, so Kucera.

Aufhellung bei der Bewertung der Refinanzierungsinstrumente

Anders als zu Jahresbeginn sehen die Experten keine weitere Verschlechterung beim Status der Refinanzierungsinstrumente. Die Salden aus positiven und negativen Einschätzungen legen deutlich zu und liegen wieder im positiven Bereich. „Auch die Erwartungen an die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte in den kommenden sechs Monaten zeigen sich deutlich verbessert. Der Pessimismus ist weitestgehend verflogen und in vorsichtigen Optimismus umgeschlagen“, so Kucera. Lediglich noch bei unbesicherten Schuldverschreibungen und Immobilienaktien erwarten in der aktuellen Umfrage mehr Experten eher eine Verschlechterung als eine Verbesserung.

Sinkende Margen und steigende LTVs

Zusätzlich werden die Finanzierungsexperten jeweils im zweiten Quartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten. Vor allem im Core-Segment hat sich der längerfristige Abwärtstrend demnach fortgesetzt: Nach einem kurzzeitigen Anstieg 2016 nannten die Experten für jede Nutzungsart wieder niedrigere Margen. Bei Büro und Logistik sind die Margen auch in der Risikoklasse Value-Add rückläufig. Je nach Nutzungsart liegen die Durchschnittsmargen bei Value-Add-Finanzierungen 50-70 bps oberhalb von Core.

Bei der Einschätzung markttypischer LTVs zeichnen sich sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment gegenüber 2016 in allen Nutzungsarten Zunahmen ab. Im Core-Segment liegt die durchschnittlich genannte Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 % bei Logistik (2016: 60 %) und 74 % bei Wohnen (2016: 67 %). Die Fremdfinanzierungsquoten bei Value-Add-Projekten sind niedriger als bei Core. „Aus unserer Sicht spiegelt sich hier die Tatsache wider, dass die Kreditvergaberichtlinien der Banken den derzeit im Markt sichtbaren Rendite-Rückgängen nur bedingt folgen bzw. folgen können. Dies kann als Zeichen der Robustheit von Kreditausläufen im Falle von Wertkorrekturen gedeutet werden“, so Kucera.

Quelle: JLL

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Erstmals seit 2004 sinken die Einzelhandelsspitzenmieten in den Metropolen

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Frankfurt, 19. April 2017 – Erstmals seit 2004 werden Spitzenmieten in den Topeinkaufsstraßen Deutschlands wieder leicht zurückgehen. Damit erreicht die Trendwende nun auch die 1a-Lagen der Big 10, nachdem sie sich in den vergangenen beiden Jahren bereits außerhalb der Metropolen abgezeichnet hatte. So ging auf Berlins Konsummeile Tauentzienstraße die Spitzenmiete von 350 Euro auf 330 Euro um 6 % zurück. In Hannovers Georgstraße sank sie um 5 % von 200 Euro auf 190 Euro. Allein die Kölner Schildergasse konnte leicht von 255 Euro auf 260 Euro zulegen. Im Verlauf des ersten Halbjahres erwartet JLL für die durchschnittliche Spitzenmiete in den Big 10 einen Rückgang von 1 %. Im Schnitt aller 185 untersuchten Einzelhandelslagen wird es ein Minus von 1,7 % sein.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Mehr als ein Jahr hatten die Spitzenmieten in fast allen Städten auf einem hohen Niveau stagniert. Das war ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat und den Mieten nun noch schwerlich den nötigen Umsatz entgegenbringen kann. Das gilt vor allem für den verunsicherten Textilhandel – bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel.“ Nur in Ausnahmefällen akzeptieren Händler hohe Mieten in prestigeträchtigen Lagen, um mit Flagship-Stores und ihrer Marke prominent präsent zu sein.

Neben den sinkenden Mieten setzen sich zu Jahresbeginn 2017 zwei weitere prägende Trends deutlich spürbar fort: Der Einzelhandel mietet zunehmend kleinere Flächen an und setzt dabei längst nicht mehr so stark auf die Metropolen der Big 10 wie noch vor wenigen Jahren.

Insgesamt 126.500 m² wurden im ersten Quartal bei 244 Abschlüssen vermietet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal waren dies 4 % mehr Fläche bei zugleich 4 % weniger Abschlüsse. Vor fünf Jahren lag die durchschnittliche Anmietungsgröße noch bei 602 m², derzeit sind es nur noch 520 m². Die Größenklasse unter 250 m² verzeichnete allein 141 Abschlüssen und konnte ihren Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um weitere 2 % auf nun 58 % ausbauen. Das Gros machte dabei die Gastronomie mit 48 Anmietungen aus. Der Textilhandel, sonst wichtiger Nachfrager der Größenklasse zwischen 250 m² und 1.000 m² konzentrierte sich diesmal auf Großflächen mit mehr als 1.000 m². Besonders aktiv war TK Maxx mit drei Anmietungen, während Primark sieben Eröffnungen für das laufende Jahr ankündigte.

Big-10-Städte erzielen zusammengerechnet 23.100 m² im ersten Quartal

Auf ein historisches Tief sank derweil der Anteil der Big-10-Städte am Gesamtflächenumsatz: Nur noch 81 Deals mit 23.100 m² verbuchten die zehn Metropolen was gerade einmal einem Drittel der Abschlüsse und 18 % der angemieteten Fläche entspricht. Im ersten Quartal des vergangenen Jahres waren es noch 36.300 m², was 30 % des Flächenumsatzes bei 39 % aller Deals entsprach. „Die Ausweichbewegung des Handels in Großstädte jenseits der Big 10 beobachten wir seit rund 2 Jahren. Sie hängt zum einen mit der Flächenknappheit in den Zentren der Big 10 zusammen und der Entscheidung, lieber eine Toplage in einer B-Stadt zu nehmen, anstatt eine Randlage in einer Topstadt. Zum anderen aber auch damit, dass viele Händler in Zeiten stagnierender Umsätze ihr Risiko eindämmen wollen und Anmietungen in hochpreisigen Lagen sehr genau prüfen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Entsprechend mussten fast alle Big 10 Städte im Vergleich zum Vorjahresquartal deutliche Rückgänge verkraften: Am heftigsten traf es München, das nach 5.200 m² im ersten Quartal 2016 diesmal nur 600 m² verbuchte – ein Minus von 88 %. Das zuletzt sehr dynamische Stuttgart legt mit 2.300 m² und einem Minus von 77 % eine Pause ein, doch steht hier bereits die großflächige Anmietung von Breuninger im Dorotheen-Quartier an. Auch Düsseldorf (1.600 m²) und Frankfurt (1.400 m²) blieben deutlich hinter ihrem Vorjahresergebnis und dem Langzeitschnitt zurück.

Einzig Hamburg stach mit 8.700 m² und einem Plus von 190 % im Vergleich zu Vorjahr positiv heraus. Ein Grund für das gute Abschneiden gegen den Trend ist die Umgestaltung der Europapassage, wo nun auch das Gastro-Konzept „FoodSky“ vertreten ist.

Im Branchenvergleich der Neuanmietungen konnte die Bekleidungssparte die Gastronomie wieder etwas mehr auf Distanz bringen, nachdem der Abstand zuletzt kontinuierlich geschmolzen war. Im Vergleich zum Vorjahresquartal legt Fashion um 3 % auf 33 % Flächenumsatzanteil zu, während die Gastronomie 3 % auf 21 % verlor. Konstant dritter in der Spitzengruppe ist Gesundheit/Beauty mit einem Plus von 4 % auf 15 % Anteil. Hier haben vor allem die großflächigen Anmietungen der Drogeriekette Rossmann zum Zuwachs geführt. Die sonstigen Branchen zeigen sich indes wenig expansionsfreudig.

Quelle: JLL Germany

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Einzelhandelsinvestmentmarkt startet mit signifikantem Umsatzsprung

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Frankfurt, 5. April 2017 – Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien in Deutschland hat im ersten Quartal des laufenden Jahres 2,25 Mrd. Euro umgesetzt. Das war nach dem schwachen Jahresauftakt 2016 ein deutliches Plus von 44 %. Langfristig gesehen liegt der Wert im Schnitt der jeweils ersten Quartale. „Der Markt hat den Schwung des überragenden Schlussquartals 2016 mit ins neue Jahr genommen. Aufgrund einer hohen Anzahl laufender Transaktionen in den letzten Tagen des alten Jahres wurden eine Reihe von Deals in das erste Quartal 2017 getragen, wobei die Nachfrage auch nach deren Abschluss unvermindert hoch bleibt“, erklärt Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany den deutlichen Zuwachs im Jahresvergleich.

Internationale Investoren sehen Deutschland weiterhin als sicheren Hafen für ihre Anlagen, dennoch nutzen sie die Gunst der Stunde der sehr hohen Nachfrage, um Gewinne zu realisieren. So verringerten sie ihre Bestände um rund 700 Mio. Euro. Auf Käuferseite bestritten ausländische Investoren 45 %, auf der Verkäuferseite hingegen mit 76 % mehr als drei Viertel der Transaktionen. Dass Asset/Funds Manager auf der Verkäuferseite ihren Anteil am Transaktionsvolumen von 21 auf 46 % steigerten und auch Corporates mit 15 % sehr deutlich zulegten, bestätigt diesen Trend. „Viele Investoren sehen in der ungebrochen hohen Nachfrage eine Opportunität, um mit Gewinn zu verkaufen“, erklärt Sandra Ludwig. Auf der Käuferseite sind Asset/Funds Manager mit 45 % dominierend. Dahinter folgen Spezialfonds (16 %) und private Investoren (11 %).

Erneut richtete sich der Blick der Akteure insbesondere auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, die den anderen Objektarten erneut deutlich Anteile abknöpfen konnten und ihren Anteil von 39 % auf 56 % steigerten. Geschäftshäuser verlieren auf Jahresfrist 6 Prozentpunkte auf 22 %, Shopping-Center 4 Prozentpunkte auf 18 % Anteil am Transaktionsvolumen auf Jahresfrist. Einzelne Supermärkte (4%) spielten eine nachgeordnete Rolle. „Das enorme Interesse an Fachmarktzentren resultiert allerdings nicht nur aus der neugewonnen Attraktivität der Objekt-Klasse, sondern ebenso aus dem Produktmangel der anderen Kategorien“, sagt Ludwig. Einen weiteren Schub für das Gesamtvolumen der Fachmarktzentren war zudem der Verkauf von 25 Fachmarktzentren an Pradera (davon ein Großteil in Deutschland), die von JLL beraten wurden. Die Objekte sind neben Deutschland auf sieben weitere europäische Länder verteilt.

Insgesamt gab es im ersten Quartal 2017 sechs Retail-Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, die sich auf über eine Milliarde Euro summieren. Das ist auf Jahressicht ein deutlicher Zuwachs, denn im ersten Quartal des Vorjahres gab es lediglich drei Transaktionen mit zusammengerechnet 460 Mio. Euro. „Die doppelte Anzahl der Großabschlüsse ist letztlich ein weiterer Faktor für den deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens“, so Ludwig.

Zu Jahresbeginn der dynamischste Markt war mit deutlichem Abstand die Hauptstadt Berlin, die ihr Transaktionsvolumen an Handelsimmobilien von 21 auf 103 Mio. Euro fast verfünffachte. Dabei wechselten ausschließlich Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte den Besitzer. Ebenso zu den Gewinnern zählt Köln, wo Transaktionen mit einem Volumen von 92 Mio. Euro abgeschlossen wurden, nach dem es im Vorjahreszeitraum keine einzige gegeben hatte. Leichte Rückgänge verzeichneten derweil München (143 auf 133 Mio. Euro), Hamburg (58 auf 34 Mio. Euro) und Düsseldorf (23 auf 14 Mio. Euro). Frankfurt und Stuttgart blieben wie im Vorjahr ohne Transaktion.

Quelle: JLL

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Gewerblicher Wohninvestmentmarkt mit bemerkenswerter Entwicklung im ersten Quartal

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Frankfurt, 05. April 2017 – Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* in Deutschland war im ersten Quartal 2017 von eher kleineren Transaktionen und vor allem dem Handel von Projektentwicklungen gekennzeichnet. Insgesamt wurden Wohnobjekte und Portfolios in einer Größenordnung von 3,7 Mrd. Euro (27.400 Einheiten) gehandelt. „Diese Zahlen sind umso bemerkenswerter, als 2016 das erste Jahr war, in dem die Zahl der angebotenen Objekte und Portfolios in Großtransaktionen und Fusionen bereits deutlich abgenommen hat“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Seit 2012 waren diese großen Transaktionen die zentrale Determinante des Marktvolumens. Nun zeige sich aber im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen, das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1 2016: 2,1 Mrd. Euro) um mehr als 75 % zugelegt habe, bei einer etwa 10 % höheren Anzahl an Transaktionen (Q1 2017: 104/ Q1 2016: 95). Auch der Schnitt des Fünfjahreszeitraums (Q1 2012-Q1 2016: 91 Transaktionen pro Jahr) wird übertroffen. „Was hinter dieser Entwicklung steht, ist klar: Die Preise sind insgesamt deutlich gestiegen. Investoren mussten im ersten Quartal durchschnittlich mehr als 130.000 Euro pro Einheit für Wohnimmobilien bezahlen, ein Jahr zuvor waren es nur 95.000 Euro“, so Kortmann und er ergänzt: „Verantwortlich für diese Entwicklung sind die zahlreichen Forward Deals“. Sie summierten sich in den ersten drei Monaten auf fast 30 % des Transaktionsvolumens, entsprechend einem deutlichen Zuwachs gegenüber dem Fünfjahresschnitt im jeweils ersten Quartal (10%). Pro Wohneinheit wurden bei diesen Forward Deals etwa 260.000 Euro investiert. „Die Investoren sichern sich bei Forward Deals eine Produktpipeline an attraktiven Projekten, übernehmen einen Teil des Risikos und ermöglichen so den Entwicklern, die günstigen Finanzierungen im Niedrigzinsumfeld zu nutzen“, erläutert der Investmentexperte.

„Im Mittel wechselten pro Transaktion etwa 260 Einheiten den Besitzer“, ergänzt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: „Diese Zahl ist weit entfernt von den 850 Einheiten pro Deal, die im Mittel der letzten fünf Jahre im ersten Quartal erzielt wurden. So ist es eher überraschend, dass zwischen Januar und Ende März immerhin sieben Transaktionen mit mehr als 1.000 Wohnungen getätigt wurden“. Die größte Transaktion war der Erwerb von 3.900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten in Berlin für 655 Mio. Euro durch die Deutsche Wohnen AG. „Das Dilemma der großen deutschen Wohnungskonzerne liegt auf der Hand: Sie wollen weiter wachsen, aber der Markt bietet kaum noch bestandsadäquate Objekte, die in die bestehende Risiko- und Renditestruktur des Portfolios passen“, so Kortmann. Für ein weiteres Wachstum müssten nun höhere Preise bezahlt und gegebenenfalls auch andere Risikostrukturen der zu erwerbenden Portfolios akzeptiert werden. „Dazu gehört auch, dass die Konzerne damit beginnen, entweder in die Nachverdichtung der Bestände zu investieren wie es etwa die Vonovia gemacht hat oder selbst Wohnungsstandorte zu entwickeln, um ihr Standbein in prosperierenden Wohnungsmärkten zu festigen, wie im Fall von Deutsche Wohnen und ihrem Investment in das frühere Kasernengelände in Potsdam-Krampnitz“, so der Investmentexperte.

Nach langer Zeit konnte auch wieder ein Verkauf von Werkswohnungen registriert werden: Vivawest erwarb 1.800 Wohnungen der WBG Wohnungsbaugesellschaft für das Rheinische Braunkohlenrevier, die u.a. der RWE und der Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft der IG Bergbau und Energie gehörten. Portfoliobereinigungen bleiben auf der Transaktionsagenda: so verkaufte etwa die Berlinovo 1.400 Wohnungen an die TAG Immobilien AG sowie 1.100 Wohnungen in Zechenhäusern in Oberhausen und Duisburg an die Peach Property Group.
Die angepasste Strategie der börsennotierten Wohnungskonzerne, das Risikospektrum ihres Portfolios auszuweiten, hat zu einem Aufbau ihres Wohnimmobilienvermögens um immerhin 1,2 Mrd. Euro geführt. Mit Abstand folgen die im vergangenen Jahr sehr aktiven deutschen Spezialfonds, die bis dato Haupterwerber von Forward Deals waren. Größte Verkäufergruppe waren die Projektentwickler, die insgesamt über 1,3 Mrd. Euro an Immobilienvermögen abbauten. Nettoverkäufer waren auch die professionellen Asset-/ Fondsmanager mit fast 300 Mio. Euro Vermögensabbau.

Am größten deutschen Wohninvestmentstandort, Berlin, wurden mit ca. 1,3 Mrd. Euro mehr als ein Drittel des deutschlandweiten Transaktionsvolumens getätigt. Etwa 10 % (entsprechend 400 Mio. Euro) entfallen auf die Hansestadt Hamburg. Erstmals seit 2014 steht mit einem Anteil von 6 % das Ruhrgebiet wieder auf einem der oberen Plätze. Frankfurt kommt auf lediglich 182 Mio. mit nur drei Transaktionen. Auch im ersten Quartal 2017 werden Wohninvestments maßgeblich von deutschen Investoren getätigt. Der Anteil der internationalen Akteure am Transaktionsvolumen liegt stabil bei etwa 20 %. Aus Frankreich und Israel floss mit insgesamt 400 Mio. Euro das meiste Kapital nach Deutschland.

„Auch wenn die Identifizierung von potenziellen Investitionszielen angesichts der aktuellen Marktsituation mit wenigen Angeboten, aber hoher Liquidität nicht immer einfach ist, könnte sich das Transaktionsvolumen 2017 deutlich über dem Vorjahr bewegen. Der Trend aus den ersten drei Monaten wird sich fortsetzen: zwar weniger Transaktionen, die aber zu höheren Preisen“, so Kortmann. Ein Transaktionsvolumen von 15-17 Mrd. Euro bis Ende des Jahres scheint erreichbar zu sein.

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Quelle: JLL

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Das beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt

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FRANKFURT, 5. April 2017 – Nichts Neues an der Zinsfront. Auch auf der jüngsten Ratssitzung Mitte März hat die EZB weder geldpolitische Änderungen vorgenommen noch angekündigt. Damit bleibt es bei dem im Dezember 2016 festgelegten Fahrplan und der Fortsetzung des Anleihe-Ankaufprogramms bis mindestens Ende 2017. Argumente für die Fortsetzung dieser expansiven Geldpolitik liefert das Thema „Inflation“. Hatten schon einige Experten vor stark steigenden Inflationsraten gewarnt, ist der Preisauftrieb in der EU zunächst einmal gestoppt, da die Basiseffekte in Bezug auf die Preisentwicklung bei der Energie ausgelaufen sind. Dennoch hatten höhere Inflationsraten – zusammen mit den positiven Konjunkturdaten – in den vergangenen Wochen dafür gesorgt, dass Bewegung in die Renditen von Staatsanleihen gekommen ist. So stieg die Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen bis auf knapp 0,5 % an. „Vor dem Hintergrund eines wieder rückläufigen Preisauftriebs erwarten wir aber keine weiteren signifikanten Renditesteigerungen. Schwankungen sind allerdings nicht ausgeschlossen. Viel wird im weiteren Verlauf des Jahres davon abhängen, wie die EZB sich ihre weitere Geldpolitik vorstellt, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive Normalisierung verlautbaren lässt und welche Störfeuer von jenseits des Atlantiks sowie von den anstehenden Wahlen in den beiden europäischen Schwergewichten Frankreich und Deutschland entfacht werden“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: „Bei einem weiteren Anstieg der Verzinsung für Staatsanleihen bleibt aus Immobiliensicht einerseits abzuwarten, ob sich institutionelle Investoren wieder vermehrt dem Anleihemarkt zuwenden. Das würde die Investmentnachfrage an den Immobilienmärkten zwar schwächen, diesen Effekt halten wir aber für verkraftbar. Denn damit würde auch etwas Druck von den Renditen vor allem von Core-Immobilien genommen werden. Außerdem wäre damit keinesfalls eine komplette Abkehr von der Assetklasse Immobilie verbunden. Zum anderen sorgen steigende Zinsen für eine Verkleinerung des Risikoabstandes zu Immobilienrenditen. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn gleichzeitig auch die Immobilienrenditen weiter sinken. Und in der Tat ist der Renditeabstand im Verlauf der letzten drei Monate von rund 330 Basispunkten auf auf. Das beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt

Transaktionsvolumen summiert sich auf 12,6 Milliarden

Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist im ersten Quartal 2017 auf jeden Fall mit ungebremster Dynamik aus den Startlöchern gekommen. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate summierte sich auf insgesamt 12,6 Mrd. Euro. „Das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten Quartal 2016 von fast 60 %“, so Tschammler. Besonders erwähnenswert ist hierbei, dass dieses Ergebnis ohne eine einzige Transaktion im Milliardenbereich erreicht wurde. Der größte Abschluss des Quartals war der Verkauf eines deutschlandweiten Logistik-Portfolios für rund 975 Mio. Euro, gefolgt von Transaktionen allesamt unterhalb der 300 Mio.-Grenze. „Demgegenüber konnten wir eine außergewöhnliche Dynamik von Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. Euro beobachten. In dieser Größenordnung summierten sich die Transaktionen auf rund 3,2 Mrd. Euro“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

„Die allgemein und verstärkt in den letzten Wochen und Monaten beklagte Produktarmut im deutschen Markt können wir aktuell nicht mehr bestätigen. Weiterhin überwiegt zwar die Nachfrage und wahrscheinlich wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher ausgefallen, aber vermehrt nutzen Verkäufer die derzeit gute Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen“, so Tschammler. Und weiter: „Wichtig in diesem Kontext ist aber immer wieder die Feststellung, dass nicht alle am Markt gehandelten Produkte auch einen Käufer finden. Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes, der sich zwar seit 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet, aber noch keine Anzeichen einer Trendumkehr oder gar einer Fehlentwicklung erkennen lässt.“

In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und Portfolioabschlüssen hat sich im ersten Quartal 2017 im Jahresvergleich kaum etwas geändert. Einzeltransaktionen machen rund 72 % des Volumens aus, entsprechend waren 28 % Portfoliotransaktionen. In der Rangfolge der 10 größten Transaktionen finden sich jeweils fünf Einzeldeals und fünf Portfolios. Dennoch fiel das Wachstum im 12-Monatsvergleich bei Portfoliotransaktionen deutlich höher aus; deren Volumen hat sich mehr als verdoppelt.

Unterdurchschnittliches Wachstum in den Big 7 – Dynamik am Rhein

In der Gesamtstatistik des ersten Quartals 2017 entfielen auf die sieben großen deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 46 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (5,8 Mrd. Euro). In Bezug auf das Volumen sind das zwar 44 % mehr als noch im ersten Quartal 2016, aber das unterdurchschnittliche Wachstum macht sich beim Blick auf den relativen Anteil bemerkbar. Dieser sank nämlich um 5 %-Punkte auf aktuell 46 % oder anders gesagt, der Anteil der nicht A-Städte am bundesweiten Transaktionsvolumen hat in den vergangenen 12 Monaten zugelegt. „Ursächlich hierfür sind Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich im abgelaufenen Quartal. Ob sich dieseDas beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt aktuelle Bestandsaufnahme als Trend und damit als Risikoausweitung in den nächsten Quartalen verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten“, so Scheunemann.

Im Ranking der Big 7 hat es erneut eine Wachablösung gegeben und München hat den führenden Platz als Investmenthauptstadt wieder inne. Rund 1,6 Mrd. Euro wurden in der bayrischen Landeshauptstadt investiert, 47 % mehr als noch im ersten Quartal 2016. Knapp dahinter Berlin mit 1,5 Mrd. Euro. Kein Zufall, dass beide Städte auch innerhalb der Top 10 Transaktionen jeweils dreimal vertreten sind. Die größten Sprünge im 12-Monatszeitraum machten allerdings Köln und Düsseldorf. Hier haben sich die Transaktionsvolumina um fast 260 % auf 610 Mio. Euro bzw. um 108 % auf 520 Mio. Euro erhöht. Recht deutlich zurückgegangen ist dagegen das Volumen in Hamburg und Stuttgart. In beiden Städten machte sich das Fehlen von großvolumigen Abschlüssen besonders bemerkbar. „Bei all den Analysen darf nicht vergessen werden, dass es sich nur um eine statistische Momentaufnahme von einem Quartal handelt. Es befinden sich zahlreiche Portfolios und Einzelobjekte aus allen Assetklassen in der Vermarktung oder stehen kurz davor, so dass sich Rangfolgen und Anteile im weiteren Verlauf des Jahres noch verändern können. Aus unserer Sicht wird aber die Dominanz der Big 7 in Bezug auf großvolumige Transaktionen vor allem im Bürosektor bestehen bleiben. Und es wird trotz der gestiegenen Preise keinen „Run“ auf Objekte außerhalb der etablierten Märkte geben. Dennoch erwarten wir im weiteren Jahresverlauf ein steigendes Interesse für nicht A-Städte aufgrund der höheren erzielbaren Renditen“, so Scheunemann.

Laufen Logistikimmobilien Einzelhandel den Rang ab?

Büroimmobilien erfreuten sich auch zu Beginn des Jahres größter Beliebtheit bei den Investoren. Rund 5,2 Mrd. Euro wurden in diese Assetklasse investiert, das sind 41 % des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Es folgen Einzelhandelsobjekte mit 18 % (2,3 Mrd. Euro) und dann schon Lager-/Logistikimmobilien mit einem Anteil von 16 % (2 Mrd. Euro). Das von Investoren in diesen Sektor investierte Kapital hat sich um 140 % im Vergleich zum ersten Quartal 2016 signifikant erhöht. Die teilweise nachlassende Dynamik des Vermietungsmarktes im stationären Einzelhandel scheint nicht ohne Spuren am Investmentmarkt vorbeizugehen. „Ein Ende des langjährigen Mietwachstums scheint in vielen Städten erreicht und in der Weise, wie E-Commerce negativ auf die Performance von Einzelhändlern wirkt, so positiv sind die Auswirkungen auf die Logistik mit neuen Standort- und Flächenanforderungen“, so Scheunemann. Mischgenutzte Immobilien mit Kombinationen von z.B. Büro und Einzelhandel oder Büro und Wohnen machen rund 11 % des Transaktionsvolumens aus, Hotels knapp 9 %. Die restlichen 5 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke oder Spezialimmobilien.

Druck auf die Renditen hält unvermindert an

Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen auch zum Jahresbeginn weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7 gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem vierten Quartal 2016 um 9 Basispunkte und gegenüber dem ersten Quartal 2016 um 66 Basispunkte auf 3,47 % nach. Damit sind Büroimmobilien erstmals teurer als High Street Einzelhandelsimmobilien, für die die Rendite im Schnitt über alle sieben Hochburgen bei 3,48 % liegt.
„Zumindest bis zum Ende des Jahres sehen wir keine Trendumkehr. Büroimmobilien werden sich weiter verteuern und nochmals um voraussichtlich 15 Basispunkte nachgeben. Gepaart mit dem prognostizierten Mietwachstum ergeben sich auch für die Kapitalwerte neue Rekordmarken. So wird ein Quadratmeter Top-Bürofläche im Schnitt über alle sieben Hochburgen am Ende des Jahres 10.500 Euro kosten, ein Anstieg von 11 % gegenüber 2016“, so Tschammler. Mittlerweile haben die Spitzenrenditen aller Städte der Big 7 „Drei“ vor dem Komma und der anhaltende Druck ist allem in denjenigen Büromärkten zu spüren, in denen sich die Leerstandsquoten in Richtung 4 % oder darunter entwickeln.
Die Renditekompression trifft neben Büroimmobilien in etwas abgeschwächter Form nur noch auf Lager-/Logistikimmobilien zu. Erstmals sanken die Renditen unter die 5 %-Marke und erreichten 4,91 % im Schnitt über alle sieben Logistikregionen. Einzelne Fachmärkte gaben um 5 Basispunkte auf 5,40 % nach, während für Shopping Center und für Fachmarktzentren nach wie vor 4,00 % bzw. 4,90 % aufgerufen werden.
Quelle: JLL

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Drei deutsche Städte unter den Top 30 weltweit – München schafft es sogar aufs Treppchen

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Cannes, 15. März 2017 – Im neuesten JLL Investment Intensity Index, der das Volumen direkter Immobilien-Investments von 150 Städten im Verhältnis zur ökonomischen Größe der jeweiligen Stadt jeweils über einen Zeitraum von drei Jahren vergleicht, finden sich mit München, Frankfurt und Berlin drei deutsche Städte unter den Top 30 weltweit.

Als Top-Performer hat sich Oslo hervorgetan, ein zwar kleiner, aber durch robuste Aktivitäten inländischer Investoren allerdings auch umsatzstarker Markt. Die norwegische Hauptstadt wird dicht gefolgt von London. Platz 3 belegt die bayerische Metropole, die deutsche Bankenstadt auf Platz sechs und die Hauptstadt auf Platz 24. Insgesamt befinden sich unter den Top 30 zwölf europäische Märkte, 14 aus der Region Amerika und vier aus dem asiatisch-pazifischen Raum.

Märkte profitieren von hoher Transparenz und Nachhaltigkeit sowie technologischer Stärke, hervorragender Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Gerade diese Charakteristika eines Marktes sorgen für eine gute Anpassung an sich verändernde wirtschaftliche und technologische Bedingungen“, so Hela Hinrichs. Die Attraktivität wird auch deutlich durch die Platzierung der drei Märkte bei grenzüberschreitender Investmentintensität. Hier kann Platz drei für Frankfurt, vier für München und 12 für Berlin notiert werden. Darüber hinaus erweisen sich diese Märkte bei der Analyse der Assetklassen Büro, Hotels und Logistik als global anerkannte Business-Standorte und beliebte Reiseziele.

Den dazugehörigen Report können Sie hier aufrufen.

Quelle: JLL

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DIFI erstmals seit 2012 wieder im Minusbereich

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Frankfurt, 9. März 2017 – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem vierten Rückgang in Folge notiert der Stimmungsindex erstmals wieder seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich.

„Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar ein“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany. Rückgänge gab es sowohl bei der Situationseinschätzung der vergangenen sechs Monate als auch bei der Erwartung an das kommende Halbjahr: Die entsprechenden Salden aus positiven und negativen Einschätzungen sinken um 17,7 auf minus 1,3 Punkte bzw. um 14,9 auf minus 22,6 Punkte. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass jeweils fast drei Viertel der befragten Experten keine Änderung der Finanzierungssituation sehen und auch keine Änderung der Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht erwarten. „Der anhaltende Trend in Richtung pessimistischer Einschätzungen deutet dennoch darauf hin, dass sich die Umfrageteilnehmer auf einen Umschwung der Finanzierungsbedingungen vorbereiten“, so Kreuter. Und Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), ergänzt: „Der starke Rückgang des DIFI ist vor dem Hintergrund der soliden gesamtwirtschaftlichen Lage Deutschlands überraschend. Deutschlands Wirtschaft ist im vergangenen Jahr deutlich stärker gewachsen als von vielen Experten erwartet. Auch der Ausblick auf 2017 ist bislang positiv.“ Im Gegensatz dazu nehme man im Bankenumfeld eine eher pessimistische Haltung wahr, dies vor dem Hintergrund steigender regulatorische Anforderungen sowie des Kampfes der Banken um risikoarme Finanzierungen. Für Verunsicherung sorge zudem die Diskussion über den möglichen Wegfall der Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals. Dies würde bei Immobilientransaktionen durch erhöhte Transaktionskosten preistreibend wirken. Ein anderes Thema bleibt sicherlich weiter spannend: was passiert mit den Zinsen, ändert die EZB ihre Strategie? „Beim nächsten DIFI Mitte des Jahres dürften wir schlauer sein, signifikante Änderungen halte ich bis dahin aber für wenig wahrscheinlich – trotz steigender Inflation. Da gibt es auch Länder wie Italien, Portugal, Spanien, Griechenland, die auf billiges Geld angewiesen sind“, so Kreuter.

Deutliche Abkühlung bei allen Nutzungsarten

Die Abkühlung der Einschätzung der Finanzierungssituation ist auf zweistellige Rückgänge bei allen vier Nutzungsarten zurückzuführen. Mit einem Saldo von minus 14,7 Punkten (ein Rückgang gegenüber dem Vorquartal um 23,3 Punkte) fällt sie für Einzelhandelsimmobilien besonders deutlich aus. Dies vor dem Hintergrund sinkender Umsätze von Einzelhandelsimmobilien und stagnierender Mieten in den Innenstädten der A-Städte. Für die übrigen Nutzungsarten wird die derzeitige Situation nahezu unverändert oder noch leicht positiv bewertet.

Sehr deutlich wird die Abwärtsbewegung dagegen bei der Frage nach den Finanzierungserwartungen auf Halbjahressicht. Alle Nutzungsarten weisen negative Salden auf mit leichten Rückgängen gegenüber dem Vorquartal bei Büro und Logistikimmobilien und sehr starken Einbußen (um 38,3 auf minus 31,8 Punkte) beim Wohnsegment. „In dessen Einschätzung schlägt sich die starke Abnahme beim Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr nieder: mangels Megafusionen oder Kaufaktivitäten größerer Bestandsportfolien wie in 2015 mit einem Allzeithoch von 25 Mrd. Euro im Gefolge ist das Ergebnis auf dem gewerblichen Markt für Wohnportfolios 2016 um fast die Hälfte zurückgegangen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Pessimistischere Einschätzung der Refinanzierungsmärkte

Pessimistischer ist die Stimmung der Umfrageteilnehmer auch beim Thema Refinanzierungsmärkte. Lediglich „Einlagen“ schneiden bei der Einschätzung der vergangenen sechs Monate besser ab als im Vorquartal. Bei den anderen Refinanzierungsinstrumenten sinken die Salden um bis zu 25,6 Punkte. Für die nächsten sechs Monate werden hingegen für sämtliche Refinanzierungsinstrumente schlechtere Bedingungen erwartet. Die geringsten Erwartungen werden in Immobilienaktien gesetzt. „Über den internationalen Zinszusammenhang dürften sich bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte die Leitzinserhöhung in den USA vom Dezember 2016 und die erwartete Wirtschaftspolitik des US-Präsidenten Trump bemerkbar machen. Auch die spürbar anziehende Inflation in Deutschland dürfte hier eingepreist sein“, so Lerbs. Und weiter: „Die Herausforderung wird darin liegen, sich frühzeitig auf die mögliche Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB einzustellen, die derzeit auf den Dezember 2017 terminiert ist.“

Sonderfrage CMBS-Markt in Deutschland

Der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in Deutschland hat sich nach der Finanzmarktkrise noch immer nicht erholt. Was sind die Ursachen und welche Maßnahmen könnten das Produkt wieder markt-und konkurrenzfähig machen? Die Antworten der befragten Immobilienfinanzierer weisen auf eine fehlende Notwendigkeit des Produkts hin: Ein Drittel der abgegebenen Antworten entfallen auf die zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen auf dem deutschen Bankenmarkt. Auch wird der nach wie vor verbreitet schlechte Ruf von CMBS genannt. Immerhin gehörten Mortgage Backed Securities von geringer Qualität zu den Auslösern der weltweiten Finanzkrise. Eine Belebung des deutschen CMBS-Marktes sieht jeder vierte Umfrageteilnehmer in der Vereinfachung des sehr komplexen Vertragswerkes. Auch ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus in Deutschland von zwei Prozentpunkten für zehnjährige Swaps sowie eine restriktivere Vergabe von (großvolumigen) Immobilienfinanzierungen spielt für ein Fünftel der Umfrageteilnehmer eine stimulierende Rolle. „Im Umkehrschluss erscheinen CMBS im derzeitigen Zinsumfeld als zu teuer. Zudem bieten traditionelle Kreditgeber großvolumige Finanzierungen an und entkräften damit ein weiteres Kernargument für die Nutzung einer CMBS-Struktur“, so Kreuter.

Quelle: JLL

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Logistikflächenmarkt in Deutschland könnte 2017 erneut 6 Mio. m² toppen

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Frankfurt, 26. Januar 2017 – 2016 wurde auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen ein neuer Rekord erzielt. Mit rund 6,7 Mio. m² wurden 8 % mehr Flächen umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen) als im bisherigen Rekordjahr 2015 (6,2 Mio. m²), die 5- und 10-jährigen Durchschnittswerte um 22 % bzw. 46 % getoppt. Dabei haben die Umsätze durch Vermietungen im Jahresvergleich um 10 % zugelegt und mit 4,33 Mio. m² erstmals die 4-Mio. m²-Marke überschritten. Eigennutzerumsätze stiegen gegenüber dem Vorjahr um 5 % und erreichten nach 2014 mit 2,37 Mio. m² das zweithöchste je registrierte Volumen. Allein auf das Konto von E-Commerce-Unternehmen gingen 2016 bundesweit ca. 560.000 m²: deutliche Steigerungen von einem Viertel gegenüber 2015 (447.000 m²) und +43 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt (2011 bis 2015: 392.000 m²).

„Viele Vorzeichen für 2017 stimmen positiv. Dazu gehören neben den konjunkturellen Prognosen mit einem BIP-Anstieg von 1,4 % die anhaltende Flächennachfrage von Unternehmen, ihre Investitionsbereitschaft und teils auch die anhaltende Restrukturierung von Industriestandorten. Sie könnten dafür sorgen, dass die 6-Mio.-m²-Marke ein drittes Jahr in Folge überschritten wird“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und weiter: „Andererseits konstatieren wir auch einige Unwägbarkeiten und Unsicherheiten, die Auswirkungen auf den Welthandel und die deutsche Wirtschaft haben könnten. Deren Einschätzung auch im Hinblick auf den deutschen Logistikmarkt 2017 fällt momentan allerdings noch schwer.“

Flächenumsatz in den Big 5 auf hohem Niveau

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurde mit 2,1 Mio. m² nach 2011 (2,25 Mio. m²) das zweitbeste Umsatzvolumen erzielt. Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 2 %, 5- und 10- Jahresschnitt wurden um 9 % und 24 % übertroffen.

Den größten Zuwachs verzeichneten im Jahresvergleich die Regionen München (+36 %) und Frankfurt (+21 %). Letztere erreichte mit 570.000 m² sogar ihr bisher bestes Ergebnis. Ebenfalls im Plus bewegt sich die Region Hamburg (+11 %), die mit 665.000 m² innerhalb der Big 5 den Spitzenplatz 2016 innehat. In Berlin wurde der Vorjahreswert leicht (-8 %) und in Düsseldorf – allerdings nach einem außergewöhnlich hohen Umsatzvolumen 2015 – deutlich verfehlt (-47 %).

Im Vergleich zum Vorjahr legten vor allem Handelsunternehmen deutlich zu und erhöhten ihren Anteil von 31 % auf 41 %. Rund 31 % wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung generiert – eine ähnliche Größenordnung wie 2015. Industrieunternehmen folgen mit 17 %, damit rund 133.000 m² weniger an als im Vorjahr. Die fünf größten Abschlüsse des Jahres innerhalb der Big 5 wurden von Handelsunternehmen getätigt, darunter der mit 82.000 m² größte in einem Logistikzentrum in Biblis durch den niederländischen Einzelhandelsunternehmen Action. Ebenfalls in einer Projektentwicklung mietete Amazon im vierten Quartal rund 65.000 m² in Winsen im südlichen Hamburger Umland. Insgesamt entfielen 38 % des Umsatzvolumens 2016 in den Big 5 auf Projektentwicklungen, betrachtet man nur die Umsätze ab 5.000 m² sogar die Hälfte. „Der konstant hohe Anteil von Projektentwicklungen zeigt, dass der Markt noch nicht gesättigt ist. Die Qualität des Logistikflächenbestandes wird weiter verbessert und verjüngt“, so Weber. Allein in den letzten fünf Jahren wurden in den Big 5-Ballungsräumen rund 3,15 Mio. m² neue Logistikflächen gebaut.

Spitzenmieten in Berlin erstmals seit 2002 wieder bei 5 Euro

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben im Jahresvergleich in nahezu allen betrachteten Regionen stabil. Die Region Berlin bildet mit einem Anstieg um 30 Cent (+ 6 %) auf 5,00 Euro/m²/Monat die Ausnahme, bleibt dabei immer noch günstiger als in die anderen vier Regionen. Die höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München gezahlt, die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen.

Mit dem Ruhrgebiet erstmals eine Logistikregion über 1 Mio. m²

Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* wurden 2016 mit rund 4,57 Mio. m² (+11 %) mehr Flächen als jemals zuvor umgesetzt, ein Drittel bzw. rund zwei Drittel mehr als im 5- bzw. 10-Jahresschnitt. Rund 57 % wurden durch Vermietungen generiert, sie legten um 9 % zu. Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 14 % zu verbuchen.

Besonders hervorzuheben ist das Ruhrgebiet: erstmals schlägt in einer Logistikregion, ob in oder außerhalb der Big 5, ein Umsatzvolumen von über 1 Mio. m² zu Buche. Das Ruhrgebiet ist aufgrund seines guten Angebotes infrastrukturell gut angebundener Grundstücke vor allem bei flächenintensiven Unternehmen als Standort gefragt. Entsprechend trugen mehrere großflächige Abschlüsse zum herausragenden Ergebnis von insgesamt rund 1,05 Mio. m² bei, darunter die Anmietungen der Metro Group (rund 225.000 m²) in zwei eigenständigen Gebäuden in Marl und die großflächigen Abschlüsse von Amazon in Werne und Opel (Eigennutzer) in Bochum im ersten Halbjahr. Den größten Deal des vierten Quartals markiert die Anmietung von Amazon über rund 45.000 m² in Dortmund. Mit den vier genannten sowie neun weiteren Abschlüssen über 25.000 m² entfielen knapp 90 % des Umsatzes im Ruhrgebiet auf Neubauten bzw. Projektentwicklungen. Insgesamt bildeten außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung die stärkste Nachfragegruppe mit 37 % des Gesamtumsatzes, auf Unternehmen aus Handel und Industrie entfielen 32 % bzw. 28 %.

Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die Tatsache, dass 2016 außerhalb der etablierten Logistikregionen mit rund 1,85 Mio. m² erneut ein hohes Umsatzvolumen registriert wurde. „Das zeigt einmal mehr, dass Logistik nicht nur in den etablierten Clustern gefragt und notwendig ist“, so Weber.

Quelle: JLL

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