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Deutschland überholt Großbritannien als wichtigster Investitionsmotor der Region

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München, 18. Juli 2017 (Marktnews von LaSalle) – Der Immobilienmarkt in Europa bleibt aktiv, nachdem die Region die konjunkturelle und politische Unsicherheit der letzten Jahre weitgehend abschüttelt. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management im Halbjahres-Investment Strategy Annual („ISA“) 2017.

Der ISA kommt auch zu dem Ergebnis, dass sich die größten Volkwirtschaften der Welt in den letzten 18 Monaten stabilisiert haben, wobei die USA, China, Deutschland und Japan im Verlauf des Jahres erwartungsgemäß gewachsen sind. Im Falle von Deutschland ist diese Stabilität absolut positiv für die europäischen Immobilienmärkte, und es hat Großbritannien als wichtigsten Treiber der Investitionstätigkeit in der Region überholt.

In Kontinentaleuropa hat die erste Jahreshälfte einige erfreuliche Konjunkturdaten hervorgebracht – insbesondere in der Eurozone. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten reagieren auf das verbesserte konjunkturelle Umfeld und die Büro- und Logistik-Immobiliensektoren verzeichnen die stärkste Performance, so der ISA. Selbst in Großbritannien, das unter einem hinter den Erwartungen zurückbleibenden Wachstum und politischer Unsicherheit aufgrund des Brexit und der jüngsten Parlamentswahlen leidet, beobachtet der ISA ein Wiederaufleben der Investitionstätigkeit, dynamisiert durch ausländisches Kapital, das durch das schwache britische Pfund und mehr verkaufsbereite Verkäufer angezogen wird.

Der zweimal jährlich erscheinende ISA von LaSalle untersucht Investitions-Trends rund um die Welt und unterstreicht die besten Investitionsgelegenheiten in der Zukunft. Mahdi Mokrane, Head Research und Strategie LaSalle Investment Management Europa: „Es gibt nach wie vor einige vielversprechende Gelegenheiten auf den europäischen Immobilienmärkten. Wir haben gesehen, wie politische Ereignisse in Europa weiter prägend dafür sind, wie Investoren die mittelfristigen Aussichten der immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten in der Region betrachten sollten. Wir empfehlen Investoren, sich auf Städte und Regionen zu konzentrieren, die Widerstandsfähigkeit und ein starkes langfristiges Wachstumspotential aufweisen, insbesondere dort, wo die DTU+E-Faktoren (Demografie, Technologie, Urbanisierung und Umwelt)) sich noch nicht im Preis niedergeschlagen haben. Insofern glauben wir in Deutschland fest an die langfristigen Treiber von Wohnbau-Projektentwicklungen, Stadterneuerung via Build-to-Core-Büroimmobilien und die Gewährung von Mezzanine- und Gesamtdarlehen.”

Für Europa stellt der ISA Folgendes fest:

⋅ Büroflächen und Einkaufsstraßen in DTU+E-reichen Lagen: Investoren, die auf defensive Strategien in dieser reifen Phase des Kapitalmarkt-Zyklus fixiert sind, sollten sich auf zentral gelegene Büro-Teilmärkte und Einzelhandelsimmobilien in Einkaufsstraßen von Städten wie Paris, Kopenhagen-Malmö, Amsterdam und Frankfurt konzentrieren

⋅ Stadterneuerung durch Build-to-Core-Büroimmobilien: Zu den besten ertragsstarken Strategien zählt die Vorfinanzierung von Büroimmobilien, einschließlich Co-Working-Flächen und Büroflächen mit Serviceleistungen, in den stärksten Teilmärkten von Frankreich und Deutschland

⋅ Wohnbau-Projektentwicklungen: Wir bevorzugen weiterhin Wohnbau-Projektentwicklungen in den Niederlanden und in Deutschland, da wir in unseren Prognosen davon ausgehen, dass die Mieten entsprechend der starken wirtschaftlichen Performance und des niedrigen Angebots steigen werden. Investoren sollten jedoch Planungsrisiken meiden

⋅ Mezzanine- und Gesamtdarlehen: Die derzeitige und bevorstehende Bankenregulierung hat zu einem relativen Rückzug traditioneller Kreditgeber aus der Projekt-Finanzierung und für Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf geführt. Dies wird weiterhin Gelegenheiten für nichttraditionelle Immobilien-Kreditgeber schaffen, die soliden und erfahrenen Geldgebern sowohl Mezzanine-Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf als auch Gesamtdarlehen gewähren können. Deutschland, Belgien, die Niederlande und Luxemburg bieten die besten risikoangepassten Aussichten

⋅ Nachdem qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien immer schwieriger zugänglich sind, sollten Core+-Strategien mittelgroße städtische oder lokal dominante Einkaufs-Destinationen ins Visier nehmen, die irgendeine Form von Asset-Management bedürfen, insbesondere in Frankreich, Spanien und Polen

⋅ Die Nachfrage nach urbanen Logistikzentren dürfte weiter zunehmen und bei guter Wahl der Lage ist anzunehmen, dass die zugrundeliegenden Grundstückswerte steigen werden, sobald Bevölkerung und urbane Strukturen wachsen

In den USA haben mehrere Faktoren, wie z.B. eine träge Konjunktur, ein nachlassendes Mietpreiswachstum und ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu einer Abschwächung der US-amerikanischen Immobilienwerte und –erträge geführt. Trotz anhaltender Stabilität ist dieser Trend eine Abkehr von dem starken Wachstum der vergangenen sechs Jahre. Der Halbjahres-ISA zeigt, dass die Kapitalströme in USamerikanische Immobilien nachlassen und dass das Transaktionsvolumen bis April 15-20% gesunken ist, wenngleich das Gesamtjahresvolumen 2017 weniger stark in Mitleidenschaft gezogen werden dürfte.

Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Immobilien haben das Jahr mit einem relativ niedrigen Transaktionsvolumen – was typisch für das erste Quartal ist – und einem gleichzeitigen Aussetzen des schnellen Aufwärtstrends von Preisen und Marktgrundlagen begonnen, was kennzeichnend für einen Großteil des vergangenen Jahres gewesen war. Die Grundlagen von Angebot und Nachfrage sind nicht besonders volatil und reagieren weitgehend auf die strukturellen Veränderungen überall auf der Welt, wie von uns vor sechs Monaten prognostiziert. Langfristige Trends, die wir seit Jahren beobachten, erfahren 2017 mehr Aufmerksamkeit denn je, wie zum Beispiel die Zunahme des Internet-Handels, das Älterwerden der „Millennials” und der Baby-Boomer-Generation, eine Tendenz hin zu urbanen Zentren und großen Metropolen innerhalb der letzten Neubau-Runde, und die zunehmende Bedeutung von Umwelt-Faktoren bei der Mieternachfrage und den Immobilien-Preisen. Dieser Report plädiert auch verstärkt dafür, neben den DTU-Faktoren (Demografie, Technologie und Urbanisierung) auch Umweltfaktoren („E“ wie „Environmental“) als langfristige Treiber der Immobiliennachfrage zu berücksichtigen. Wir glauben nicht, dass die US-amerikanische Aufkündigung des Pariser Klimaschutzabkommens Auswirkungen auf die langfristige Bedeutung dieser Faktoren haben wird.”

„Unserer Meinung nach übt die allmähliche Anerkennung der DTU+E Faktoren neuen Druck auf Investoren aus, Bereiche bislang unentdeckter Schätze an weniger offensichtlichen Orten zu heben. In einigen Fällen kann das bedeuten, dass man sich Vorstadt-Märkte oder innerstädtische Märkte genauer anschauen muss, auf die das „große Geld” noch nicht aufmerksam geworden ist.“

Quelle: LaSalle Investment Management

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LaSalle bestätigt weiterhin positive Aussichten für europäische Immobilien auch 2017

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München, 15.12.2016 – Deutschland wird 2017 seinen Status als sicherer Hafen für Immobilien-Investments mit einem weiterhin sehr aktiven Immobilienmarkt beibehalten. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt der Investment Strategy Annual Report (ISA) 2017 von LaSalle Investment Management.

Wirtschaft und Kapitalmärkte in Deutschland haben positiv auf die Erklärung Angela Merkels reagiert, bei der Bundestagswahl im Herbst 2017 erneut als Kanzlerkandidatin der CDU zur Verfügung zu stehen. Inwieweit und ob sich die erneute Kanzlerkandidatur Merkels langfristig positiv auf die politische und wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands auswirken wird, bleibt jedoch abzuwarten, da ein Erstarken der Parteien am rechten und linken politischen Rand nicht auszuschließen ist.

In Großbritannien war das Investorenvertrauen direkt nach dem Brexit-Referendum deutlich stärker als erwartet. Großbritannien wird auch 2017 ein relevanter Zielmarkt für einheimische und globale Immobilien-Investoren bleiben. Generell ist jedoch eine selektive Anlagestrategie bei sich bietenden Investmentgelegenheiten wichtig, wie der ISA 2017 von LaSalle Investment Management feststellt.

Claus Thomas, Deutschlandchef von LaSalle: „Einiges spricht dafür, dass die Hochphase der Immobilienkonjunktur in Deutschland noch einige Zeit anhalten wird. Das historisch in Deutschland noch nie dagewesene Interesse an Immobilien wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen, nicht zuletzt deswegen, weil Immobilieninvestments in einer Welt der Ungewissheit auch in Deutschland als sicherer Hafen betrachtet werden. Allerdings haben auch deutsche Kreditgeber mit einem sehr wettbewerbsintensiven Umfeld und einem sich weiter dynamisierenden Regulierungsdruck zu kämpfen –  mit einer entsprechenden Verunsicherung auf Darlehensgeber- und Darlehensnehmerseite in der Konsequenz.“

Thomas weiter: „Die Performance unserer Investments wird nach wie vor durch unseren starken Fokus auf Qualität und Lage getrieben. Die Beibehaltung unserer eigenen Investment-Strategie, basierend auf den Ergebnissen unseres Research, hat sich für uns und damit für unsere Kunden bewährt. Das zeigt sich an der Identifizierung vielversprechender Objekte und der Investition in Immobilien, die in Bezug auf langfristige Demografie-, Technologie- und Urbansierungs-Trends (DTU) sowie Veränderungen der Umwelt (Environment = E) gut aufgestellt sind. Diese Investment-Strategie lebt aber nicht zuletzt auch von einer Auswahl der richtigen Städte und Regionen in Deutschland und umfasst darüber hinaus alle gewerblichen Immobiliensektoren, also Büro- und Einzelhandels-, aber auch Logistik-Immobilien.“

Mahdi Mokrane, Head of Research and Strategy for Europe bei LaSalle, ergänzt: „Im übrigen Europa geht der ISA davon aus, dass Mieterund Investoren an ihren vor dem Brexit aufgestellten Business-Plänen auf Grundlage eines moderaten Wachstums in Frankreich, einer verbesserten Wirtschaftsleistung in Spanien, Polen, Schweden und in geringerem Maße auch in den Niederlanden festhalten. Der Wettbewerb um ertragsgenerierende Core-Immobilien dürfte hart bleiben.“

Mokrane weiter: „Die anstehenden Wahlen in Europa könnten das filigrane gesamtgesellschaftliche Gefüge zerstören und eine erhebliche Volatilität auf den Kapitalmärkten verursachen. Die kurzfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt werden 2017 je nach den globalen Implikationen des politischen Risikos und der Ergebnisse voraussichtlich unterschiedlich stark sein,.“

Grundsätzlich empfiehlt der ISA für Immobilieninvestments in Europa beispielsweise Folgendes:

  • Investitionen in Core-Immobilien in Städten wie Paris, Amsterdam, Frankfurt und München sollten eine bessere Performance zeigen als im Durchschnitt der EU
  • Dominante Einkaufs-Zielmärkte (insbesondere in Frankreich) sowie Einzelhandelslagen in Haupteinkaufsstraßen aufstrebender Trabantenstädte (in Deutschland und Schweden)
  • Stadtnahe Logistik-Immobilien werden weiterhin relativ hohe Renditen bieten, während die zugrundeliegenden Grundstückswerte mit einer Zunahme der Bevölkerung und des Stadtgefüges voraussichtlich steigen dürften.
  • Wohnbau-Projekte in den Niederlanden und in Deutschland sind als „Develop-to-hold-Strategie“ zu bevorzugen, jedoch unter Vermeidung von Planungsrisiken.
  • Den Miet-Wohnbausektor in Großbritannien (private rented sector = PRS), der vor dem Hintergrund des chronischen Unterangebots an Wohnraum in vielen Teilen des Landes einer der klaren Gewinner in den kommenden Jahren sein wird.
  • Der Büroflächenmarkt von London könnte kurzfristigen Investoren durch Brexit-bedingte Preisanpassungen Investment-Gelegenheiten bieten und gleichzeitig langfristigere Investitions-Gelegenheiten in attraktiven neu entstehenden Lagen generieren.
  • Last but not least sind in einem Umfeld niedriger Zinsen Mezzanine-Finanzierungen eine unserer ertragsstärksten Strategien, da das angespanntere regulatorische Umfeld traditionelle Kreditgeber ebenfalls in eine konservativere, risikoaversere Haltung zwingt.

Alles in allem empfiehlt der diesjährige ISA Investoren, für die Ausgewogenheit mehrerer Risiko-Ertrags-Strategien in einem breit aufgestellten internationalen Immobilien-Investment-Portfolio Sorge zu tragen, parallel zu einem konservativeren Investmentprogramm im jeweiligen Heimatland. Zu den Maßnahmen auf der Investitionsseite zählen laut ISA die Reduzierung von Portfolios mit nicht-strategischen Assets, ein Abbau des Verschuldungsgrades sowie ein Bewusstsein für den im Falle einer Kreditverknappung entstehenden Liquiditätsbedarf. Zu den kurzfristigeren Gelegenheiten, die Investoren in Erwägung ziehen sollten, zählen das bewusste Eingehen eines Vermietungsrisikos in nachfragestarken Märkten, die Verfolgung von Projektentwicklungen in angebotsschwachen Märkten mit ebenfalls starker Nutzernachfrage und die Akquisition von Immobilien mit strategisch langer Haltedauer, die einem Abschwung am ehesten standhalten könnten.

Global stellt der ISA fest, dass Immobilienerträge „Vintage“-abhängig Schwankungen unterliegen werden, abhängig also vom Jahr des Erwerbs der Immobilie (bei Direktinvestitionen), der Lancierung eines Fonds oder dem Fertigstellungszeitpunkt bei Projektentwicklungen. Bei bereits im Portfolio befindlichen Immobilien werden bessere konjunkturelle Rahmendaten die Performance steigern. Gleichzeitig werden es die Erträge für neue Core-Investitionen schwer haben, an ihre Performance der letzten Jahre anzuknüpfen, nachdem ein hohes Maß an Liquidität die Preise auf ein Niveau getrieben hat, bei dem Investoren mit frischem Kapital im historischen Vergleich niedrige Erträge akzeptieren müssen.

Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Im Blick auf das vor uns liegende Jahr könnte bei den alternden Gesellschaften der G7-Länder eine Verlagerung hin zu einer expansiveren Fiskalpolitik und weg vom Einsatz der Geldpolitik in Verbindung mit einer möglicherweise protektionistischen Handelspolitik das Ende des Triple-Low-Regimes (geringes Wirtschaftswachstum, niedrige Inflation und Zinsen) einläuten. All diese Faktoren dürften in den nächsten drei Jahren in der US-amerikanischen Volkswirtschaft zum Tragen kommen. Die gleiche Politik könnte in Großbritannien die Zinsen in die Höhe treiben.” Gordon weiter: „Die Herausforderung für 2017 liegt darin, dass viele DTU+E-Trends bereits voll eingepreist sind und in vielen Märkten eine aktive Angebotspipeline bereits auch Stadtteillagen ins Visier nimmt. Das bedeutet, dass risikotolerante Investoren das nächste Innovations-Quartier ausfindig machen müssen, noch bevor es sich vollständig manifestiert hat. Eine eher konträre Strategie könnte versuchen herauszufinden, welche Rolle DTU-Faktoren in Märkten mit hohen Zugangsschranken spielen.”

Quelle: La Salle

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