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Neuer Rekordumsatz auf dem Münchener Investmentmarkt

© www.shutterstock.com

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München, 15. Juli 2015 – Die dynamische Entwicklung des Münchener Investmentmarkts hat sich im ersten Halbjahr 2015 noch einmal beschleunigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,88 Mrd. € wurde ein neuer Umsatzrekord aufgestellt und das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um fast 57 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Im langfristigen Vergleich liegt das Resultat sogar rund 90 % über dem zehnjährigen Durchschnitt“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotz des Rekordvolumens belegt München im bundesweiten Vergleich nur Platz drei, hinter Berlin und nur knapp geschlagen von Frankfurt. Verantwortlich hierfür ist der mit 281 Mio. € relativ geringe Umfang anteilig eingerechneter Portfoliotransaktionen, der sich beispielsweise in Berlin auf fast 1,2 Mrd. € beläuft. Wesentlich beeinflusst wurde das Ergebnis auch von großvolumigen Deals im dreistelligen Millionenbereich, von denen bereits sechs registriert wurden, wie die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des Elisenhofs am Hauptbahnhof sowie des Siemens Campus in Neuperlach.

Der höchste Umsatzanteil entfällt mit 40,5 % auf Objekte über 100 Mio. €, in die absolut knapp 1,17 Mrd. € investiert wurden. Mit knapp 26 % folgen Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. €. Damit entfallen zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf größere Deals. Im Vorjahreszeitraum lag der entsprechende Anteil bei knapp 55 %. Demgegenüber haben die kleinen und mittleren Größenklassen zwar relativ betrachtet Anteile verloren, absolut wurde aber in allen Marktsegmenten mehr umgesetzt. Transaktionen mit einem Verkaufspreis zwischen 25 und 50 Mio. € tragen rund 561 Mio. € (19,5 %), Objekte von 10 bis 25 Mio. € gut 306 Mio.  € (knapp 11 %) zum Resultat bei. Auf kleine Deals bis 10 Mio. € entfielen knapp 101 Mio. € (3,5 %).

Büro-Investments klar an Position eins –  Nebenlagen mit höchstem Umsatz

Der Großteil des Umsatzes ist Bürotransaktionen zuzuordnen, die für gut zwei Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und das vergleichbare Vorjahresresultat um 160 % übertroffen haben. Gut die Hälfte aller Verkäufe wurde in diesem Marktsegment getätigt, wodurch der Umsatz auf gut 1,95 Mrd. € gestiegen ist. Erneut gut geschlagen haben sich Einzelhandelsimmobilien, die mit 17 % zwar Umsatzanteile eingebüßt haben, mit knapp 490 Mio. € absolut betrachtet aber ein höheres Volumen erzielten als im Vorjahr. Hotels konnten ihr Rekordergebnis aus dem ersten Halbjahr 2014 erwartungsgemäß nicht halten, erzielten mit gut 249 Mio. € (knapp 9 %) aber immer noch das mit Abstand zweitbeste Resultat aller Zeiten.

In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres wurden knapp 47 % des Transaktionsvolumens in den Nebenlagen realisiert. Dazu beigetragen haben auch einige großvolumige Verkäufe, wie der Siemens Campus oder die im Rahmen eines Portfoliodeals anteilig verkauften Pasing Arcaden. Auf dem zweiten Rang liegen die zentralen Citylagen, die auf 22 % kommen und sich damit knapp vor den Cityrandzonen (19 %) platzieren konnten. Die verbleibenden gut 12 % Umsatzanteil entfielen auf Peripherie-Standorte. Insgesamt ist damit eine etwas stärkere räumliche Konzentration zu beobachten als im Vorjahreszeitraum.

Erwartungsgemäß zeigten unterschiedliche Anlegergruppen großes Interesse am Standort München, was sich auch in der Verteilung des Transaktionsvolumens widerspiegelt. Insgesamt drei Käufergruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Die Spitzenposition haben Equity/Real Estate Funds erobert, die 16,5 % zum Ergebnis beitragen. Nur knapp dahinter folgen Spezialfonds (14 %) und Versicherungen (knapp 11 %). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Staatsfonds (fast 10 %), private Anleger (gut 8 %) sowie Pensionskassen und Immobilien AGs/REITs mit jeweils rund 7 %. Über ein Viertel des Umsatzes wurde aber auch durch weitere Käufer getätigt. Bemerkenswert ist der mit 65 % für München sehr hohe Ausländeranteil, der dafür spricht, wie attraktiv und stabil der Münchener Markt eingeschätzt wird.

Renditen weiter auf Talfahrt

Die starke Nachfrage, in Verbindung mit dem hieraus resultierenden Investorenwettbewerb, hat die ohnehin schon niedrigen Renditen in den letzten zwölf Monaten weiter sinken lassen und die Rolle Münchens als teuerster deutscher Standort erneut bestätigt. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt mittlerweile bei 4,00 % und Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage notieren bereits bei 3,50 %, wobei gerade in diesem Marktsegment in besonderen Ausnahmefällen sogar noch höhere Preise erzielt werden. Die stärkste Yield Compression verzeichneten aber Logistikimmobilien, für die jetzt 5,55 % anzusetzen sind.

Perspektiven

„Auch für das zweite Halbjahr ist von einer unverändert starken Nachfrage auszugehen, die den Umsatz weiter hochhalten wird. Vor allem im Portfoliobereich dürfte der bislang niedrige Anteil in München weiter steigen, da eine ganze Reihe großer Pakete auf den Markt kommen wird oder bereits ist. Das große Interesse ausländischer Anleger, die unbedingt in München investieren  wollen, wird anhalten, sodass auch die Yield Compression vermutlich noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Zusammenfassend erscheint beim Investmentumsatz 2015 ein Überschreiten der 5,5-Mrd.-€-Schwelle als durchaus realistisch“, fasst Stefan Bauer die Aussichten zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

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Drittbestes Halbjahresergebnis auf dem Hamburger Büromarkt

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Hamburg, 7. Juli 2015 – Im ersten Halbjahr 2015 erreicht der Hamburger Büromarkt einen Flächenumsatz von 257.000 m² und erzielt damit eines seiner besten Ergebnisse zur Jahresmitte. Das schon sehr gute Vorjahresresultat wird um gut 12 %, und auch der zehnjährige Durchschnitt um 13 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater.

Im bundesweiten Vergleich liegt Hamburg erneut hinter Berlin (335.000 m²) und München (307.000 m²) auf dem dritten Rang. Mit dem Bezirksamt Mitte in der City (32.000 m²) und dem Finanzamt in der City Süd (19.400 m²) haben zwei Großverträge der Stadt Hamburg einen wesentlichen Beitrag zu diesem hervorragenden Ergebnis geleistet. „Darüber hinaus ist jedoch auch ein spürbarer Umsatzanstieg in den kleineren Flächensegmenten bis 1.000 m² zu verzeichnen“, sagt Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. „Der Eigennutzeranteil liegt durch mehrere größere Verträge erneut auf einem hohen Niveau. Umsatzstärkste Büromarktzone ist die City, die ihren Vorsprung insbesondere aufgrund des Großdeals des Bezirksamts noch ausbauen kann und für ein Drittel des Resultats verantwortlich zeichnet“.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird insbesondere aufgrund der Abschlüsse der Stadt mit rund einem Viertel von der öffentlichen Verwaltung angeführt. Die auf dem zweiten Platz folgenden sonstigen Dienstleistungen legen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um knapp 6 Prozentpunkte zu und steuern rund 15 % bei. Fast 11 % entfallen darüber hinaus auf die traditionell starken Beratungsgesellschaften. Die Branche Medien und Werbung landet auf dem vierten Platz und erreicht mit gut 9 % nur noch einen einstelligen Prozentwert. Die stärksten Einbußen haben Verwaltungen von Industrieunternehmen mit aktuell etwa 7 % sowie Informations- und Kommunikationstechnologien (gut 5 %) zu verkraften. Im Vorjahr profitierten beide noch von großen Verträgen und führten das Ranking mit weitem Abstand an.

Breite Nachfragebasis – Leerstand kaum verändert

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt, dass das hohe Ergebnis auf einer breiten Nachfrage basiert und nicht nur aus wenigen Großabschlüssen resultiert. Absolut betrachtet legten die Segmente 200 bis 500 m² und 500 bis 1.000 m² jeweils am stärksten gegenüber dem Vorjahr zu und erzielen mit rund einem Fünftel des Gesamtumsatzes ein ähnlich hohes Volumen wie die Verträge über 10.000 m². Die mittleren Flächensegmente zwischen 1.000 und 2.000 m² (knapp 16 %) sowie 2.000 und 5.000 m² (gut 11 %) erreichen vergleichbare Anteile wie im ersten Halbjahr 2014. Die einzige Größenklasse, die weniger Umsatz als im Vorjahreszeitraum verzeichnete, waren Verträge von 5.000 bis 10.000 m²: Sie verlieren fast 6 Prozentpunkte und kommen auf knapp 11 %.

Mit 856.000 m² hat sich der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten kaum verändert und setzt seine schon seit längerem zu beobachtende Stabilisierung fort. Das am stärksten nachgefragte moderne Flächensegment hat sich dagegen um knapp 8 % auf 204.000 m² reduziert. Dies entspricht einem Anteil von rund 24 % am Gesamtvolumen, was auch im bundesweiten Vergleich ein relativ niedriger Wert ist. Insgesamt verteilt sich der Leerstand recht gleichmäßig über das Marktgebiet. Neben den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt und übriges Stadtgebiet weisen die Büromarktzonen City (14 %) und City Süd (9 %) den größten Anteil auf. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 6,3 %.

Flächen im Bau haben spürbar angezogen – Spitzenmiete ist konstant

Nachdem die Flächen im Bau Mitte 2014 auf einem im langfristigen Vergleich eher niedrigen Niveau lagen, sind sie nach einigen Baustarts – auch von größeren Projekten – spürbar angestiegen. Mit aktuell 430.000 m² haben sie in den vergangenen zwölf Monaten um 72 % zugelegt. Ähnliches gilt für die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Flächen im Bau. Sie belaufen sich auf 204.000 m² (+71 %), was einem Anteil am Gesamtvolumen von 47 % entspricht. Mit 79.000 m² wird jedoch für den geringeren Teil dieser Flächen mit einer Fertigstellung in den kommenden zwölf Monaten gerechnet. Die Höchstmiete liegt nach wie vor bei 25 €/m² und wird für modern ausgestattete Flächen in guten Lagen der Büromarktzone City erzielt. In den Alsterlagen ist sie dagegen auf 23,50 €/m² gestiegen (+7 %), was auf Vermietungen im hochwertigen Neubausegment zurückzuführen ist. Damit hat sich dieser Teilmarkt vor die HafenCity geschoben, wo aktuell eine Top-Miete von 22,50 €/m² anzusetzen ist. Insgesamt haben sich die Mietpreise im Jahresvergleich nicht einheitlich entwickelt. Während sie in einigen Teilmärkten anzogen, verzeichneten sie in anderen einen leichten Rückgang.

Optimistische Aussichten

„Das hervorragende Halbjahresergebnis basiert auf einer breiten Nachfrage in allen Flächensegmenten, sodass vor dem Hintergrund einer trotz aller Widrigkeiten guten konjunkturellen Entwicklung auch in den kommenden Quartalen ein hoher Umsatz erzielt werden sollte. Dabei wird der langjährige Durchschnitt voraussichtlich überschritten und ein Resultat im Bereich von 500.000 m² realistisch. Auf der Angebotsseite werden für den Leerstand weiterhin keine wesentlichen Veränderungen erwartet. Die Flächen im Bau könnten dagegen noch weiter leicht zunehmen, jedoch ohne Anstieg der davon noch verfügbaren Flächen. Aufgrund des insgesamt eher sinkenden Angebots an modernen Flächen ist ein Anziehen der Spitzenmiete nicht auszuschließen“; fasst Marco Stahl zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

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