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Catella: Nachfrage nach Büroimmobilien treibt Kaufpreise. 76 deutsche Standorte im Investorenfokus

www.shutterstock.com

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Frankfurt, 11. Februar 2016 –  Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien – gerade von internationalen Investoren in den Top-Standorten – sorgt für weiter steigende Kaufpreise. B/C-Standorte erleben diese Entwicklung zum Teil zeitlich versetzt. Die Mieten steigen, die Renditen sinken weiter. Aber: die Lücke zwischen Mietentwicklung und Kaufpreisentwicklung wird messbar größer. Insgesamt versprechen die Büromärkte 2016 ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil.

Die heute von Catella vorgelegte Analyse zu 76 deutschen Büromärkten der Größenkategorie A bis D zeigt ein einheitliches Bild: Die hohe Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien hat in den letzten 12 Monaten die Preise weiter steigen lassen. Dabei folgt diese Entwicklung einer strengen Standorthierarchie: Die Spitzenrenditen in den 7 untersuchten A-Standorten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) sind in den letzten 12 Monaten um rund 45 Basispunkte gefallen. Im gleichen Zeitraum lag der Rückgang bei den 12 untersuchten B-Standorten bei lediglich 21 Basispunkten, er war also gerade einmal halb so groß. An den 31 untersuchten C-Standorten wurde ein Rückgang um 14 Basispunkte festgestellt. Keine Preisänderung konnte an den 26 untersuchten D-Standorten dokumentiert werden.

„Diese vermeintlich lehrbuchhafte Entwicklung findet gleichwohl bei der Mietentwicklung einen Kontrapunkt“, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Denn die größten prozentualen Mietsteigerungen finden aktuell an den B-Standorten statt. Mit anderen Worten: Dort scheint die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine insgesamt höhere Wirkung zu entfalten als in den A- und C-Standorten.

„An insgesamt 25 von 76 Standorten gehen wir von weiter sinkenden Renditen aus; Mietsteigerungen erwarten wir im Jahr 2016 an ebenfalls insgesamt 25 Standorten“, so Beyerle weiter. In der Bandbreite lassen sich aktuell die höchsten Spitzenmieten in Frankfurt (38,50 €/m2) registrieren, die geringsten in Schwerin (8,50 €/m2). Traditionell weist erneut München mit 3,8 % die geringste Spitzenrendite aus, der höchste registrierte Wert im fungiblen Marktsegment wird in Solingen mit 8,7 % erzielt.

Das Rendite-Risiko-Profil, welches Deutschland zu Beginn 2016 aufzeigt, fügt sich weiterhin sehr gut in den Fokus und die Ankaufsprofile nationaler und internationaler Investoren ein. Die Kaufpreise sind zwar grundsätzlich gestiegen, eine Preisübertreibung ohne fundamentale wirtschaftliche Basis ist in der generellen Betrachtung jedoch nicht feststellbar. Auch ist der Drang nach B-Standorten nicht flächendeckend. „Die Maßgabe von Investoren scheint aktuell Investitionsdisziplin in Verbindung mit klar definierten Asset-Management-Maßnahmen zu sein. Ferner fehlen bisher großvolumige Portfoliotransaktionen“, so Beyerle weiter.

Quelle: Catella

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Die neue Streitschrift „Pseudologie der Finanzpolitik“ erläutert die Lügen der Politik

EZB-Geldschwemme: Jeden Monat entsteht mit 60 Mrd. Euro ein neues Kiel

Landshut, 19.03.2015 – Edmund Pelikan war Banker bei diversen Groß- und Kleinbanken in Deutschland. Heute arbeitet er als Wirtschaftspublizist  und Sachverständiger und nennt sich mit einem Augenzwinkern resozialisiert. Er ist kein naiver Finanzmarktkritiker, sondern einer, der sich für die Freiheit und Mündigkeit aller Beteiligten am Wirtschaftskreislauf einsetzt. Der Unterschied: der erste ruft immer zuerst nach der vermeintlichen Sicherheit durch staatlichen Schutz. Der andere Weg ist, die Finanzbildung der Anleger zu stärken und so die Selbstverantwortung einzufordern.

Dazu dienen die Streitschriften aus der edition geldschule. Vor etwa zwei Jahren war das Büchlein „Monetäre Demenz“ erschienen. Vor Kurzem ist nun die Printausgabe des zweiten Buches auf den Markt gekommen – die „Pseudologie der Finanzpolitik“. Sie konfrontiert den Leser mit der unangenehmen Wahrheit, dass Sicherheit von  Finanzanlagen eine Illusion ist, selbst bei Staatsanleihen. Und es erläutert anhand von Beispielen, dass die Lüge elementarer Bestandteil der Finanzpolitik ist.

Wichtig ist Edmund Pelikan, dass die Leser wieder ein Gefühl für die Größe von Zahlen bekommen. Das eindrucksvolle Bild ist dabei, dass man bei einem Hauspreis von 500.000 Euro und der bekannten monatlichen EZB – Geldspritze rund 120.000 Häuser bauen könnte. Bei den in Deutschland üblichen Haushaltsgrößen von zwei Personen pro Haushalt würde damit Monat für Monat eine Stadt wie Kiel, Aachen oder Chemnitz entstehen.

Lesen und streiten sie mit, nur so lehnen wir, die Anleger und Investoren, uns gegen die monetäre Demenz und die Pseudologie der Finanzpolitik auf. „Pseudologie der Finanzpolitik“ (ISBN 978-3-937853-25-3) von Edmund Pelikan, ist ab sofort als E-Book z.B. bei Amazon für 4.99 Euro und als Printausgabe für 6,90 Euro im Buchhandel erhältlich.

Zum Autor:Buchcover: Pseudologie der Finanzpolitik
Edmund Pelikan war nach seinem Abitur und einer finanzwirtschaftlichen Ausbildung zunächst in diversen Banken tätig. Seit 2000 ist er „resozialisiert“ und arbeitet als Wirtschaftspublizist und Sachverständiger. Schwerpunktthema seiner Arbeit ist die Evaluierung von Sachwertanlagen und Investmentvermögen. Er ist Gründer der Stiftung Finanzbildung.

Pseudologie der Finanzpolitik
ISBN Print: 978-3-937853-25-3
ISBN E-Book: 978-3-937853-29-1
Verlag: epk media GmbH & Co. KG
Herausgeber: Edmund Pelikan
E-Book: 4,99 Euro
Softcover Taschenbuch: 6,99 Euro

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Aus dem BR-Magazin: Zahlenwelt verwirrt Presse wie Branche gleichermaßen

Belastbare Zahlen der platzierten Sachwertanlagen werden von der Bundesbank erwartet – die Branche liefert diese nicht

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Bilder: shutterstock.com

 

 

Landshut, 10.03.2015 – Der bsi Summit – der Branchentreff des Sachwerteverbandes – war traditionsgemäß Anfang Februar jeden Jahres der Hort, an dem die Vertriebszahlen und die Bestandszahlen des Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen bekannt gegeben wurden. Seit 2015 ist dies nicht mehr der Fall. Die 35 Mitglieder haben entschieden, dass sie genügend andere Arbeit hätten, um belastbare Zahlen für die Veranstaltung aufzubereiten.

Zum Beispiel steht seit 8. Januar 2015 die Zahlenaufbereitung für die Bundesbank an, und auch die langwierigen Genehmigungsprozesse bei der Produktzulassung binden Ressourcen. Dies ist sicherlich richtig. Doch darf man deshalb diese wichtige Transparenzoffensive der Branchenzahlen vernachlässigen?

Die versammelten Journalisten waren sich am 3. Februar, dem Tag der Pressekonferenz, einig: dieses Defizit wird sich rächen. Und tatsächlich war es sogar schon einen Tag später der Fall. Journalisten der großen Zeitungen wie WELT und Handelsblatt interpretierten die Zahlen falsch. Es war von platziertem Eigenkapital von 700 Millionen Euro die Rede und nicht richtigerweise von 81 Millionen Euro. Und vor allem wurde die Sachwertewelt auf KAGB-konforme Produkte reduziert, was nicht der Realität entspricht. Allein Millionen an tatsächlich vertriebenem Eigenkapital wie zum Beispiel durch den US-Immobilienspezialisten TSO-DNL oder Windkraftfondsemittenten Lacuna tauchen in der Statistik nicht auf. Bei diesen Produkten handelt es sich nämlich um operative KG-Fonds mit BaFin-Gestattung nach dem Vermögensanlagegesetz. Aber auch zahlreiche Sachwertanlagen in Verpackung wie Anleihen, Zertifikaten oder SICAV wurden nicht gewertet.

Wurden diese anderen Strukturen generell missachtet? Nein, und das macht die Inkonsequenz dieser Darstellung des bsi aus. Denn im Segment der institutionellen Investoren wurde eine Zahl von 5,4 Milliarden Euro Anlage bei investierenden Bestandsfonds oder über ausländische Strukturen oder sonstige Strukturen für semiinstitutionelle bzw. professionelle Anleger gewertet. Vollens erstaunt ist man über den Begriff „investierende Bestandsfonds“. Das bedeutet wohl, wenn ein Altfonds sein Immobilienportfolio umschichtet, wird daraus kommunikativ ein Neugeschäft. Allein dadurch wird die Überschrift der bsi-Pressemeldung „bsi-Mitglieder investieren 2014 mehr als 10 Milliarden Euro neu in Sachwerte“ zu einer Aussage ohne Wert.

Offen bleibt auch, ob die erfolgreichen Platzierungen von Nicht-bsi-Mitgliedern in die Statistik eingeflossen sind. So ist als Beispiel der Hamburger Sozialimmobilienexperte IMMAC mit einem Platzierungsvolumen von um die 20 Millionen Euro Eigenkapital erfolgreich 2014 gestartet und konnte den ersten AIF-Fonds in Rekordzeit schließen. Inzwischen ist bereits der 4. AIF aus dem Hause IMMAC auf dem Markt. Also eigentlich ein Aushängeschild der neuen Welt, ohne dass dieses Haus Widerhall beim bsi Summit findet. Eine ähnliche Positivstory hatte der Zweitmarkt- und Immobilienfondsspezialist HTB mit der Zulassung eines AIF-Zweitmarktproduktes geschrieben. Aus dem bsi war noch 2014 zu hören, dass unter dem KAGB kein Zweitmarktfonds möglich ist. Schön, dass die Realität immer die besseren Geschichten schreibt.

Aber nicht nur im Bereich Neuprodukte werden Zahlen politisch interpretiert. Auch in der Kategorie Asset under Management geht der Verband diesen Weg. Die Bestandsverwaltung sieht die Verbandsspitze nun als Kernkompetenz der bsi-Mitglieder. Hier kann man mit dreistelligen Milliarden glänzen. Dort zu flunkern ist zwar verständlich und wahrscheinlich von den Mitgliedern so gewollt, ist aber kontraproduktiv, um neues Vertrauen bei Publikumsanlegern zu gewinnen. Bei der Präsentation der Zahlen war die Botschaft auf dem Summit, dass zumindestens bei der Bestandsverwaltung ein Zuwachs erzielt wurde. Die entsprechende Folie sprach von „Gehen aufwärts“ und hervorgehoben in einem gelben Kreis „um 18%“.

Steigerung um 18 Prozent mag ein unbefangener Beobachter sagen, das ist schon eine Hausnummer. In der nachfolgenden Folie wird die Zahl nun erläutert. Der Bestand des Vorjahres wurde mit 125,1 Milliarden Euro vorgeschrieben. Hinzugerechnet wurden die 10,3 Milliarden Euro, die weiter oben in diesem Text bereits als „neue“ Investitionen in Sachwerte durch Verbandsmitglieder kritisch kommentiert wurden. Weiter wird ein Netto-Zuwachs durch Bewertungsergebnisse von über 11,6 Milliarden Euro positiv verrechnet. Nun kann sich der kritische Autor zwar vorstellen, dass Immobilien an Wert zulegen konnten. Müssen dann aber nicht nahezu 100 Prozent der Schiffe abgewertet oder komplett abgeschrieben werden? Was bleibt dann noch übrig? Und selbst bei Immobilien stellen Büro- und Gewerbeimmobilien bei fehlenden Mietern durchaus Abschreibungspotentiale dar. Ich darf hier nur an die Berichterstattung über den Lebens- und Investitionszyklus der Immobilie Taunusanlage 11 erinnern. Zur kompletten Fehlinterpretation der Zahlen verleitet dann aber noch die Steigerung um 28 Prozent, wenn man die Mitgliederzugänge bsi berücksichtigt. Auch hier gilt wieder das alte Sprichwort: Glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.

Bei aller Kritik muss man aber sagen: Sachwerte haben in Zeiten von Nullzins und Geldschwemme nicht nur ihre Berechtigung, sondern sollten an Bedeutung gewinnen. Auch ist die Idee einer gemanagten Sachwertanlage weiterhin schick und sinnhaft, wenn man den richtigen Partner dazu findet. Ausdrücklich kann man auch die Richtigkeit der Aussage von bsi-Vorstandschef Oliver Porr hervorheben, dass jeder, der sich eine Eigentumswohnung kauft, über eine alternative Investiton in beispielsweise fünf Sachwertanlagen nachdenken sollte.

Sicher ist aber auch: Der Verband hat bei seiner Tagung trotz eines Plädoyers von Prof. Bert Rürup für Sachwerte ohne Gold durch die Angreifbarkeit seiner Zahlenwelt und das Signal von mangelnder Transparenz eine wichtige Chance verpasst, die Sachwertanlage für Publikumsanlagen nach dem geschichtsträchtigen Januar 2015 mit dem Verfall von Geldwerten als wichtige Anlagealternative zu empfehlen. Jetzt bleibt zu hoffen, dass die Bundesbank diese wichtige Lücke schließt.

Vom bsi Summit 2015 wird die Botschaft bleiben: Dem Verband sind institutionelle Sachwertinvestoren am wichtigsten. Publikumsanleger sind als Beimischung ok, wenn sie aber nicht zu anspruchsvoll sind. Der in der Präsentation formulierte Satz „2015 gilt es, Privatanleger neu zu begeistern“, verhallte in den Hallen des Frankfurter Congress Centers scheinbar ungehört.
Edmund Pelikan, Quelle: Erstveröffentlichung im BeteiligungsReport 1-2015


Grafiken zum Artikel

Zum BeteiligungsReport (PDF)

 

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