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Frankfurt, 06. Oktober 2020 – Analog zu den sinkenden Infektionszahlen während der Sommermonate kehrte auch an den Finanz- und Kapitalmärkten das Vertrauen langsam wieder zurück. Von Normalität kann allerdings noch keine Rede sein. Steigende bzw. sich stabilisierende Aktienkurse und die seit Jahren fest zementierten niedrigen Zinsen sind zumindest Entwicklungen, die auch vor Covid-19 schon galten. Und neben der massiv vorhandenen Kapitalliquidität kamen in den letzten drei Monaten zumindest punktuell Lockerungen in Bezug auf Reisefreiheit hinzu, die auch ausländischen Investoren wieder eine physische Besichtigung der ins Auge gefassten Immobilien ermöglichte – eine wesentliche Grundlage für den Abschluss von Transaktionen.

Aber was bringt uns der Herbst? Kommt die befürchtete zweite Welle? Sind wir schon mittendrin? Kann Deutschland eine zweite Welle vermeiden? Oder kommt nach der zweiten auch die dritte oder vierte Welle? Ungeklärte Fragen, von denen die weitere Erholung der Konjunktur bzw. die Dauer der Rezession abhängen. Solange es keinen Impfstoff gibt, werden alle Akteure mit einer maximalen Unsicherheit leben müssen. Kann man sich an diese Unsicherheit gewöhnen? Falls ja: mit welchen Konsequenzen?

Bleibt der Blick auf einige wesentliche Indizien. Hierzu gehören die konjunkturellen Unterstützungsmaßnahmen des Staates, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und der Unternehmensinsolvenzen sowie last but not least der Blick auf die Finanzierungs- und Refinanzierungsaktivitäten der Banken. Damit wird auch klar, dass neben Liquidität, Wachstum und Innovation das Krisenmanagement von Regierungen und Behörden mehr denn je zu einem Anlagekriterium für Investoren wird. Hier zeigt sich, wie gut und nachhaltig Vertrauen und Stabilität geschaffen werden – zwei unerschütterliche Grundsätze für Investitionen. Und Deutschland scheint diesbezüglich gut aufgestellt. Neben der Zuversicht und dem Vertrauen in die politische Führung des Landes bleibt der Faktor Alternativlosigkeit in Bezug auf die Anlageoptionen nach wie vor bestehen. In den nächsten vier Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Gesamtvolumen von über 900 Mrd. Euro aus. „Dieses Kapital muss reinvestiert werden und es erscheint nur logisch, dass die ‚alternative assets‘ profitieren werden. Neben Infrastruktur- und Energieanlagen werden auch Immobilien ihre Anteile im Portfolio institutioneller Investoren weiter ausbauen, immerhin beläuft sich der Rendite-Abstand einer Bürospitzenrendite zu einer 10-jährigen Staatsanleihe aktuell auf rund 300 Basispunkte“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Transaktionsvolumen zieht im Quartalsvergleich wieder an

Mit einem gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von rund 58 Mrd. Euro (inklusive Living) übertraf das Dreivierteljahr 2020 die Erwartungen und lag im Vergleich sogar leicht über dem entsprechenden Vorjahreswert. Dieses Ergebnis spricht für den deutschen Immobilienmarkt und seine Bedeutung für nationale und internationale Anleger. Und dass diese Steigerung nicht nur auf größeren Volumina beruht, verdeutlicht der Blick auf die Anzahl der Transaktionen. Wie ein Jahr zuvor konnten von Januar bis September 2020 rund 1.500 Einzel- und Portfoliotransaktionen registriert werden.

Nicht überraschend zeigt der Verlauf der drei Quartale aber einen deutlichen Einschnitt zwischen den ersten drei Monaten (48 % des Transaktionsvolumens) und den beiden folgenden Quartalen. Immerhin legte das dritte Quartal mit knapp 15,5 Mrd. Euro wieder zu (Q2: 14,7 Mrd. Euro). „Wir sind optimistisch, dass diese Entwicklung nachhaltig ist. Die Gespräche mit Investoren lassen einen durchaus starken Endspurt vermuten. Unsere Jahreserwartung erhöhen wir auf 75 Mrd. Euro, nicht ausgeschlossen ein noch deutlich höheres Ergebnis. Aber in diesen Zeiten, in denen Corona so viel bestimmt, ist alles möglich“, meint Helge Scheunemann.

Solide Investmentprodukte sind sowohl bei Investoren als auch bei den finanzierenden Banken begehrt. „Zahlreiche institutionelle und private Investoren suchen nach attraktiven Anlagemöglichkeiten und wie oft in Krisenzeiten fokussiert sich die Nachfrage vermehrt auf das Core-Segment, hier vor allem auf Produkte mit langlaufenden Mietverträgen und mit Mietern der öffentlichen Hand. Für diese Objekte erwarten wir auch weiterhin keinen Preisdiscount“, so Scheunemann. Schwieriger würden sich dagegen die Finanzierungsprozesse rund um Bestandsimmobilien mit Leerständen oder Projektentwicklungen gestalten, bei denen die anvisierte Vorvermietungsquote nicht erreicht wird. „Dies gilt vor allem für Büroimmobilien, wo sich die Wünsche der Nutzer nach mehr Flexibilität und kürzeren Mietvertragslaufzeiten und die der Entwickler und Finanzierer nach stabilen und langlaufenden Mieteinnahmen konträr gegenüberstehen“, betont Scheunemann.

Living bleibt vorn – Logistikimmobilien ziehen verstärkt Nachfrage auf sich…

Ende des dritten Quartals liegt weiterhin die Assetklasse Living auf Platz eins. Hier wurden insgesamt rund 19 Mrd. Euro investiert. Der größte Deal in den Monaten Juli bis Ende September ist diesem Sektor zuzurechnen: der Portfolioerwerb mit etwa 4000 Wohneinheiten in Berlin durch den schwedischen Konzern Heimstaden.

Der Anteil des Living-Sektors am Gesamtvolumen ist im Vergleich zum Halbjahr leicht auf 33 Prozent gesunken, was zum Teil auch daran liegt, dass die anderen Assetklassen etwas Boden gut gemacht haben.

Logistikimmobilien, die im Vergleich zum Vorquartal ein weiteres Plus von 20 Prozent erzielt haben, erreichen damit einen Anteil von 10 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. Allein fünf Transaktionen mit jeweils über 100 Mio. Euro haben dazu beigetragen. „Logistisch genutzte Immobilien dürfen zu Recht aktuell als „Investors‘ Darling“ bezeichnet werden. Der Trend zu mehr Online-Shopping hat sich weiter verfestigt und erfordert in der Konsequenz immer weiter ausdifferenzierte Lieferketten und ein erhöhtes Netz an Auslieferungs- und Verteilungszentren“, so der JLL-Researchchef. Zu den größten Deals des Quartals gehört mit über 250 Mio. Euro der Erwerb eines 50 Prozent-Anteils an einem neuen Logistik- und Gewerbepark im Münchener Umland durch die Allianz.

und was macht der aktuell viel und kontrovers diskutierte Bürosektor?

„Fast könnte man sagen, das Vertrauen der Investoren in diese Assetklasse ist unerschütterlich“, so Scheunemann. Zumindest gemessen an den drei Quartalen des laufenden Jahres. Die liegen allesamt zwischen 4,5 Mio. Euro und 4,9 Mio. Euro. Summiert ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Büro-Transaktionsvolumen von 14,2 Mrd. Euro, im Vergleich zum Vorjahr (rund 21 Mrd. Euro) allerdings ein deutlicher Rückgang. Scheunemann kommentiert: „Es sind eben nicht nur Überhänge aus der Vor-Corona-Zeit, sondern auch – und darunter größere – Transaktionen, die mitten in der Krise angeschoben und nun über die Ziellinie gebracht wurden, wie z.B. der Portfolio-Verkauf von insgesamt sechs Büroimmobilien in Düsseldorf und Berlin für rund 400 Mio. Euro. Auch von Seiten der Banken scheint das Vertrauen in Büros nach wie vor vorhanden, zumindest deuten die Erwartungen der befragten Finanzierer im Rahmen des Deutschen Immobilien-Finanzierungs-Index DIFI darauf hin. Sowohl für Banken als auch für Investoren spielt dabei der Blick auf die Bonitäten der Nutzer eine wesentliche Rolle und diese werden trotz aller Widrigkeiten immer noch als vergleichsweise gut eingeschätzt.

Einzelhandelsgenutzte Immobilien konnten ihren relativen Anteil zumindest halten, was angesichts der immer noch fehlenden positiven Impulse für den Sektor schon als gute Nachricht

zu werten ist. Insgesamt knapp 8 Mrd. Euro flossen im Dreivierteljahr in deutsche Einzelhandelsimmobilien. Auch wenn es vereinzelt wieder Transaktionen von Shopping Centern gibt: Der überwiegende Teil entfällt mit 4,2 Mrd. Euro auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.

Schwierig bleibt die Lage nach wie vor bei Hotels. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen für den Neun-Monats-Zeitraum liegt bei nur etwas über 2 Prozent. Nur von kurzer Dauer war die Freude bei Betreibern und Anlegern über eine Erholung im Juni mit steigenden geschäftlichen und touristischen Reisetätigkeiten und Hotel-Wiedereröffnungen. Mit dem erneuten Anstieg der Infizierten in nahezu allen europäischen Ländern sind auch die Belegungsraten sofort wieder gefallen. Die Hoffnung auf eine zügige Rückkehr zu alten Reisegewohnheiten scheint erst einmal passé zu sein.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, nur Hamburg im Plus

In der Aggregation entfällt ein Transaktionsvolumen von knapp 27 Mrd. Euro auf die Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München. Köln und Stuttgart). Das ist ein Anteil von 46 Prozent am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen und ein Minus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahresvolumen. Weiterhin als einzige der sieben Hochburgen liegt Hamburg im Vergleich zum Vorjahr im Plus. Rund 4,9 Mrd. Euro wurden in der Hansestadt investiert und damit 29 Prozent mehr als noch 2019. Düsseldorf konnte sein Volumen aus dem Vorjahr immerhin konstant halten, in den anderen Märkten lag das Minus zwischen 15 Prozent in München und immerhin 48 Prozent in Stuttgart. 

Weiter zugenommen hat das Interesse für Immobilien außerhalb der etablierten Hochburgen. Hier wurden vom ersten Quartal bis Ende des dritten Quartals immerhin mehr als 31 Mrd. Euro investiert (Q1 -3 2019: 25,6 Mrd. Euro). Neben der regionalen Objektstreuung von gehandelten Portfolios ergeben sich gerade für die aktuell stark nachgefragten Produkte wie Pflegeimmobilien, lebensmittelgeankerte Einzelhandelsobjekte oder Logistikhallen interessante und gute Investitionsoptionen abseits der etablierten Märkte. Immerhin konnten bislang 16 Einzeltransaktionen von jeweils mehr als 100 Mio. Euro beobachtet werden.

Spitzenrenditen knüpfen da an, wo sie vor Corona aufgehört haben

„Wendepunkt bei den Preisen? Von wegen. Der Blick auf die Spitzenrenditen offenbart alles andere als eine Krise. Die Schockstarre des zweiten Quartals ist überwunden und die Renditen knüpfen dort an, wo sie zu Beginn der Pandemie aufgehört haben“, kommentiert Helge Scheunemann. Die Aktivitäten führten in drei Assetklassen in den Monaten Juli bis September zu

erneut steigenden Preisen: Für Logistikimmobilien sanken die Renditen um 22 Basispunkte auf nun 3,53 Prozent im Mittel über alle Big 7 Regionen. Für Fachmarktzentren und einzelne

Fachmärkte reduzierten sie sich um jeweils 20 Basispunkte auf neue historische Tiefststände. Und selbst Büroimmobilien scheinen in der Gunst der Investoren immer noch ein attraktives Anlageprodukt zu sein. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,85 Prozent liegt das Preisniveau aktuell sogar noch einmal sechs Basispunkte niedriger als vor drei Monaten. „Das mag angesichts der Debatten über die Zukunftsfähigkeit dieser Immobilien und der Schlagzeilen rund um einen sinkenden Bürobedarf der Unternehmen überraschen. Doch vieles scheint überzeichnet. In der Realität der künftigen Arbeitswelten wird das Büro seinen Platz behalten. Ob nun als Single-Headquarter in den Innenstädten oder als sogenannte Hubs oder Satelliten-Büros an den Randbereichen der Städte, ist noch nicht ausgemacht“, so Scheunemann. Scheunemann weiter: „Es darf auch nicht vergessen werden, dass einer nationalen und internationalen Kapitalflut angesichts von Minizinsen nach wie vor kein adäquates Angebot gegenübersteht. Investoren tun dennoch gut daran, die Nutzermärkte und vor allem das Verhalten der Nutzer im Lichte der sozialen und gesellschaftlichen Veränderungsprozesse in Bezug auf die Arbeitswelten genauestens zu verfolgen. Dabei geht es auch um die Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells, der Bonität und der grundlegenden sektoralen Trends.“

Der JLL-Chefresearcher abschließend zum stationären Einzelhandel: „In diesem Sektor ist noch kein Silberstreif am Horizont zu erkennen. Sowohl für innerstädtische Geschäftshäuser als auch für Shopping Center hat es keine weitere Renditekompression gegeben. Zu registrieren war maximal eine stabile Entwicklung, eher sogar ein leichter Aufwärtstrend. Hier regiert nach wie vor die Vorsicht. Gleichwohl könnten sich gerade im Shopping Center Segment neue Opportunitäten ergeben. Dann nämlich, wenn es gelingt, den Mix aus stationärem und online-Handel mit den entsprechenden Mietern zu verbinden. Auch über Nutzungsänderungen muss in diesem Zusammenhang sicherlich diskutiert werden.“

Quelle: JLL (PM vom 06.10.2020)