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JLL Büro-Immobilienuhr Q 1 2022

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Frankfurt, 13. Mai 2022 – Das erste Quartal des Jahres 2022 zeigte zwei sehr unterschiedliche Gesichter: Zum Jahresbeginn trieben steigende Energie- und Rohstoffpreise die Inflation in die Höhe. Im Februar stiegen die Inflationsraten in ganz Europa auf den höchsten Stand seit mehreren Jahrzehnten – auch die Auswirkungen auf die allgemeine Wirtschaftslage zeichneten sich allmählich ab. Aufgrund der ansonsten recht guten Wirtschaftslage erhöhten die Zentralbanken zur Eindämmung der Inflation die Zinssätze, ohne die Auswirkungen auf das Wachstum weiter zu berücksichtigen. Allerdings änderte sich die Situation am 24. Februar schlagartig: Die Ereignisse in der Ukraine beeinflussen seitdem die wirtschaftlichen Aussichten für ganz Europa erheblich. Die Energie- und Rohstoffpreise kletterten folglich noch weiter in die Höhe. Zudem nahmen auch die Störungen der Versorgungsketten und die Kosten signifikant zu, obwohl sie zuvor schon auf einem nie dagewesenen Niveau lagen.

Das Vertrauen von Unternehmen und Verbrauchern hat sich in ganz Europa ebenfalls deutlich verschlechtert, nicht nur in den Ländern, die direkt an die Konfliktgebiete grenzen. Das Ende des ersten Quartals war geprägt von steigenden Erzeugerpreisen, zunehmenden Inflationserwartungen und rückläufigen Prognosen für das BIP-Wachstum.

Dennoch ist schon jetzt absehbar, dass sich die monetären Bedingungen verschärfen werden. Es wird erwartet, dass die Bank of England ihren Leitzins in diesem Jahr weiter anhebt, um der Inflation zu begegnen. Die EZB kündigte bereits an, keine weiteren Anleihen anzukaufen. Auch sie wird die Zinsen voraussichtlich noch deutlich vor dem Jahresende anheben.

Starke Nachfrage begünstigt Spitzenmieten

Der gewichtete nominale Büro-Mietpreisindex von JLL1 stieg dementsprechend nur leicht an (+0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Mit 1,7 Prozent liegt das jährliche Plus der europäischen Büromieten jedoch noch immer deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (3,2 Prozent). Premium-Büros haben sich hinsichtlich Auslastung und Preisgestaltung deutlich besser entwickelt als Objekte von geringerer Qualität. Acht der 23 Index-Städte verzeichneten Mietzuwächse: Dublin (+4,3 Prozent gegenüber Vorquartal), Mailand (+3,3 Prozent gegenüber Vorquartal), Edinburgh (+2,6 Prozent gegenüber Vorquartal) und Stockholm (+2,4 Prozent gegenüber Vorquartal). In Budapest (-2,0 Prozent gegenüber Vorquartal) und Paris (-1,1 Prozent gegenüber Vorquartal) gingen die Spitzenmieten hingegen zurück. In den meisten anderen europäischen Index-Städten blieben die Spitzenmieten jedoch unverändert.

Hela Hinrichs, Senior Director JLL EMEA Research & Strategy, sagt: „Die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen und der geringere Leerstand sorgten in den meisten Teilen Europas für einen weiteren Aufwärtstrend der Spitzenmieten. In einigen Märkten sind Nutzer sogar bereit, mehr als die Spitzenmiete zu zahlen, um hervorragend ausgestattete Büroflächen anzumieten. Das ist vor allem bei prestigeträchtigen Teilmärkten, wie dem historischen Stadtzentrum von Mailand, der Fall.“ Es ist zu erwarten, dass der europäische Büroindex im Verlauf des Jahres weiter ansteigen wird.

Noch mäßige Auswirkungen der Ukraine-Krise auf die Büronachfrage

Trotz der zunehmenden Unsicherheit in der zweiten Hälfte des ersten Quartals blieb die Nachfrage auf vielen europäischen Märkten robust. Der Büroflächenumsatz lag im ersten Quartal 2022 mit 2,5 Mio. m2 ganze 31 Prozent über dem Vorjahreswert – und nur 2,7 Prozent unter dem Fünfjahres-Quartalsdurchschnitt. Hinsichtlich neuer Nachfrage zeigt sich viel Bewegung im Markt, ebenso wie bei Verhandlungen und neuen Deals – insbesondere in Nordeuropa. Insgesamt ist die Präsenz russischer Unternehmen in Europa eher begrenzt. „Einige Länder meldeten im ersten Quartal 2022 allerdings rückläufige Flächenumsätze, bedingt durch die abwartende Haltung vieler Unternehmen nach dem Kriegsausbruch“, analysiert Hela Hinrichs.

Sowohl Westeuropa (+25 Prozent gegenüber Vorjahr) vor allem aber Osteuropa (+98 Prozent gegenüber dem schwachen ersten Quartal des Vorjahres) verzeichneten auf regionaler Ebene ein deutliches Wachstum beim vierteljährlichen Flächenumsatz.

Beim Vermietungsvolumen im Städtevergleich zeigten sich einige Gewinner: Dublin (+945 Prozent gegenüber Vorjahr), Warschau (+167 Prozent gegenüber Vorjahr), Madrid (+99 Prozent gegenüber Vorjahr), London (+90 Prozent gegenüber Vorjahr), München (+89 Prozent gegenüber Vorjahr) verzeichneten die stärksten Zuwächse beim Vermietungsvolumen in Q1. Dem gegenüber ging das Volumen in einigen wenigen Städten zurück: Luxemburg (-42 Prozent gegenüber Vorjahr), Brüssel (-41 Prozent gegenüber Vorjahr), Stockholm (-22 Prozent gegenüber Vorjahr) und Utrecht (-21 Prozent gegenüber Vorjahr) gehörten zu den Verlierern im ersten Quartal.

Paris, der größte Büromarkt Europas, erreichte im ersten Quartal 2022 einen Büroflächenumsatz von 504.000 m2. Das entspricht einem Rückgang von 26 Prozent gegenüber dem Vorquartal – gleichzeitig bedeutet das einen Anstieg um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Obwohl das Vermietungsvolumen im ersten Quartal um 7,5 Prozent hinter dem Fünfjahres-Quartalsdurschnitt zurückblieb, ist die Stimmung im Zentrum von Paris gut. Die Neuvermietungen kamen vor allem von Unternehmen aus den Bereichen Biowissenschaften, Finanzen, Technologie und Luxusgüter sowie öffentliche Einrichtungen. „Die angespannte Lage auf dem CBD-Markt führte zu einer Abwanderung in Richtung La Défense – das Energieunternehmen Enedis mietete 26.000 m2 im Altiplano. In der anhaltenden geografischen Polarisierung in Paris sind derzeit vor allem die zentralen Kerngebiete sehr nachgefragt“, beobachtet Hela Hinrichs.
Auch in London blieb die Vermietungsstimmung im ersten Quartals 2022 positiv. Vor allem Finanzdienstleistungsunternehmen sorgten für anhaltend gute Nachfrage. Aber auch der TMT-Sektor zeigte sich mit der Rückkehr zur Präsenzarbeit vielversprechend. Das Vermietungsvolumen kletterte im ersten Quartal um 90 Prozent auf 225.000 m2 bis Ende März – nicht zuletzt durch Aufträge wie die der internationalen Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells (24.700 m2), der Versicherungsgruppe Newline Underwriting Management Limited (3.000 m2) und der Citibank (2.200m2). Der Büroflächenumsatz lag damit 26 Prozent über dem Fünfjahres-Quartalsdurchschnitt.

Die Top-5-Städte in Deutschland erreichten im ersten Quartal des Jahres einen Anstieg um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 705.000m2, blieben damit aber immer noch 7,2 Prozent hinter dem Fünfjahres-Quartalsdurchschnitt zurück. Großer Beliebtheit erfreuten sich München (+89 Prozent gegenüber Vorjahr), Düsseldorf (+36 Prozent gegenüber Vorjahr) und Frankfurt (+35 Prozent gegenüber Vorjahr). Sowohl Berlin (-17 Prozent gegenüber Vorjahr) als auch Hamburg (-10 Prozent gegenüber Vorjahr) verzeichneten rückläufige Vermietungsaktivitäten. Besonders die Sektoren Technologie und Bildung prägten das Vermietungsgeschehen – mit großen Abschlüssen von Bosch Energy and Building Solutions (19.700m2) und der CBS Cologne Business School (16.600m2).

In Zentral- und Osteuropa haben vor allem in Warschau die Vermietungsaktivitäten sehr stark zugenommen (+167 Prozent gegenüber Vorjahr), aber auch die tschechische Hauptstadt Prag (+62 Prozent gegenüber Vorjahr) und Budapest (+ 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr) konnten mehr Bürovermietungen verzeichnen.
„Langsam, aber sicher lassen die direkten Auswirkungen der Pandemie auf den Büromarkt nach. Mitarbeiter kehren allmählich zurück in die Büros. Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass viele Unternehmen ihre Strategien überdenken und wieder verstärkt auf dem Vermietungsmarkt aktiv werden“, sagt Hela Hinrichs.

Stabiler Büro-Leerstand, weniger Neubauten

Im ersten Quartal 2022 blieb der Leerstand von Büroflächen in Europa stabil bei 7,2 Prozent. Der anhaltende Trend zu Unternehmenskonsolidierungen und die Verlagerung in gut ausgestattete sowie nachhaltige und energieeffiziente Flächen in sehr guten Lagen werden wahrscheinlich auch in diesem Jahr Druck auf die Branche ausüben. Nichtsdestotrotz stieg In insgesamt elf der 23 Index-Städte der Leerstand im ersten Quartal des Jahres an. Besonders betroffen davon waren Budapest (+60 Basispunkte auf 9,8) und Prag (+60 Basispunkte auf 8,4 Prozent) sowie Dublin (+50 Basispunkte auf 11,2 Prozent). In neun der 23 Index-Städte ging das verfügbare Angebot an Büroflächen zurück – allen voran in Lyon (-90 Basispunkte auf 4,9 Prozent), Barcelona (-60 Basispunkte auf 6 Prozent) und Brüssel (-50 Basispunkte auf 7,8 Prozent). In Paris, München und Mailand blieb der Leerstand hingegen stabil.

Insgesamt wurden in Europa im ersten Quartal 2022 Büro-Neubauten mit einer Fläche von 1,3 Mio. m2 fertiggestellt. 14 Prozent weniger als noch im Vorquartal, aber dennoch ein Anstieg von neun Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Löwenanteil davon entfiel auf Projekte in Berlin (296.000 m2), Paris (241.000 m2), Mailand (147.000 m2) und London (142.000 m2).

Quelle: JLL (PM vom 13.05.2022)

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Deutscher Investmentmarkt zeigt noch keine Spuren des Kriegs in der Ukraine

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Frankfurt, 6. April 2022 – Die Welt wird derzeit von mehreren Krisen zugleich erschüttert – doch auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt spiegelt sich das im ersten Quartal 2022 noch nicht wider. Der Markt startete agil, allerdings ist davon auszugehen, dass sich die Unsicherheiten auch hier mittelfristig zeigen werden. Zwar scheinen die Einschränkungen durch die Pandemie nachzulassen, völlig offen ist indes, wie lange der Krieg in der Ukraine dauern und welches Ausmaß er annehmen wird. Dr. Konstantin Kortmann, designierter JLL-Deutschlandchef, analysiert die aktuelle Lage: „In solchen Krisenzeiten fokussierten sich Anleger und institutionelle Investoren auf sichere Häfen und meiden risikogetriebene Investitionen. Es gilt, nüchtern mögliche Szenarios anhand einer permanenten Marktbeobachtung zu prüfen und es ist davon auszugehen, dass das Jahr von herausfordernden Situationen geprägt sein wird. Bei aller Skepsis angesichts der momentanen Lage sind aber auch genauso positive Impulse möglich.“ Durch die Pandemie in den vergangenen beiden Jahren hätten Gesellschaft, Branche und Markt gelernt, besser mit Unwägbarkeiten und der Fahrt auf Sicht umzugehen. Insofern sei es durchaus möglich, dass durch die nun hoffentlich nachlassende Pandemie Nachholeffekte einsetzten, die die wirtschaftlichen Effekte des Kriegs in der Ukraine abfederten. Kortmann wird er ab Mai die Geschäftsführung bei JLL von Sabine Eckhardt übernehmen.

Immobilien gehören eigentlich zu diesen krisensicheren Sachwerten. Doch auch in der Immobilienwirtschaft hat sich die Stimmungslage zuletzt deutlich eingetrübt. Neben den gestiegenen Energie- und Baupreisen verbreitet sich die Furcht vor Zinssteigerungen. Doch: „Das Drehen an der Zinsschraube seitens der EZB ist nur dann eine Gefahr, wenn diese unvermittelt und mit nicht geplanter Stärke erfolgt“, skizziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Doch selbst die amerikanische Notenbank Fed gehe hier trotz der noch höheren Inflation als im Euroraum mit nur kleinen Zinsschritten vorsichtig voran. Ein ähnliches Agieren mit planbaren Zinserhöhungen erwartet Scheunemann auch von der EZB.

In einem mittleren Szenario, welches zwischen einem negativen (zum Beispiel der Stopp der russischen Gasimporte) und einem optimistischen Ausblick (zum Beispiel ein sehr schnelles Ende des Kriegs in der Ukraine) einzuordnen ist und von einem moderaten wirtschaftlichen Rückgang und temporär stark steigender Inflationsraten ausgeht, müssten laut Scheunemann folgende Grundlagen gegeben sein:

• die Kriegsdauer ist auf Monate beschränkt und es gibt keine Ausweitung des Konflikts auf andere Staaten oder Regionen,
• es werden keine zusätzlichen wirtschaftlichen Sanktionen gegenüber Russland oder gar China ausgesprochen,
• aus den Kriegshandlungen resultierende Lieferkettenunterbrechungen oder -ausfälle dauern höchstens ein Jahr.

„Sollte sich dieses Szenario verfestigen, dürfte ein erster moderater Zinsschritt der EZB Ende des Jahres erfolgen. Dabei gilt es für die Zentralbank immer abzuwägen zwischen einer monetären Stützung der wirtschaftlichen Aktivitäten und der Bekämpfung der Inflation. Der Begriff Zeitenwende mag in Bezug auf die Geopolitik zutreffen, für die Finanz- und Immobilienmärkte war eine Zykluswende im Sinne eines Endes der negativen Zinsen allerdings auch schon vor dem 24. Februar 2022 absehbar“, sagt Helge Scheunemann.

Transaktionsvolumen übertrifft das Quartalsergebnis aus 2021 deutlich

Ungeachtet der exogenen Einflüsse hat der deutsche Investmentmarkt die Dynamik aus dem Vorjahr mit in das erste Quartal 2022 genommen. Auf rund 24 Milliarden Euro summiert sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate und liegt damit um 43 Prozent über dem Vergleichswert aus 2021. Das Gros der Transaktionen wurde noch vor dem Ukraine-Krieg realisiert. Deutschland wird aber nach wie vor als stabile und attraktive Destination für nationale und internationale Immobilieninvestoren gesehen. „Der Lackmustest wird sicherlich in den nächsten Wochen und Monaten folgen, derzeit sehen wir allerdings keine signifikanten Auswirkungen wie zum Beispiel Kaufprozessabbrüche oder einen kompletten Stopp von Investitionsplänen“, beobachtet Scheunemann.

Der Kapitaldruck der Anleger ist weiterhin hoch und selbst bei einem Anstieg der Verzinsung für Staatsanleihen sehen sich die besten Immobilienprodukte einer weiterhin hohen Nachfrage gegenüber. Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH, analysiert: „Immobilien stehen gut da, weil es eine klare, transparente Preisgestaltung gibt und andere Anlageformen eine deutlich höhere Volatilität aufweisen. Deshalb kaufen institutionelle Anleger weiterhin konstant und für sie ist es angesichts der aktuellen Lage wichtig, investiert zu bleiben.“
Zugleich erfordert die Marktlage mehr Umsicht, erklärt Eckert: „Derzeit sind alle Marktdaten tagesaktuell und Prognosen über mehrere Tage gar Wochen hinaus kaum möglich. Zugleich sorgt die ungewohnt hohe Inflation dafür, dass sich Investoren nicht mehr am Nominal-, sondern am Realzins orientieren müssen. Das erfordert von vielen Akteuren der Branche ein Umdenken.“

Vor diesem Hintergrund ist im weiteren Jahresverlauf aus derzeitiger Sicht ein reges Transaktionsgeschehen zu erwarten. Einerseits ist die Finanzierbarkeit von Immobilien trotz höherer Kosten immer noch gegeben und andererseits profitieren eigenkapitalstarke Käufer in einem solchen Umfeld besonders. „Zudem erwarten wir eine Ausweitung des Angebots. Zum einen, weil Eigentümer den aktuellen Zykluszeitpunkt als Verkaufssignal interpretieren, zum anderen könnten angesichts weiter steigender Preise und Werte vorgeschriebene Allokationsgrenzen bei einigen Investoren wie Versicherungen erreicht werden, sodass diese gezwungen wären, Immobilien zu verkaufen.
Jan Eckert kalkuliert entsprechend mit einer guten Angebotsseite – wenn die Alternativen stimmen: „Es wird nicht an Produkt fehlen, weil viele Investoren ihre Objekte jetzt gut realisieren können. Entscheidend für den Verkauf ist allerdings die Frage, worin der Erlös direkt wieder investiert werden kann. Der größte Fehler, den man aktuell machen kann, ist nicht investiert zu sein und zu viel liquide Mittel ungenutzt zu lassen.“

Kurz- und mittelfristig wird also Investieren mit Augenmaß das Gebot der Stunde sein. Das gilt nicht nur für die sorgsame Prüfung der Immobilien und deren Mieter, sondern auch für die Vertragsgestaltung, die Prüfung anderer Finanzierungsquellen (Kreditfonds) und sowie der Nachhaltigkeitskonformität. „Angesichts der aktuellen Lage beobachten wir eine klare Verschiebung zu Core-Objekten in guten Lagen. Die Debatte um ESG hat die Branche bereits geprägt, doch hat der Krieg in der Ukraine dem Thema Energiesicherheit einen zusätzlichen Schub gegeben. Bei ESG geht es längst nicht mehr um das Ob, sondern allein um das Wann“, stellt Eckert fest.

Alstria-Transaktion und der Marienturm sorgten für Aufsehen im ersten Quartal 2022

Einige signifikante Abschlüsse haben das erste Quartal bestimmt. So hat Brookfield 70 Prozent an Alstria übernommen und damit auch die Immobilien. Den anteiligen Wert der 122 Büroimmobilien taxiert JLL auf rund 4,5 Milliarden Euro. Für ein weiteres Highlight sorgte der Verkauf des Frankfurter Marienturms. Gerade diese Transaktion zeigt, dass auch unter erschwerten Marktbedingungen und im Zuge der Diskussionen über die Zukunft der Büroarbeit solche großvolumigen Abschlüsse möglich sind.

In Summe lag das Volumen der Einzelabschlüsse deutschlandweit bei zwölf Milliarden Euro und übertraf das Volumen des Vorjahrs um 19 Prozent. Weiterhin beachtlich ist die Dynamik bei den Portfolioverkäufen. Die aktuell gehandelten 11,8 Milliarden Euro bedeuten ein Plus von 79 Prozent, maßgeblich getrieben durch die beiden Unternehmensverkäufe. Insgesamt wechselten in den ersten Monaten des Jahres 25 Portfolios mit einem Transaktionsvolumen von jeweils über 100 Millionen Euro den Besitzer. Im gleichen Zeitraum 2021 waren es dagegen nur 14 Transaktionen.

Hamburg und Düsseldorf gehören zum Jahresauftakt zu den großen Gewinnern

Mit zwölf Milliarden Euro entfällt rund die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Big 7. Gleichzeitig stieg das Volumen im Jahresvergleich um 72 Prozent. Berlin steht mit einem Umsatz von drei Milliarden Euro weiterhin an der Spitze vor Frankfurt mit 2,6 Milliarden Euro und Hamburg mit 2,4 Milliarden Euro. Die Hansestadt profitierte von dem Sondereffekt, dass sich zahlreiche Objekte aus dem Alstria-Portfolio in Hamburg befinden. Noch stärker als in Hamburg (plus 126 Prozent) stieg das investierte Volumen in Düsseldorf (plus 189 Prozent auf knapp 1,4 Milliarden Euro), allerdings von einem sehr niedrigen Niveau im Vorjahr aus.

Außerhalb der Hochburgen wurden in Summe rund 11,8 Milliarden Euro investiert, was 20 Prozent mehr ist als im Vorjahr. Die größte Transaktion war der Verkauf eines Mehrfamilienhaus-Portfolios in Regensburg für 170 Millionen Euro sowie einer Logistikhalle in Hamm für mehr als 100 Millionen Euro.

Das Büro als Investmentprodukt ist zurück – Mixed-Use und Logistik mit hoher Dynamik

Rund 10,9 Milliarden Euro investierten Anleger im ersten Quartal in deutsche Büroimmobilien. Das sind knapp 46 Prozent des Quartalsergebnisses oder ein Plus von 172 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahrs und verdeutlicht eindrucksvoll, dass Investoren an das Produkt Büro nach wie vor glauben. Die immer noch gute Vermietungssituation in Verbindung mit steigenden Mieten ist trotz höherer Finanzierungskosten und des komplizierteren Umfelds die Triebfeder für nationale und internationale Investoren. „Die Nachfrage wird sich dabei weiter auf Qualitätsprodukte fokussieren. Nachhaltigkeitsaspekte spielen in Bezug auf Energieverbrauch und Mieterbesatz eine immer wichtigere Rolle. Hinzu kommt nun auch ein verstärkter Fokus auf dem S in ESG. Die soziale Komponente manifestiert sich in Büroobjekten insbesondere über das Thema Well-Being sowie über die Interaktion mit der Nachbarschaft im Stadtteil oder im Quartier“, erwartet Helge Scheunemann. Nicht zuletzt deshalb gewinnen auch gemischt genutzte Immobilien mit einem Büroanteil immer weiter an Bedeutung. Diese konnten im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen in Höhe von mehr als zwei Milliarden Euro verbuchen, ein Plus von 206 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Mit rund 4,5 Milliarden Euro entfielen rund 19 Prozent des Quartalsvolumens auf das Segment Living. Das ist angesichts der Rekordhöhen der vergangenen Jahre ungewöhnlich wenig und gleichbedeutend mit einem Rückgang im Zwölfmonatszeitraum von 40 Prozent. Es liegt schlicht und einfach daran, dass es aktuell keine Unternehmensübernahme oder Fusion gab, die im vergangenen Jahr für die exorbitanten Volumina gesorgt haben. So gesehen ist 2022 wieder ein „normales Jahr“ und JLL rechnet im weiteren Jahresverlauf mit einer nach wie vor regen Transaktionstätigkeit, die vor allem von kleineren und mittleren Portfolios gespeist wird.

Ungeachtet der weiter gestiegenen Preise hat sich das Transaktionsvolumen von Logistik- und Industrieimmobilien im Jahresvergleich auf 3,9 Milliarden Euro verdoppelt. Die sieben größten Transaktionen des Quartals waren allesamt Portfolios mit Distributionsimmobilien, die mit zusammen 2,1 Milliarden Euro mehr als die Hälfte des Volumens beigetragen haben. Angesichts der andauernden sich verschärfenden Diskussionen um Reshoring, Nearshoring oder Deglobalisierung erwartet JLL mittelfristig eine erhöhte Nachfrage auch nach Produktionshallen für die industrielle Fertigung. Damit werden allerdings deutlich erhöhte Arbeits- und Betriebskosten für die Unternehmen verbunden sein, was das weitere Mietwachstumspotenzial gegebenenfalls limitieren könnte. Andererseits bleibt das Angebot solcher Immobilien eingeschränkt, was sich bei steigender Nachfrage preistreibend auswirken wird. „Für das Gesamtjahr 2022 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt zehn bis elf Milliarden Euro, was den Rekord des Vorjahrs nochmals leicht übertreffen würde“, blickt Scheunemann in die Zukunft.

Im Einzelhandelssektor hat sich der zum Ende des letzten Jahres begonnene Trend der langsamen Markterholung bestätigt. Die lange Phase der Corona-Restriktionen scheint überwunden und das Leben kommt langsam in die innerstädtischen Einkaufslagen zurück. Insgesamt flossen im Auftaktquartal rund 1,9 Milliarden Euro in einzelhandelsgenutzte Immobilien, was einem Anteil von acht Prozent am Gesamtvolumen entspricht. Nach wie vor spielt sich das Gros der Transaktionen im kleinen und mittleren Größensegment ab, also in erster Linie Nahversorgungszentren und Fachmarktprodukte. Herausragend war sicherlich der über 300 Millionen Euro schwere Verkauf der Galerie Lafayette in Berlin an Tishman Speyer. Für das Gesamtjahr 2022 geht JLL aktuell von einem Transaktionsvolumen von mindestens 8,5 Milliarden Euro aus. Entscheidend wird sein, wie sich Verbraucher im Spannungsfeld zwischen Verzicht aufgrund hoher Inflation einerseits und einem Konsum-Nachholeffekt andererseits verhalten werden.

Spitzenrenditen: Logistikprodukte und Geschäftshäuser liegen nahezu gleichauf

Der Blick auf die Spitzenrenditen zum Ende des ersten Quartals über alle Assetklassen hinweg zeigt nur minimale Änderungen. Die Zinswende, die sich bereits mit steigenden Renditen für Staatsanleihen und gestiegenen Finanzierungskosten zeigt, ist damit im Immobilienmarkt noch nicht angekommen beziehungsweise bereits eingepreist oder wird durch andere Trends und Entwicklungen überlagert. Entscheidend für die Preis- und Wertentwicklung aller Sektoren ist das Ausmaß der konjunkturellen Delle im weiteren Jahresverlauf in Verbindung mit den hohen Baukosten. Solange jedoch Kosten durch Indexierungsklauseln an die Mieter weitergegeben werden können, bleiben auch die Renditen niedrig.

Im Logistikbereich sank die über die Regionen hinweg gemittelte Spitzenrendite um weitere sieben Basispunkte. Sie durchbrach damit die Drei-Prozent-Marke und liegt nun bei 2,96 Prozent. Logistikimmobilien kosten damit mittlerweile fast genau so viel wie innerstädtische Geschäftshäuser, deren Rendite unverändert bei 2,91 Prozent liegt. Der Nachfrageboom nach Hallenflächen ist ungebrochen. Aufgrund der gestörten globalen Lieferketten geht JLL davon aus, dass sich der Trend der Deglobalisierung und des Nearshorings in einigen Produktionsbereichen verstärken wird. Damit würde die Nachfrage nach entsprechenden Lagerkapazitäten nochmals zunehmen.

Etwas teurer sind Büroimmobilien. Hier liegt die Anfangsrendite für Topprodukte in besten Lagen bei 2,62 Prozent im Schnitt über alle sieben Metropolen. Der Fokus der Nutzer auf Qualität und steigende Mieten verteuern den Quadratmeter Bürofläche weiter. Und trotz der zuletzt deutlich angezogenen Neubau-Pipeline erhöht dieser Qualitätsfokus den Druck auf die Topprodukte weiter. Vor diesem Hintergrund gehen wir bis Ende des Jahres von einer weiteren Kompression um weitere zehn Basispunkte aus.

Im Einzelhandel sehen wir weder aktuell noch für den weiteren Jahresverlauf eine Renditeveränderung. Der Fokus der Investoren bleibt auf lebensmittelgeankerten Supermärkten, Discountern oder Fachmärkten. Letztendlich stellt aber selbst eine stabile Anfangsrendite bei anziehenden Finanzierungskosten eine weitere indirekte Verteuerung der Immobilie dar, da die Eigenkapitalrenditen der Investoren sinken.

Das Thema Finanzierung ist aus JLL-Sicht zentral. Für die Assetklassen Büro, Logistik und Wohnen lassen sich zwar nach wie vor über den traditionellen Bankenweg Finanzierungen realisieren, die Institute haben aber intern mit gestiegenen Anforderungen an die jeweiligen Produkte zu kämpfen. Allen voran Nachhaltigkeit, aber auch Themen wie Makro- und Mikrolage, Drittverwendungsfähigkeit und Mieterbonität sind deutlich stärker in den Fokus gerückt. „Ebenfalls spürbar sind die stetig steigenden regulatorischen Anforderungen. Die sich daraus gegebenenfalls entstehenden Lücken werden im Core-/Coreplus-Segment durch gestiegene Eigenkapitalquoten der Investoren gedeckt, da gerade die institutionellen Investoren weiterhin über genügend Schwarzpulver verfügen“, sagt Scheunemann. „In den anderen Risikoklassen wie Value-add, opportunistisch inklusive Developments wird dagegen immer stärker auf alternative Finanzierungsoptionen zurückgegriffen. Neben Kreditfonds sind dies derzeit vor allem Versicherungen oder Investmentbanken.“

Quelle: JLL (06.04.2022)

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Stimmung unter deutschen Finanzierern wird wieder schlechter

Frankfurt, 31. März 2022 – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), ein von JLL und dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise erhobener Stimmungsindikator für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, ist im ersten Quartal 2022 leicht zurückgegangen. Der Index sinkt im Vergleich zum Vorquartal um 3,5 Punkte auf 7,2 Punkte. Zuvor war der Difi sechs Quartale in Folge gestiegen.

Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Bewertet werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Der Indexwert wird aus dem Saldo zwischen positiven und negativen Antworten gebildet.

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Nach wie vor schätzen die befragten Marktakteure den Ausblick mit 12,8 Punkten positiver ein als die momentane Finanzierungssituation (1,6 Punkte). Dennoch fällt der Erwartungsindikator um 4,6 Punkte stärker als der Situationsindikator (minus 2,4 Punkte).

Dabei müsse laut Timo Wagner, zuständig für das Debt-Advisory-Geschäft von JLL Deutschland, allerdings berücksichtigt werden, dass die Befragung vor der Eskalation des Ukraine-Konflikts durchgeführt wurde. „Es bleibt abzuwarten, wie die massiven Sanktionen gegen Russland die Geschäftstätigkeiten der befragten Finanzierungsexperten beeinflussen werden. Zurzeit herrscht noch große Unsicherheit – und das ist prinzipiell nie gut für die Märkte“

Bei den einzelnen Assetklassen zeichnet sich ein differenziertes Bild ab. So wird die Finanzierungssituation für Logistik- und Wohnimmobilien deutlich schlechter bewertet als im Vorquartal. Für Logistikimmobilien verschlechtert sich der Saldo aus positiven und negativen Antworten um 20,8 Punkte, bleibt jedoch mit 18,3 Punkten weiterhin deutlich im Plus. Für Wohnimmobilien beträgt der Rückgang 18,2 Punkte, im Saldo fällt der Indexwert auf null Punkte. Beim Ausblick verharrt der Wohnsektor leicht im negativen Bereich, für Logistikgebäude überwiegen hingegen die positiven Einschätzungen.

Kaum verändert hat sich die Wahrnehmung von Büroimmobilien. Sowohl die Situation (13,6 Punkte) als auch der Ausblick (15 Punkte) werden weiterhin optimistisch beurteilt. Bei Hotels und Einzelhandelsgebäuden gibt es dagegen zum Teil starke Veränderungen im Vergleich zum vierten Quartal 2021. So hat sich für den Hotelsektor die Finanzierungssituation nach Expertenmeinung zwar leicht verbessert. Dennoch überwiegen die negativen Einschätzungen (minus 19 Punkte) deutlich. „Wir beobachten aktuell Finanzierungslaufzeiten von drei bis vier Jahren, um die Stabilisierung der Hotels zu gewährleisten und zu gegebenem Zeitpunkt wieder günstig zu refinanzieren. Hotelentwicklungen sind aufgrund der Unsicherheit am Finanzierungsmarkt weiterhin nur mit erhöhten Eigenkapitalquoten umzusetzen“, erläutert Wagner. Mit Blick auf die kommenden sechs Monate hellt sich die Stimmung auf, allerdings waren die Marktakteure im vorangegangenen Quartal noch erheblich zuversichtlicher gewesen.

Für das Einzelhandelssegment hat sich die Situation deutlich entspannt. Der Saldo aus positiven und negativen Antworten kletterte um 26,8 Punkte auf minus fünf Punkte; die Finanzierungserwartung bleibt trotz leichter Eintrübung im positiven Bereich.

Auf den Refinanzierungsmärkten hat sich die Lage im ersten Quartal 2022 für Einlagen, unbesicherte Schuldverschreibungen und insbesondere für Immobilienaktien verschlechtert. Optimistischer als im Vorquartal sind die Einschätzungen für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities. Beim Ausblick sieht es für Immobilienaktien düster aus: Der Indikator sinkt hier um 35,2 Punkte auf minus 42,9 Punkte und damit auf einen ähnlich schwachen Wert wie im dritten Quartal 2020.

„Im Gegensatz zum dritten Quartal 2020 dürfte die schlechte Einschätzung für Immobilienaktienmärkte allerdings aktuell auf den Inflations- und Zinsausblick für Deutschland zurückzuführen sein“, sagt Frank Brückbauer vom Department International Finance and Financial Management beim ZEW.

Aufgrund der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung müssen sich die Finanzierer laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Deutschland, auf höhere Liquiditätskosten einstellen. „Insbesondere bei ungedeckten Bankschuldverschreibungen dürften die Spreads gegenüber den Bundesanleihen deutlich steigen. Aber auch bei Hypothekenpfandbriefen müssen Banken mit Risikoaufschlägen rechnen“, sagt Scheunemann.
In einer Sonderfrage haben die Expertinnen und Experten die Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifizierungen beurteilt. Demnach wird für alle Nutzungsarten und Risikoklassen ein Bedeutungszuwachs erwartet, am stärksten für Büroimmobilien. Am besten werden Zertifikate nach DGNB- und BREEAM-Standard bewertet. Etwas schwächer schneiden die Nachhaltigkeitslabels von LEED und Ecore ab.

Die Banken legen bei Entwicklungsprojekten besonderen Wert auf Nachhaltigkeit, weiß Timo Wagner. Und sie gewähren den Kreditnehmern Nachlässe bei den Finanzierungskonditionen: „Für besonders nachhaltige Projekte gibt es einen Margenvorteil von bis zu 20 Basispunkten“, berichtet Wagner.

Quelle: JLL (31.03.2022)

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Dr. Konstantin Kortmann führt ab Mai JLL in Deutschland

Dr. Konstantin Kortmann, JLL

Frankfurt, 9. März 2022 – Sabine Eckhardt, CEO Central Europe, hat sich dazu entschlossen, JLL auf eigenen Wunsch Ende April zu verlassen. Dr. Konstantin Kortmann wird ab Mai als Country Leader die Leitung von JLL in Deutschland übernehmen. Seine bisherige Rolle als Head of Markets Advisory wird Kortmann weiterhin beibehalten.

Andy Poppink, CEO EMEA Markets JLL, erklärt: „Konstantin Kortmann verfügt über ein exzellentes Immobilienwissen und ein herausragendes Netzwerk in der Immobilienwirtschaft. Im Lauf seiner langjährigen Karriere bei JLL hat er sich das Vertrauen der Kolleginnen und Kollegen sowie unserer Kunden erworben und wir sind überzeugt, dass Kortmann in seiner neuen Rolle unsere Marktposition in Deutschland weiter ausbauen und stärken wird.“

Der promovierte Wirtschaftsingenieur kam 2011 zu JLL, wo er den Bereich Residential Investment in den Big 5 aufbaute. Zunächst als Team Leader, seit 2016 als Head. In dieser Funktion setzte er die Integration von Residential Development um, eher er im Zuge der Neuausrichtung zum Jahresbeginn 2021 auf die Rolle des Head of Markets Advisory wechselte.

Quelle: JLL (PM vom 09.03.2022)

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Reha-Kliniken – eine Anlage mit Potenzial und Stolperfallen

Frankfurt, 4. Februar 2022Gesundheitsimmobilien haben sich in Deutschland auch für die Immobilienbranche zu einem Milliardenmarkt entwickelt: Mehr als 2,4 Mrd. Euro wurden 2021 in dieser Nutzungsart investiert. Wenn man die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia mitrechnet, kommen weitere rund 1,2 Mrd. Euro hinzu, so dass die Rekordsumme des Vorjahres, die in Pflegeheime, Seniorenresidenzen und Reha-Kliniken investierte wurde, in etwa wieder erreicht wurde. Der demografische Wandel und eine alternde Gesellschaft machen insbesondere letztere zu einer langfristig sicheren Anlage, denn es ist das erklärte Ziel von Politik und Gesellschaft, die Menschen durch Reha-Maßnahmen schnell wieder fit zu bekommen. Insgesamt 420 Mio. Euro wurden im vergangenen Jahr explizit in Reha-Produkte investiert. Im Jahr davor war das Volumen exakt genauso hoch. Doch für viele Investoren ist dieses Marktsegment Neuland und steht selbst erst am Anfang einer immobilienwirtschaftlichen Professionalisierung, heißt es im neuen JLL-Report „Der Immobilienmarkt für Rehabilitationskliniken“.

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Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment JLL Germany: „In Deutschland ist der Reha-Sektor sehr stark fragmentiert mit einer Vielzahl an häufig kleinen privaten Betreibern in eigengenutzten Immobilien. Erst seit wenigen Jahren sehen wir hier eine zunehmende Professionalisierung durch institutionelle Betreibergruppen und Immobilieninvestoren, die Portfolios zusammenstellen. Meist sind es dann Sale&Lease-Back-Transaktionen, bei denen die Betreiber das Objekt verkaufen und zugleich sehr langfristige Mietverträge mit teils deutlich mehr als 15 Jahren Laufzeit abschließen.“

Private Träger machen zwei Drittel der Reha-Betten in Deutschland aus

Eine Erhebung des Statistischen Bundesamtes kam Ende 2019 zu dem Ergebnis, dass es damals 1.112 Reha-Kliniken mit insgesamt 163.300 Betten in Deutschland gab. Rund 54 Prozent waren davon in privater Hand, während 18,4 Prozent in öffentlicher Trägerschaft sowie 27,5 Prozent freigemeinnützige Einrichtungen waren. Bei der Anzahl der Betten entfielen sogar zwei Drittel auf den Privatsektor, während öffentliche (17,6 %) und freigemeinnützige Objekte (16,3 %) nahezu gleichauf lagen.

Größte institutionelle Akteure im Markt sind aktuell die Median Unternehmensgruppe mit 85 Kliniken, die Deutsche Rentenversicherung mit 81 Einrichtungen sowie die Asklepios Gruppe mit 53 Häusern.

Als solide Ergänzung des Portfolios sind Investoren bereit, bis zur etwa 20-fachen Jahresmiete für eine Reha-Klinik zu zahlen. Gängige Objekte kosten so zwischen 15 und 40 Mio. Euro. In der aktuellen Marktlage sind die Produkte sehr begehrt, jedoch gibt es kaum Neubau und damit auch keine Forward Deals. Alter und Lage der Immobilie spielen als Kriterien für die Miethöhe weniger eine Rolle, wohl aber die medizinische Ausrichtung.

Tagessätze und Fallpauschalen entscheiden über die Wirtschaftlichkeit

„Ganz entscheidend für die Attraktivität einer Reha-Klinik ist deren medizinische Ausrichtung. So sind auf Neurologie oder Psychosomatik spezialisierte Häuser besonders begehrt, da es bei diesen Indikationen im Betrieb die höchsten Tagessätze beziehungsweise Fallpauschalen gibt. Hier geht es zum Beispiel um Sucht- und Stresserkrankungen, die sich auch nur sehr bedingt in ambulanten Strukturen behandeln lassen. Für Investoren ist es also ganz entscheidend, dass sie das deutsche Gesundheitssystem nachvollziehen und damit die Bonität des Betreibers einschätzen können“, beschreibt David Keller, Director Healthcare Investment JLL Germany, warum Reha-Kliniken kein Investment wie jedes andere sind. So gilt hier auch weniger die Miete pro Quadratmeter, sondern pro Patientenbett und der sorgfältigen Analyse der Bilanz des Betreibers kommt eine zentrale Bedeutung zu

Entscheidend für die weitere Entwicklung des Marktes und des Transaktionsvolumens wird die Angebotsseite sein: „Wir werden eine weitere Konsolidierung bei den Betreibern sehen. Zugleich muss das Thema auch gesellschaftlich und mit Blick auf den Arbeitsmarkt genau beobachtet werden. „Zeitgleich zur steigenden Zahl von Reha-Patienten ist ein auch steigender Mangel an Personal zu verzeichnen. Die Balance beider Bereiche ist ausschlaggebend für den erfolgreichen Betrieb der Reha-Kliniken – und damit für die Renditesicherheit der Investoren“, stellt Keller klar.

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In den Metropolen stabilisieren sich die Spitzenmieten im Handel

© JLL

Frankfurt, 27. Januar 2022 – Nachdem die Spitzenmieten im deutschen Einzelhandelsmarkt im ersten Halbjahr 2021 für die Big-10-Standorte zwischen vier und acht Prozent nachgaben, hat JLL zum zweiten Halbjahr stabile Mieten verzeichnet. Auch in den kleineren und mittelgroßen Städten blieben die Werte laut JLL-Einzelhandelsmarktüberblick konstant. Einzig in der Einwohnerklasse von 250-500.000 gaben die Mieten noch einmal leicht um 1,5 Prozent nach. „Für 2022 werden stabile Spitzenmieten erwartet. Voraussetzung: Die Pandemie kann weitgehend unter Kontrolle gebracht werden“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Unter den begehrtesten Einkaufslagen führt Münchens Kaufingerstraße und Neuhauser Straße (340 Euro) nach wie vor die Rangliste vor Berlins Tauentzien (310 Euro) und der Frankfurter Zeil (290 Euro) an. Dahinter liegen die Königsallee in Düsseldorf (275 Euro), Hamburgs Spitalerstraße (265 Euro) und die Königstraße in Stuttgart (260 Euro). Dann folgen mit Abstand Kölns Schildergasse (235 Euro), Hannovers Georgstraße (175 Euro), die Nürnberger Karolinenstraße (150 Euro) und Leipzigs Petersstraße (110 Euro).

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Die Lockdowns im ersten Halbjahr sowie Einschränkungen in der für den Handel so wichtigen Vorweihnachtszeit haben den Händlern deutlich zugesetzt. Auf dem Vermietungsmarkt wirkte sich das allerdings kaum aus und wir sehen, dass die meisten mit Optimismus ins Jahr 2022 gestartet sind.“

Nach schwierigem Jahresbeginn haben vor allem die Metropolen in der zweiten Jahreshälfte stark aufgeholt. Die Big 10 erzielten einen Vermietungsumsatz von 158.800 m² (386 Deals) und liegen damit rund 26 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Acht der zehn Metropolen übertreffen teilweise ihren Vorjahreswert deutlich. Die Spitzengruppe wird von Berlin (42.800 m²) angeführt, das mit einem Umsatz von gut 20 Prozent über dem 5-Jahresschnitt an seine erfolgreichen Vermietungsjahre anschließen konnte. Hier waren vor allem der Kurfürstendamm und die Tauentzienstraße gefragt. 24 Vermietungen wurden allein hier registriert, wie z.B. die französische Modemarke Balenciaga oder DeFacto, einer der größten türkischen Bekleidungshändler mit seinem ersten Store in Deutschland. Dahinter erreichte Düsseldorf (28.800 m²) das zweitbeste Ergebnis, vor allem mit Vermietungen rund um den Kö-Bogen II und die Schadowstraße. Hamburg (21.500 m²) komplettiert die Top-3 mit allein 12 neuen Mietern auf der Mönckebergstraße. „Für die Hansestadt gilt dasselbe wie für das gesamte Führungstrio, sie alle zeigten sich Corona-resistent und konnten nicht nur 2021 sondern auch im schwierigen Vermietungsjahr 2020 gute Resultate verzeichnen“, sagt Wichner.

Auch im zweiten Pandemiejahr waren die vom Lockdown nicht betroffenen Nahversorger der Umsatzbringer im Branchenvergleich. Deshalb lag erneut die Gastronomie/Foodbranche beim Flächenumsatz vorn. Mit rund 127.000 m² angemieteter Fläche konnte sie sich gegenüber der Textilbranche klar absetzen. Gut 60 Prozent der Topbranche entfällt auf die Sparte Lebensmittel. Aktiv waren die Supermarktketten Edeka und Rewe und die Discounter Netto und Aldi. Aber auch die Lieferdienste aus dem Bereich Quick-Commerce waren weiter expansiv. Für das Jahr 2021 wurden 20 Anmietungen in Innenstadtlagen gezählt.

Bis zur Jahresmitte hatte die Textilsparte noch knapp vorne gelegen. Mit rund 105.000 m² erreicht die Textilsparte nun jedoch nur den zweiten Rang. Neben den Bekleidungshäusern mietete für die Young Fashion Branche vor allem das dänische Label Only mit sieben neuen Flächen sowie die niederländische Modemarke Scotch & Soda mit sechs Anmietungen. Gesundheit/Beauty (42.400 m²) erreicht wieder den mittlerweile gewohnten dritten Rang. „Der Heim-Haus-/Wohnbedarf-Bereich verliert vier Prozentpunkte, offenbar ist der Trend zum Cocooning, der sich in Pandemiezeiten entwickelt hat, wieder abgeflaut“, so Wichner.

Dagegen legt Sport-/Outdoor um fünf Prozentpunkte zu. Hier schlug der Fahrrad- und E-Bike-Boom zu Buche mit allein neun Anmietungen in Innenstadtlagen. Ebenfalls aktiv in diesem Segment war das australische Yoga-Label Lululemon mit fünf neuen Läden. Die weiteren fünf untersuchten Branchen erreichen Anteile zwischen 2 Prozent und 4 Prozent mit nur geringfügigen Abweichungen gegenüber 2020.

Quelle: JLL (27.01.2022)

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Logistik-Investmentmarkt überspringt erstmals die 10-Milliarden-Hürde

© JLL

Frankfurt, 20. Januar 2022 – Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat seinen Rekordkurs nach dem dritten Quartal nicht nur bestätigt, sondern in den letzten drei Monaten 2021 nochmals an Dynamik zugelegt. Mit 3,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielte der Markt das stärkste Einzelquartal der vergangenen sieben Jahre, so dass nun mit 10,2 Mrd. Euro erstmals die Marke von zehn Mrd. Euro geknackt wurde. Der Vorjahreswert wurde so um 17 Prozent übertroffen. Auch die Zahl der Transaktionen erreichte im zweiten Halbjahr mit 171 einen Höchstwert für die vergangenen fünf Jahre. Insgesamt gab es 2021 exakt 316 Transaktionen nach 262 im Jahr davor.

Der langfristige Vergleich zeigt, wie stark das Jahr wirklich war: Den eigenen Zehnjahresschnitt hat das Investmentjahr 2021 mit einem Plus von 107 Prozent mehr als verdoppelt. Kann der Markt dieses Niveau auch im laufenden Jahr bestätigen? Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany, blickt optimistisch auf die kommenden Monate: „Die Pipeline für Logistikinvestments ist weiter sehr gut gefüllt. Der gesamte Bereich befindet sich in einer Transformationsphase: Investoren und Eigennutzer optimieren derzeit Ihre Portfolien und nutzen das attraktive Preisniveau. Das bietet viele Chancen für Käufer. Spannend wird dabei die Frage sein, wie stark die ESG-Kriterien die Entscheidungen bereits prägen werden.“

Investoren interessierten sich 2021 vor allem für große Pakete

Unter den größten Deals des Jahres finden sich vor allem Portfolios: Allen voran das Exeter Portfolio, das vom Asset/Fonds-Manager EQT Exeter an Singapurs Staatsfonds GIC ging.  Viele deutsche Assets wurden im Rahmen von pan-europäischen Portfoliotransaktionen gehandelt. Der Trend „je größer, desto besser“ setzt sich weiter fort.

Vor allem Core-Plus-Objekte wurden gehandelt und erzielten einen Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 41 Prozent. Dahinter folgen Value-Add-Produkte mit 26 Prozent vor Core mit 24 Prozent. Opportunistische Objekte kamen nur auf acht Prozent. „Die Verlagerung auf Core plus und Value Add beweist zum einen, dass Investoren an das weiter große Wertschöpfungspotenzial dieser Objekte glauben und gleichzeitig versuchen, ihre Rendite zu optimieren“, sagt Dominic Thoma. Der Markt für Logistik-Investments profitiert hier vor allem vom weiterwachsenden E-Commerce, der auch zum Beginn des dritten Pandemiejahres konstant Stärke beweist. Die große Nachfrage nach Lebensmittellogistik machte Kühlläger als gefragte Investmentprodukte marktfähig, wie unter anderem am Verkauf des Sonic Portfolios an die Swiss Life zu beobachten war.

Internationale Investoren haben auf Käuferseite die Nase leicht vorne

Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 43 Prozent besonders sichtbar, während Spezialfonds mit elf Prozent erst mit Abstand folgen. Auch auf der Verkäuferseite sind Asset/Fonds Manager mit 30 Prozent vorne, haben aber mit Corporates (23 %) und Entwicklern (19 %) zumindest zwei starke Verfolger. Bei Entwicklern ist zu beobachten, dass sie vermehrt Bestände mit längeren Mietlaufzeiten in Betracht ziehen, wie der von JLL auf Verkäuferseite begleitete Ankauf des Siemens-Areals in Nürnberg durch die VGP-Gruppe zeigt. So werden Entwicklungspipelines mit längerfristigem Zeithorizont gefüllt, um den Bedarf an Re-Development-Grundstücken zu decken.

Großen Einfluss auf das deutsche Marktgeschehen hatten 2021 erneute ausländische Investoren. 52 Prozent der Investitionssumme stammt aus internationalen Kapitalquellen. Auf Verkäuferseite sind internationale Akteure dagegen nur zu 34 Prozent des Transaktionsvolumens vertreten, was den Trend zu Buy&Hold der vergangenen Quartale belegt. 2021 haben ausländische Investoren per Saldo so fast zusätzliche 1,8 Mrd. Euro in Logistik-Assets aufgebaut.

Aktuell scheint es, als könne nur der Angebotsmangel den Markt bremsen. Dass die Nachfrage längst nicht mehr bedient werden kann, belegt die erneut starke Renditekompression: „In allen Standorten der Big 7 gab die Rendite 35 Basispunkte binnen eines Jahres nach. Köln und Stuttgart liegen nun bei 3,10 Prozent, alle anderen bei 3,00 Prozent. Es ist bereits absehbar, dass sich der Trend fortsetzen wird“, gibt Diana Schumann einen Ausblick auf das laufende Jahr.

Quelle: JLL (20.01.2022)

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Diana Schumann und Dominic Thoma leiten Industrial Investment

Diana Schumann, JLL
Dominic Thoma, JLL

FRANKFURT, 20. Januar 2022 – Diana Schumann (37) und Dominic Thoma (45) leiten künftig als Co-Heads gemeinsam den Bereich Industrial Investment bei JLL in Deutschland. Beide behalten darüber hinaus ihre bisherigen Rollen bei – Schumann führt weiter aus Düsseldorf heraus das Logistikinvestment-Team West, Thoma aus München das Team Süd. Sie übernehmen die Aufgabe von Nick Jones, der das deutsche Team seit 2019 neben seiner Rolle als Executive Director Industrial and Logistics Investment International Capital Markets EMEA geführt hatte und sich nun wieder auf seine Aufgaben auf EMEA-Ebene fokussiert.

Dominic Thoma kam bereits 2005 von einem bundesweit agierenden Entwickler für Logistikimmobilien zu JLL, wo er zunächst das Münchener Vermietungsteam für Logistik- und Industrieimmobilien in Bayern führte. 2014 wechselte der Immobilienfachwirt in das nationale Industrie- und Logistikinvestment-Team und übernahm zusätzlich 2017 die Leitung und den Aufbau des regional agierenden Teams.

Diana Schumann schloss sich mit Jahresbeginn 2018 JLL am Standort Düsseldorf an und baute dort das regionale Logistikinvestment-Team auf, nachdem die IREBS-Immobilienökonomin zuvor als Asset- und Transaktionsmanagerin für das Ströher Family Office gearbeitet hatte.

Quelle: JLL (PM 20.01.2022)

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Mietpreisdynamik für Wohnimmobilien lässt in den Metropolen nach

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Frankfurt, 19. Januar 2022 – Die Preisdynamik der Wohnungsmärkte in den Metropolen kühlt etwas ab, doch dafür zieht nun das Umland nach: Im zweiten Halbjahr 2021 gab es am Wohnungsmarkt in Deutschland im Hinblick auf die Mietentwicklung unterschiedliche Strömungen. Unter den Big 8 entwickelten sich in München (+1,7 %, aktuell 20,90 Euro/m²/Monat), Köln (+3,9 %, 13,35 Euro/m²/Monat), Frankfurt (-3,1 %, 15,50 Euro/m²/Monat), Düsseldorf (0,0 %, 12,00 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (0,0 %, 15,00 Euro/m²/Monat) die mittleren Angebotsmietpreise* auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) auf Jahressicht schwächer als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. In Berlin (+4,1 %, 13,85 Euro/m²/Monat) gab es zwar ebenfalls einen deutlichen Rückgang der Dynamik, das Wachstum blieb aber ähnlich stark wie in Hamburg (+3,8 %, 13,55 Euro/m²/Monat) und Leipzig (+5,3 %, 7,90 Euro/m²/Monat).

„Leipzig konnte als einziger Markt unter den Big 8 in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich und profitiert von seiner nach wie vor hohen Anziehungskraft. Wir erwarten auch weiterhin eine Fortsetzung dieser Entwicklung“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. „In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar. Der Anstieg von rund vier Prozent wird stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten in Bestandsimmobilien, wo wir nach Aufheben des Mietendeckels eine deutliche Preisdynamik sehen konnten“, so Heidrich weiter.

Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt, fügt zur Entwicklung in Deutschland hinzu: „Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach. In den Landkreisen liegt das Wachstum mit 5,5 Prozent auf Jahressicht im Gegensatz zu den Städten über dem Fünfjahresschnitt.“

Spitzenmiete in München gesättigt, Berliner Neubau mit steigenden Angebotsmieten

Auch bei der Entwicklung der Spitzenmietniveaus zeigt sich in den Big 8 ein diversifiziertes Bild. Berlin (+7,6 %) und Leipzig (+7,1 %), wie auch Hamburg (+6,3 %) und Düsseldorf (+5,5 %) können ihre Dynamik behaupten, während in München (0,0 %) eine anhaltende Sättigung zu beobachten ist und Märkte wie Stuttgart (-0,7 %) und vor allem Frankfurt (-5,8 %) teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen haben. Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung (H2 2016 – H2 2021) erfahren Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. „Der aktuelle Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus in Frankfurt ist insbesondere auf die starken Verluste im Spitzenmietsegment zurückzuführen, wobei eine veränderte Angebotszusammensetzung vor allem im Neubausegment die Erklärung liefert. Während in dem Segment im Jahr 2020 und im ersten Halbjahr 2021 viele Spitzenobjekte angeboten wurden, fehlte in der zweiten Jahreshälfte ein entsprechender Schub durch das Topsegment am Markt“, erklärt Sebastian Grimm.

Im Neubausegment bleibt die Dynamik der Angebotsmieten im Mittel der Big 8 im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (+6,3 %) mit einem aktuellen Zuwachs von +6,4 Prozent anhaltend hoch, wenn auch lokal unterschiedlich stark ausgeprägt: In Berlin ist mit 13,3 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten, der auch im fünfjährigen Vergleich (+10,1 %) noch einmal deutlich zulegen konnte. „Befeuert wurde diese Entwicklung unter anderem durch den Mietendeckel, der zu Ausweichbewegungen führte, da er nur für Bestandsvermietungen galt und Investoren im Neubau mehr Potenzial sahen“, erläutert Roman Heidrich. Auch in Köln (+10,7 %) und Düsseldorf (+9,9 %) hat sich das Mietpreiswachstum sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im mittelfristigen Vergleich noch einmal deutlich gesteigert. In Hamburg (+6,7 %), Stuttgart (+5,0 %) und Leipzig (+4,5 %) gab es ebenfalls Steigerungen gegenüber dem Vorjahr, während die Entwicklung in München und Frankfurt deutlich abflachte.

ETW-Preise der Big 8 steigen weiter, aber im Spitzensegment lässt die Dynamik nach

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* haben sich 2021 im Vorjahresvergleich überwiegend sehr dynamisch entwickelt und konnten ihr Wachstum gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt (H2 2016 – H2 2021) teilweise deutlich ausbauen. Im Mittel der Big 8 erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (+8,8 %) ist dies eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte. Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (+3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme gar bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Und auch die Peripherie, repräsentiert durch die Landkreise, steigerte ihren durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf Jahressicht auf 11,1 Prozent und konnte so den Fünfjahresschnitt (+9,6 %) um 1,5 Prozentpunkte ebenfalls deutlich überholen. „Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf“, so Roman Heidrich.

In der Jahresbetrachtung der Mediankaufpreise zeigte sich der größte Zuwachs erneut in der pulsierenden Metropole Leipzig. Dort werden derzeit durchschnittlich 3.100 Euro/m² verlangt, was zwar im Vergleich mit den anderen sieben Metropolen nach wie vor gering ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. In Düsseldorf (+14,0 %) liegt der durchschnittliche Kaufpreis derzeit bei 5.060 Euro/m², in München (+12,7 %) bei 9.750 Euro/m², in Köln (+12,6 %) bei 5.000 Euro/m² und in Berlin (+11,6 %) bei 5.560 Euro/m². Einstellige Wachstumsraten, aber nach wie vor dennoch deutliche Steigerungen verzeichneten Hamburg (+7,8 %, 6.210 Euro/m²), Stuttgart (+7,2 %, 5.330 Euro/m²) und Frankfurt (+5,3 %, 6.900 Euro/m²). Das Wachstum in Frankfurt fällt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+10,6 %) deutlich gedämpfter aus als in den anderen sieben Metropolen, die entweder in etwa auf dem Fünfjahresschnitt liegen oder darüber. „In Frankfurt rühren die Signale aus dem Bereich der Bestandsimmobilien, aber auch im Neubausegment gibt es zuletzt eine deutliche Verlangsamung des Wachstums der Angebotskaufpreise“, weiß Sebastian Grimm.

Im Neubausegment liegt das durchschnittliche Kaufpreiswachstum in den Big 8 bei +8,1 Prozent, etwas unter dem Vorjahreswert von +8,8 %. Die Spanne reicht hier von +0,7 Prozent in Hamburg bis 13,3 Prozent in Berlin. Hamburg und Frankfurt (+1,1 %) liegen deutlich unter ihrem jeweiligen Fünfjahresschnitt, während Stuttgart (+9,4 %), Leipzig (+9,7 %) und Köln (+11,1 %) knapp darüber und sowohl München (+12,9 %) als auch Berlin deutlich über ihrem mittelfristigen Durchschnitt liegen.

Stark gestiegene Bau- und Sanierungskosten verhindern Preisrückgänge

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Spitzensegment der Big 8 (Neubau und Bestand) stiegen zuletzt um durchschnittlich 11,2 Prozent, ein Zuwachs um 4,2 Prozentpunkte gegenüber dem Fünfjahresschnitt. Hier waren vor allem München (+22,2 %), Düsseldorf (+18,7 %) und Berlin (+16,6 %) stark, die jeweils ihre Fünfjahresergebnisse um zehn oder mehr Prozentpunkte übertrafen. Auch in Köln (+11,1 %) legte die Dynamik noch einmal zu und der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um knapp fünf Prozentpunkte übertroffen. In Frankfurt (+7,0 %), Stuttgart (+5,0 %), Hamburg (+4,6 %) und Leipzig (+4,6 %) waren die aktuellen Wachstumsraten zwar weiterhin deutlich positiv, die Dynamik der vergangenen Jahre hat aber hier teilweise deutlich nachgelassen. „In Hamburg resultieren die Entwicklungen im Spitzensegment insbesondere aus der schwachen Entwicklung im Neubausegment“, erläutert Heidrich. „Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten, so dass Preisrückgänge in den Big 8 auf breiter Front in den kommenden Monaten nicht zu erwarten sind“, gibt Grimm einen Ausblick.

Quelle: JLL (19.01.2022)

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Retail-Investmentmarkt profitiert von Aufwärtstrend im zweiten Halbjahr

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Frankfurt, 18. Januar 2022 – Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat 2021 einen Dämpfer hinnehmen müssen. Zwar sorgte ein solides zweites Halbjahr mit 5,3 Mrd. Euro für ein Gesamttransaktionsvolumen von 8,5 Mrd. Euro, doch lag dies nochmals 18 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Ein Grund: Die Zahl der Großtransaktionen mit mehr als 100 Mio. Euro hat sich binnen eines Jahres von 20 auf elf nahezu halbiert. Insgesamt ging die Zahl der Transaktionen von 283 im Jahr 2020 auf 266 zurück. Zugleich spiegelt sich die hohe Nachfrage nach Fachmarktprodukten bei limitiertem Angebot in der kontinuierlichen Renditekompression wider.

Sarah Hoffmann, Head Retail Investment JLL Germany: „Gemessen an den herausfordernden Rahmenbedingungen hat sich der Markt 2021 wacker geschlagen, denn wir blicken auf einen anhaltend liquiden Investmentmarkt. Das prägt auch den Ausblick auf das Jahr 2022, für das wir mindestens stabile Transaktionsumsätze erwarten.“

Auch im zweiten Jahr der Pandemie waren Fachmarktprodukte besonders begehrt und kamen zusammengenommen auf 71 Prozent Marktanteil. Fachmarktzentren mit 30 Prozent liegen dabei leicht vor Fachmärkten (25 %) und Supermärkten (16 %). Diese Produkte gelten als besonders online-resistent und waren auch während des Lockdowns im ersten Halbjahr geöffnet.

Deutsche Investoren sind stärker präsent als in den Vorjahren

Deutlich stärker als in den Vorjahren waren deutsche Investoren – sowohl auf der Käufer- wie auf der Verkäuferseite. So erzielten sie im abgelaufenen Jahr 72 Prozent Marktanteil, nachdem der Wert in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt bei 60 Prozent gelegen hatte. Auch auf der Verkäuferseite überboten sie den Schnitt von 49 Prozent mit diesmal 61 Prozent deutlich.

Deutlich stärker als in den vergangenen Jahren präsentierten sich Value Add-Objekte, die mit 34 Prozent fast gleichauf mit Core-Produkten (35 %) lagen. Core plus kommt auf 27 Prozent, während opportunistische Produkte eine Randnotiz waren.Konstant blieben vor diesem Hintergrund die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Toplagen der Big: Hier führt weiterhin München mit 2,40 Prozent das Feld vor Berlin (2,60 %), Hamburg (2,80 %) und Frankfurt (2,90 %) an. Düsseldorf folgt mit 3,10 Prozent vor Köln und Stuttgart mit jeweils 3,30 Prozent.

Aufgrund der hohen Nachfrage setzte sich allerdings die Renditekompression bei den Fachmarktprodukten fort: Einzelne Fachmärkte gaben zehn Basispunkte auf 4,5 Prozent ab, bei Fachmarktzentren waren es sogar 40 Basispunkte auf 3,5 Prozent.

„Die starke und kontinuierliche Renditekompression bei den Fachmarktprodukten sowie in anderen Assetklassen macht beispielsweise Shopping-Center zunehmend wieder für Investoren interessant. Entscheidend ist, dass die aktuellen Center-Eigentümer ihre Hausaufgaben machen und das Objekt zukunftsfähig aufstellen“, erklärt Hoffmann.

Sie erwartet vom laufenden Jahr einige neue Optionen: „Wir erwarten ein dynamisches Transaktionsgeschehen in allen Einzelhandels-Assetklassen – auch im Center- und Highstreet Bereich. Anhand der Jahresauftaktgespräche lässt sich bereits eine Tendenz zu einer Polarisierung des Investorenappetits erkennen. Mit dem Ergebnis, dass klare Core-Produkte eine Chance auf eine weitere Renditekompression aufweisen. Non-Core-Produkte genießen weiterhin eine hohe Nachfrage, jedoch bei eindeutig risikoadjustierter Preisgestaltung. Es wird ein spannendes Retailjahr 2022“, gibt Hoffmann einen Ausblick.

Quelle: JLL (18.01.2022)

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